加拿大房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，不斷遭到國內(nèi)外機構(gòu)“高燒”警示，由此引發(fā)的焦慮感不斷蔓延，房主和投資者都在擔(dān)心加拿大房地產(chǎn)市場的泡沫是否真的存在，它是否會導(dǎo)致劇烈的樓市崩盤，房價真的會從峰值走向谷底嗎

　　隨著房價高燒不退，加拿大樓市泡沫化的話題一直未停止過。

　　近日，埃德蒙頓市的一位投資專家希利亞德·麥克白（Hilliard MacBeth）對加拿大房地產(chǎn)市場發(fā)出嚴(yán)重警告：“加拿大的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)泡沫的所有最經(jīng)典的特征：價格快速上漲、那些覺得自己錯過了買入機會的人大感后悔、媒體的大量報道，以及人們對房地產(chǎn)的癡迷?！?

　　加拿大房地產(chǎn)商人Chris Evans則告訴記者，加拿大的高房價早就在當(dāng)?shù)匾l(fā)各種關(guān)注及討論?！暗壳?，加拿大整體房價依舊保持平穩(wěn)的增長趨勢”。Chris告訴記者，政府可能在未來出臺一些政策來調(diào)整房價，不過他預(yù)測，近幾年加拿大的樓市依舊會“火熱且受歡迎”。

　　中投顧問高級研究員鄭宇潔對記者分析，未來的加拿大可能通過提升利率，繳納房產(chǎn)稅或增加購房稅賦等手段來遏制房地產(chǎn)市場的過分發(fā)展，尤其是遏制投機行為?！叭绻幽么髮嶓w經(jīng)濟(jì)得不到持續(xù)改善，那么房地產(chǎn)泡沫危機將明顯化，當(dāng)?shù)貥鞘酗L(fēng)險也將不斷被擴大?！编嵱顫嵎Q。

　　 溫哥華領(lǐng)跑

　　美國一家房地產(chǎn)機構(gòu)曾對外表示，如今，最貴的房價不是在美國，不是在英國，而是在“美國的閣樓”加拿大。

　　10月8日，加拿大房貸及房屋公司（CMHC）公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，加拿大9月新屋開工數(shù)月率上漲0.5%至19.73萬戶。新屋開工反映了加拿大房屋市場的活躍程度，新屋開工的活躍程度直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。

　　這種強勁的增長主要依托于多倫多和溫哥華?！叭缃瘢幽么蠓績r最高的城市是溫哥華。”加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jack Li告訴記者。

　　日前一份國際城市房價統(tǒng)計報告佐證了Jack的說法，報告指出，加拿大西部城市溫哥華房價僅次于中國香港，排名世界第二。而加拿大房地產(chǎn)協(xié)會和美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會今年3月公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，溫哥華房價在北美20個大城市中名列第一。

　　與此同時，由城市土地協(xié)會和普華永道會計師事務(wù)所聯(lián)合公布的《2015年地產(chǎn)趨勢》指出，溫哥華樓市將成為加拿大最火熱地區(qū)之一，投資、開發(fā)和住房等方面位居加拿大第四，緊隨卡加利、愛民頓和多倫多。

　　然而，為何溫哥華既非政治首都又非金融中心，房價卻居高不下，甚至持續(xù)走高？多位接受采訪的地產(chǎn)專家認(rèn)為，從目前情況來看，溫哥華樓市供需關(guān)系不平衡是主要原因。

　　據(jù)統(tǒng)計，溫哥華每年新增移民人數(shù)約為3萬，這些人的住房需求自然會抬高房價。業(yè)內(nèi)人士指出，只要溫哥華每年繼續(xù)接受3萬到3.5萬移民，就足以支撐這里的房地產(chǎn)價格居高不下。

　　一位溫哥華地產(chǎn)公司的工作人員對記者透露，如今全市最低價的獨立屋（面積在75平方米左右）也要在60萬加元（約合人民幣348萬元）左右。數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房產(chǎn)均價已達(dá)到80萬加元（約合人民幣464萬元）。

　　據(jù)蘇富比國際地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，自2008年金融危機爆發(fā)以來，溫哥華房地產(chǎn)價格和其他北美城市相比一直保持高位。溫哥華是加拿大最多元化和最都市化的城市，又位于最西端，是通往亞洲的重要門戶，受到移民和房地產(chǎn)投資者追捧，強勁的需求推動溫哥華房價走勢上漲。

　　“甚至有很多海外投資人士將投資溫哥華房產(chǎn)作為抵御風(fēng)險的方法之一。”Jack表示，購買房產(chǎn)對于他們來說，是一種“保險”而非單純投資。

　　除此之外，溫哥華房價一直居高不下，與其比較低的地稅息息相關(guān)。根據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（REALpac）近日公布的數(shù)字顯示，在全國十大城市中，溫哥華繳納地稅平均為0.368%（即房價每估值100元征收0.368元），屬全國最低，最高的城市是薩省沙斯卡通。

　　國際貨幣基金組織（IMF）10月初發(fā)布報告稱，考慮到溫哥華和多倫多等大城市的公寓建筑活動飆升，以及房價的持續(xù)走高，加拿大可能需要實施更為嚴(yán)格的規(guī)則，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場的過熱復(fù)蘇。

　　 房價遭警示

　　面對如此火熱的房地產(chǎn)市場，全球三大國際評級機構(gòu)之一的惠譽國際發(fā)出警告稱，由于房地產(chǎn)價格仍然被高估20%，在該國決策者沒有推出新短期措施的情況下，加拿大房地產(chǎn)市場的“軟著陸”可能不會出現(xiàn)。

　　一家名為晨星（Morningstar）的美國投資研究公司此前甚至預(yù)測，加拿大房價未來幾年可能下調(diào)三成。

　　而早在6月份，包括IMF和經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織在內(nèi)的國際機構(gòu)也齊聲警告加拿大樓市正在累積風(fēng)險。在IMF列出的房價被危險高估名單上，加拿大名列前茅。

　　“加拿大房地產(chǎn)市場的大幅‘矯正’即將來臨?！丙溈税字赋?，美國的房地產(chǎn)矯正已經(jīng)持續(xù)了差不多9年，現(xiàn)在還沒有完全結(jié)束。

　　而造成麥克白如此擔(dān)憂的原因是，加拿大人普遍把自己的住房看作是投機性投資。他說，人們應(yīng)該把住房作為自己居住的地方，把購房作為不用再繳納房租的途徑，不能指望住房是任何投資的一個組成部分。

　　據(jù)了解，加拿大房地產(chǎn)市場自上世紀(jì)90年代中旬以來就不斷膨脹，近些年來膨脹得更快更大，甚至已經(jīng)給當(dāng)?shù)鼐用駧砹藰O為嚴(yán)重的負(fù)面影響。

　　加拿大皇家銀行近期發(fā)布的房屋擔(dān)負(fù)力指數(shù)報告顯示，目前多倫多居民家庭稅前收入的56%都被房屋成本吃掉，溫哥華這一比例更是達(dá)到82%的驚人程度，安省這一指數(shù)也已經(jīng)達(dá)到51%，是24年來的新高水準(zhǔn)。而根據(jù)加拿大按揭與房屋公司（CMHC）房屋擔(dān)負(fù)力定義，這一比例最多只能占家庭收入的30%。

　　事實上，麥克白并不是惟一一位預(yù)測加拿大樓市迎來泡沫化并將崩潰的人。中投顧問高級研究員鄭宇潔在接受記者采訪時表示，根據(jù)加拿大當(dāng)?shù)氐姆績r收入比、租售比等國際標(biāo)準(zhǔn)來看，加拿大的樓市確實處在危險的邊緣。

　　“目前國內(nèi)房價持續(xù)上漲，但是居民平均收入水平低于美國居民，加上全國負(fù)債水平高，且失業(yè)率上升，房地產(chǎn)業(yè)的高成本或許會讓加拿大對外國公司缺乏吸引力，進(jìn)而影響本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！编嵱顫嵳f。

　　一位加拿大地產(chǎn)分析師對記者表達(dá)了他的擔(dān)憂，因為炒作房地產(chǎn)市場，越來越多的空置房屋會在最后給當(dāng)?shù)貥鞘小爸旅囊粨簟?。“雖然沒有明確的數(shù)字，但是業(yè)內(nèi)對于空置房屋不斷增長的數(shù)量都心知肚明?！痹摲治鰩熤毖裕@些空置房屋的暴露也會讓民眾更為不滿。

　　溫哥華太陽報專欄作家傅蕾莉（Shelley Fralic）也認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)上提及的多數(shù)空置房屋之所以引起了民眾的強烈不滿，主要是市政府對解決空屋問題毫無作為。她說，房價讓本地人難以負(fù)擔(dān)，并且缺少足夠的出租單位。而現(xiàn)在溫哥華樓市越來越受到亞洲投資者的青睞，且本地對海外人士購屋的管理條例也不如澳大利亞嚴(yán)格。

　　因此，當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站BEHOV建議和鼓勵民眾“強占”空屋，如游民在奧本海默公園扎營一樣，他們認(rèn)為只有足夠多的人占據(jù)空屋才會引起市政府重視，才會采取措施。

　　不過，傅蕾莉認(rèn)為，解決空屋問題相當(dāng)復(fù)雜，“強占”并非解決問題的有效方法。

　　崩盤幾率小

　　近年來，“泡沫論”的迷霧一直籠罩著加拿大房地產(chǎn)市場。

　　從最具能力影響樓市的加拿大央行來看，在之前發(fā)布的貨幣政策報告中，加拿大央行決定維持多年來1%基準(zhǔn)利率不變，并且對樓市評估認(rèn)為，當(dāng)前市場數(shù)據(jù)符合樓市“軟著陸”預(yù)期。

　　市場人士解釋說，這無疑是對以惠譽為代表的國內(nèi)外機構(gòu)發(fā)出樓市警告的回應(yīng)，這一表態(tài)說明央行并不認(rèn)為未來房價具備大起大落的條件。

　　在談及加拿大樓市風(fēng)險時，此前擔(dān)任過加拿大央行行長、現(xiàn)任英國央行行長的卡尼則不以為然。卡尼在接受媒體采訪時表示，在估值方面，加拿大樓市比英國安全得多。

　　一位從事多年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近些年來，有關(guān)“加拿大房地產(chǎn)泡沫，或者市場已經(jīng)過熱”的說法幾乎年年都有?！暗珡膶嶋H情況來看，考慮到通脹帶來的成本上升等因素，在諸如多倫多、溫哥華這樣的熱門城市，平均房價每年上漲5%至10%實屬正常?！边@位經(jīng)紀(jì)人指出。

　　至于令人擔(dān)心的炒房問題，有分析師對媒體指出，加拿大政府嚴(yán)格控制炒房投機。同時，這一問題也受到成本高企、租房觀念等多種因素抑制。這些都為加拿大房地產(chǎn)市場的發(fā)展實現(xiàn)良性循環(huán)帶來了保障。所以，應(yīng)該對未來樓市走勢持樂觀態(tài)度。

　　事實上，對于抑制樓市過熱，除了通過利率加以調(diào)節(jié)，加拿大監(jiān)管部門并不缺少“子彈”。加拿大金融監(jiān)管素來以穩(wěn)健蜚聲全球，這一點多次獲得IMF和國際評級機構(gòu)等組織的認(rèn)可。

　　加拿大聯(lián)邦政府所有的全國性住房機構(gòu)——加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）早在兩個月前就宣布收緊二套房貸款政策，從5月30日起停止為二套房購買者以及無法提供收入證明的自由職業(yè)者批準(zhǔn)房貸保險。

　　如此看來，房地產(chǎn)信貸一直受到嚴(yán)格監(jiān)管，監(jiān)管機構(gòu)適時推出調(diào)控措施以遏制炒房苗頭。

　　加拿大財政部部長喬伊·奧利弗更是在本月中旬強調(diào)稱，他不認(rèn)為現(xiàn)在的加拿大房地產(chǎn)市場存在泡沫，但他注意到溫哥華、多倫多、卡爾加里三地的房地產(chǎn)市場尤其火爆?！凹幽么笳拗频盅嘿J款的措施已經(jīng)擠壓了房地產(chǎn)市場的泡沫，目前尚不需要采取任何強硬措施來為房地產(chǎn)市場降溫?！眴桃寥缡钦f。

　　“分析加拿大房價增長的客觀因素就會發(fā)現(xiàn)，泡沫化崩盤的說法過于夸張了?！盋hris指出。

　　在Chris看來，今年以來，加拿大房價上漲的背后，固然有房地產(chǎn)投資回暖的原因。但在以多倫多和溫哥華等為代表的熱門城市中，剛性需求和季節(jié)性因素是推漲房價的重要原因。

　　惠譽分析認(rèn)為，加拿大主要城市房屋供應(yīng)不足和低利率的購房環(huán)境仍在抬高房價，這些因素支撐了負(fù)擔(dān)能力，推高了需求。

　　加拿大帝國商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)師泰爾指出，加拿大房地產(chǎn)市場銷售情況好于預(yù)期，如果這種勢頭能夠繼續(xù)保持，加拿大人在短期內(nèi)不會看到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格下跌的情況。

　　加拿大央行指出，鑒于全球和加拿大的經(jīng)濟(jì)預(yù)期增強，加拿大房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險的概率較低。目前，加拿大央行和大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，加拿大房地產(chǎn)最有可能出現(xiàn)的情況是所謂的“軟著陸”，也就是價格逐漸下跌但不會出現(xiàn)崩潰。

　　因此，在Jack看來，對加拿大房地產(chǎn)市場的唱衰聲不會讓他們過于擔(dān)憂，“房價的波動源于市場供需，就目前供需情況來看，加拿大的房價不會出現(xiàn)突然下跌的情況”。

　　而對于加拿大未來房價的漲跌，Jack稱，“我們無法通過現(xiàn)在的市場預(yù)測到未來幾年的變化，因為市場是變化多端的。不過，加拿大高房價突出的一系列問題也告訴我們，要對這個市場保持警戒之心”。

　　 投資者還在

　　加拿大房價飆升已經(jīng)成了不爭的事實，不管泡沫化危機是否會在近期出現(xiàn)，放在投資者面前的依舊有幾個問題：過熱的房地產(chǎn)市場適合繼續(xù)投資嗎？未來的樓市政策預(yù)期會不會讓投資者們望而卻步？

　　“我個人認(rèn)為，加拿大已經(jīng)不適合居住。如果是投資的話，也很難有增長空間。”家住溫哥華的Jerry告訴記者，他周圍在25歲至55歲之間、擁有學(xué)士學(xué)位的中產(chǎn)階層，都開始選擇往一些周邊城市流動。

　　太陽報專欄作家麥克·馬丁認(rèn)為，高房價已經(jīng)大幅影響城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不光是普通工薪族買不起房子，想在這里開辦分公司的企業(yè)也都望樓興嘆，惟一受益的是炒房族。

　　記者也從加拿大的房地產(chǎn)中介處了解到，多倫多、溫哥華這些城市房產(chǎn)銷售依舊供不應(yīng)求。“多倫多房產(chǎn)投資重點在土地價值，有土地面積的房產(chǎn)沒理由會跌價?！币晃环治鰩熤赋?。

　　與此同時，加拿大大型房地產(chǎn)公司Royal LePage公司的一項調(diào)查顯示，加拿大房屋均價增速開始放緩，但會保持平穩(wěn)增長的趨勢。這項調(diào)查無疑讓很多猶豫的投資商們松了一口氣。

　　Royal LePage房產(chǎn)價格調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2014年第三季度，加拿大房產(chǎn)均價同比增長4.4%至6.1%。其中，單層獨立屋均價增幅最大，同比上漲6.1%至405101加元，兩層獨立屋均價同比上漲5.5%至44.17萬加元。公寓均價增幅最低，同比上漲4.4%至25.74萬加元。

　　根據(jù)Royal LePage的調(diào)查報告，2014年第三季度，多倫多和卡爾加里的公寓均價打破下滑趨勢，多倫多公寓均價同比上漲8%，卡爾加里公寓均價同比上漲11.9%。根據(jù)Royal LePage房地產(chǎn)公司的預(yù)計，在未來幾個月內(nèi)加拿大房價將持續(xù)增長，但增速相比前幾年將放緩。

　　本月中旬，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會也宣布所有類型的房屋平均成交價格增長5.9%至40.9萬加元（約人民幣223萬元），不過，此數(shù)據(jù)不包括多倫多和溫哥華的高端房產(chǎn)市場，多倫多和溫哥華的高端房產(chǎn)平均成交價增幅較小，為32.54萬加元（約合人民幣178萬元）。該協(xié)會得出的房地產(chǎn)熱門城市的漲幅——卡爾加里（10.1%）、多倫多（7.8%）、溫哥華（5.3%），與Royal LePage公司的調(diào)查結(jié)果相近。

　　雖然之前一些移民政策給海外投資者們帶來了短時間的震撼，可是他們大部分都沒有因此而退卻。“相較美國而言，加拿大的居住環(huán)境、穩(wěn)定程度等多方因素都更占優(yōu)勢，再說每年大量新移民的涌入，房價應(yīng)該不會出現(xiàn)過度低迷的情況?！币晃煌顿Y商表示，他依舊選擇留在加拿大繼續(xù)自己的房地產(chǎn)投資計劃。

　　“其實，外來移民居住或者投資依然占據(jù)較小的比重，國內(nèi)房價上漲與加拿大寬松的貨幣政策、較低的利息也有關(guān)系，即使移民減少也不會導(dǎo)致房價下跌，不會讓加拿大的樓市投資進(jìn)入冰凍期?！盝ack說。