住房儲蓄制度本質(zhì)上是一種互助合作的非盈利性組織，其呈現(xiàn)形式可以是一個集體內(nèi)部成立的互助合作社，也可以是國家范圍內(nèi)的國家住房銀行?；ブ献鞅旧砭鸵髠€人出資、集合資源、存取權(quán)利對等的內(nèi)涵，形成個人資源和集體資源在時間維度上的調(diào)配。根據(jù)其他國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，住房儲蓄銀行需要按照合同約束、先存后貸、利率固定、?？顚Ｓ玫脑瓌t來運(yùn)行。

　　運(yùn)行模式的選擇。德國的住房儲蓄制度是封閉性運(yùn)行的，即住房儲蓄銀行的資金只能夠用于向自己的參與人發(fā)放貸款，不能挪作他用，這樣使得住房儲蓄銀行不受資本市場波動的影響。法國的住房儲蓄制度則采取開放性運(yùn)行模式，并沒有專門的國家住房儲蓄銀行，而是由商業(yè)銀行和儲蓄銀行提供住房儲蓄貸款業(yè)務(wù)。并且參與人的存款資金可以用于貸款需求，也可以用于直接投資于資本市場（如法國的抵押債券市場）來獲得收益。根據(jù)我國的實(shí)際情況，建議住房儲蓄制度應(yīng)主要學(xué)習(xí)德國經(jīng)驗(yàn)，建立封閉的專業(yè)性的國家住房儲蓄銀行，保證我國中低收入居民的購房需求。

　　基本運(yùn)行機(jī)制。參與人根據(jù)自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行（比如國家住房銀行）簽訂協(xié)議，協(xié)議的主要內(nèi)容包括參與人按時交納款項(xiàng)達(dá)到一定期限，住房儲蓄銀行承諾在參與人達(dá)到交款期限后在將來的某一時間為其提供住房貸款，即住房貸款的獲得是以事先的存款為基礎(chǔ)。住房儲蓄合同額由存款額和貸款額兩部分組成，其中存款額包括參與人存款、存款利息以及政府獎勵額三部分，規(guī)模約占合同額的50%。住房貸款的利率一般低于資本市場利率，并且固定，并不隨著貸款期限的長短而不同。

　　合同執(zhí)行的三個階段。對于參與人來說，住房儲蓄合同的執(zhí)行應(yīng)該分為三個階段。首先是獲得貸款資格前的存款階段，參與人需定時足額繳納合同約定存款額度。然后是獲得貸款資格后、取得配貸資格前的等待階段。所謂配貸，就是住房儲蓄銀行將住房貸款合同額發(fā)放給參與人。配貸資金的來源包括存款、利息、補(bǔ)貼資金、還款額，以及在必要的情況下從商業(yè)銀行拆借來的資金?？梢哉f資金量在一定時間內(nèi)大致有限，所以參與人需要在取得貸款資格后排隊(duì)等待，住房儲蓄銀行按照既定規(guī)則按序發(fā)放。最后一個階段是參與人獲得住房貸款，用于住房消費(fèi)。在這一階段，參與人應(yīng)該同銀行再簽訂一份正式貸款合同，按照貸款擔(dān)保要求，采用所購住房抵押或其他抵押、質(zhì)押等方式對住房貸款進(jìn)行擔(dān)保。這份合同不等于住房儲蓄合同。

　　合同的不同類型。在實(shí)踐中，應(yīng)該根據(jù)不同參與人的能力和需求，設(shè)計(jì)不同的住房儲蓄合同。以月度存款比率（月度存款占合同額的比例）為基準(zhǔn)，根據(jù)存取權(quán)利對等原則，設(shè)計(jì)有差異的合同條款，在達(dá)到配貸條件時間、最早得到配貸時間、評價值系數(shù)、月度還款比例、最長還款期限等指標(biāo)上做出區(qū)分，適應(yīng)不同人群需求。月度存款比率越高，則達(dá)到配貸條件時間越短，最早得到配貸時間越短，評價系數(shù)越高，月度還款比例越高，最長還款期限越短。但是，不同類型合同的貸款利率是一樣的，不存在任何差異。還需注意的是，不同合同類型間是否可以轉(zhuǎn)換是要根據(jù)合同類型而定，應(yīng)該確認(rèn)某些合同間可以轉(zhuǎn)換，而某些合同間不能轉(zhuǎn)換。

　　參與人的或有權(quán)。參與人同住房儲蓄銀行簽訂的住房儲蓄合同還賦予了參與人或有權(quán)。參與人在滿足申請貸款條件后，可以根據(jù)自身情況自行決定是否申請貸款；并未申請或者未接受住房貸款時，參與人可以自愿取出存款，并獲得相應(yīng)的存款收益，用于自身其他消費(fèi)，存款利率也應(yīng)同貸款利率一樣為固定利率。放棄配貸的參與人應(yīng)根據(jù)合同向住房儲蓄銀行支付一定費(fèi)用（比如合同服務(wù)費(fèi)），除此以外，并無其他限制。根據(jù)他國經(jīng)驗(yàn)，參與人還應(yīng)可以在合同存續(xù)期內(nèi)將配貸資格通過合同轉(zhuǎn)讓給予他人，達(dá)到合同執(zhí)行靈活，具有較好流動性的目標(biāo)。

　　政府的激勵政策。在建立國家住房儲蓄制度的過程中，政府起到了非常重要的作用。與公積金制度不同，政府的作用并不是體現(xiàn)在通過法律手段保障強(qiáng)制繳費(fèi)上，而是在住房儲蓄銀行的運(yùn)行中，通過多種鼓勵政策，激勵個人為解決住房需求而主動積累資金。政府的激勵政策應(yīng)該包括對中低收入人群的住房儲蓄基金獎勵以及相關(guān)稅費(fèi)的減免或補(bǔ)貼。比如德國對于需納稅的年收入不超過25600歐元的住房儲蓄參與人，根據(jù)其繳納存款及利息額發(fā)放一定比例的獎勵金，鼓勵個人多交存款多使用住房儲蓄。除此以外，政府還應(yīng)該對存款利率進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，以激勵個人參與住房儲蓄。在這里需求特別注意的是，政府激勵政策是否會對宏觀經(jīng)濟(jì)，特別是資本市場產(chǎn)生影響主要取決于資金運(yùn)作模式。如果是法國開放式運(yùn)作，那就必須重視政府政策的影響效應(yīng)，德國封閉式運(yùn)行就不存在這個問題。（執(zhí)筆：鄒蘊(yùn)涵）