時(shí)尚消費(fèi)

　　□ 本報(bào)記者 高改芳

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)46%，超過(guò)165億美元。預(yù)計(jì)2015年仍是國(guó)人海外置業(yè)熱情高漲的一年。華人海外置業(yè)最重要的目的是安居樂(lè)業(yè)享受生活。當(dāng)然，投資、陪讀甚至養(yǎng)老都是海外置業(yè)的重要原因。

　　“隨著海外留學(xué)低齡化趨勢(shì)的蔓延，學(xué)區(qū)房概念越來(lái)越火，而且針對(duì)小學(xué)、中學(xué)的學(xué)區(qū)房居多?！痹诤Ｍ馍疃嗄甑膹埮扛嬖V中國(guó)證券報(bào)記者。

　　而隨著改革開(kāi)放以來(lái)率先富裕起來(lái)的一代中國(guó)人逐步步入老年，到海外置業(yè)養(yǎng)老的需求也空前高漲。

　　學(xué)區(qū)房受捧

　　上海的張女士早在2010年就移民到加拿大。為了兒子能在加拿大更好地接受教育，她在2013年賣掉上海的房子，在溫哥華買了套公寓。

　　張女士上海的房子當(dāng)年賣了250萬(wàn)元，而當(dāng)時(shí)在溫哥華買套小公寓也差不多這個(gè)價(jià)錢，精明的張女士選擇了按揭貸款——一半資金在加拿大付房款首付，一半資金存在國(guó)內(nèi)賺利息。因?yàn)榧幽么螽?dāng)時(shí)的貸款利息和國(guó)內(nèi)存款利率差不多。如果再考慮人民幣升值，張女士等在海外置業(yè)的人士便找到很好的套利機(jī)會(huì)。

　　“在溫哥華，中國(guó)人越來(lái)越多，華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、貸款經(jīng)紀(jì)也很多。買房子很方便，一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。”張女士介紹。

　　她介紹，溫哥華的學(xué)區(qū)房以針對(duì)小學(xué)、中學(xué)的居多。與在中國(guó)一樣，大學(xué)本身都是一個(gè)景點(diǎn)，都在漂亮的地方。所以大學(xué)周圍都是高檔社區(qū)，因?yàn)榄h(huán)境好，也有越來(lái)越多的中國(guó)人到大學(xué)周圍買房子。

　　由于國(guó)外房產(chǎn)稅比較高，所以持有房產(chǎn)的成本也很高。如果當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲不明顯，那房產(chǎn)作為投資品種并不是首選。

　　“因?yàn)橛屑沂乱幚恚?014年回國(guó)一年。我把溫哥華的公寓出租了，租金抵掉貸款和房產(chǎn)稅后還略有盈余，可以說(shuō)現(xiàn)金流不錯(cuò)吧?！睆埮拷榻B。

　　《2014匯加顧問(wèn)·胡潤(rùn)中國(guó)投資移民白皮書》顯示，中國(guó)富豪移民投資的項(xiàng)目主要是海外置業(yè)。其中，海外置業(yè)七成是為了自住，三分之一為投資，平均投入600萬(wàn)元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近四成富豪選擇獨(dú)棟別墅，近一半選擇海外學(xué)區(qū)房。

　　到海外養(yǎng)老

　　上海的劉女士已年過(guò)半百，做了大半輩子國(guó)企中層的她，打算退休后到美國(guó)買房子，一邊陪伴讀大學(xué)的兒子，一邊享受退休生活?！皟鹤痈咧芯褪窃诿绹?guó)讀的，已經(jīng)非常習(xí)慣美國(guó)的生活，我也很向往那邊的生活。”劉女士說(shuō)。

　　美國(guó)各地的教育資源分配不均衡。從大學(xué)資源來(lái)看，東海岸和西海岸教育資源相對(duì)豐富。東海岸分布著紐約、波士頓等大城市，紐約大學(xué)、哈佛大學(xué)、普林斯頓大學(xué)更是東海岸上的明珠。西海岸則受“硅谷”影響，也是名校聚集地。斯坦福大學(xué)、加州大學(xué)伯克利分校等名校都坐落在西海岸。中部雖也有芝加哥大學(xué)等，但數(shù)量不及東西海岸。

　　劉女士還有兩年退休。兒子2015年9月將讀大學(xué)，現(xiàn)在正是緊張的申請(qǐng)階段。接下來(lái)，劉女士要根據(jù)兒子的大學(xué)申請(qǐng)情況來(lái)選擇買房子地點(diǎn)。

　　但最困擾劉女士的就是美國(guó)高昂的房產(chǎn)稅。雖然劉女士已把自己在上海的大房子賣掉，在美國(guó)買套房子還不是很大問(wèn)題，但在劉女士退休金有限、兒子讀大學(xué)還需學(xué)費(fèi)的情況下，經(jīng)濟(jì)壓力還是不小的。

　　所以不少華人在美國(guó)買了大房子（house）后，一部分自己住，一部分拿來(lái)出租。這種方式好處就是，租金可以抵掉地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)和修理支出等。雖剛開(kāi)始兩年租金可能不夠支付上述成本，但隨著租金上漲，一般從第三年開(kāi)始可以收支相抵。如果再考慮近兩年美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)上漲，投資回報(bào)率還是不錯(cuò)的。

　　但需要注意的是，出租和投資房產(chǎn)不是一回事。賺租金是苦差事，房東需要負(fù)責(zé)房屋維修、處理好與房客的矛盾及應(yīng)付監(jiān)管部門等。賺的租金不高，需花的心思卻不少。收入高的人不屑去做，也不應(yīng)該去做。而投資房產(chǎn)是低點(diǎn)買進(jìn)，高時(shí)脫手，和股票一樣，憑的是實(shí)力和眼光。

　　有分析稱，2015年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常適合首次購(gòu)房者。據(jù)CNN Money報(bào)道，未來(lái)一年與此前數(shù)年相比，將是在美國(guó)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)——房貸首付降低、貸款標(biāo)準(zhǔn)放寬及更多現(xiàn)房可供挑選等。

　　未來(lái)海外置業(yè)仍會(huì)爆發(fā)

　　2015年新年之后，國(guó)際匯市經(jīng)歷大幅波動(dòng)，瑞士央行取消歐元兌瑞士法郎的匯率下限，引發(fā)匯率市場(chǎng)地震。

　　優(yōu)選金融執(zhí)行總裁張虎成認(rèn)為，2015年匯率市場(chǎng)大幅波動(dòng)現(xiàn)象還將出現(xiàn)，但從大周期看，美元結(jié)束量化寬松政策后將會(huì)有走強(qiáng)趨勢(shì)，而歐元強(qiáng)勢(shì)地位將會(huì)延續(xù)貶值趨勢(shì)。

　　從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)看，2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不樂(lè)觀，房地產(chǎn)投資已不具有吸引力。而國(guó)內(nèi)的投資者對(duì)房地產(chǎn)有天然的偏愛(ài)，這種情節(jié)也將會(huì)推動(dòng)國(guó)內(nèi)投資者海外置業(yè)。預(yù)計(jì)2015年海外置業(yè)還將會(huì)繼續(xù)爆發(fā)。對(duì)于海外置業(yè)的選擇，張虎成認(rèn)為，隨著互聯(lián)網(wǎng)及海外置業(yè)中介機(jī)構(gòu)的正規(guī)化發(fā)展，未來(lái)海外置業(yè)難度將降低，海外置業(yè)也更容易被投資者接受。

　　至于海外置業(yè)的選擇，張虎成建議澳大利亞仍是首選，主要得益于其相對(duì)較高的投資收益及未來(lái)的供需結(jié)構(gòu)，而因美元走強(qiáng)及美國(guó)加息預(yù)期也將會(huì)使得國(guó)內(nèi)資金有流向美國(guó)的趨勢(shì)，美國(guó)房產(chǎn)也將會(huì)成為投資者的重要選擇之一。

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在熱門投資地方面，澳大利亞趕超美國(guó)，成為第二受歡迎投資國(guó)，僅次于英國(guó)。倫敦吸收來(lái)自國(guó)內(nèi)40億美元投資額成最大額投資城市，悉尼第二。而這輪投資熱潮吸引了各大投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商及私人投資者積極參與，包括綠地、碧桂園、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等標(biāo)桿房企的海外投資不斷創(chuàng)新高。

　　2014年澳大利亞海外投資者交易額達(dá)62億澳元，占澳洲商業(yè)地產(chǎn)總交易量的23%。與2014年相似，預(yù)計(jì)2015年澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)吸引大量投資者。主要原因在于澳洲市場(chǎng)的收益高于其他國(guó)際市場(chǎng)。澳大利亞房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，年增速達(dá)7%。澳洲住宅空置率僅1%至2%，租金回報(bào)率高。具有全球最開(kāi)放的移民政策，比如房產(chǎn)稅為零、遺產(chǎn)稅也為零。還有獨(dú)有的金融政策，購(gòu)房首付僅5%至10%，貸款可達(dá)七八成。澳洲每年增長(zhǎng)20萬(wàn)新移民，年新增住房需求800萬(wàn)平方米，處于絕對(duì)賣方市場(chǎng)。