中長期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋與行業(yè)內(nèi)部深刻變化使房地產(chǎn)步入投資增速放緩、利潤水平降低、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的“新常態(tài)”。短期來看，在政策托底與資金支持的雙重驅(qū)動下，2015年房地產(chǎn)市場有望筑底企穩(wěn)。

　?。ㄒ唬﹥?nèi)外因素疊加，房地產(chǎn)市場步入“新常態(tài)”

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)已告別高速增長的“黃金時(shí)代”，步入內(nèi)生發(fā)展的“白銀時(shí)代”。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷增速換擋，房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境發(fā)生了變化；另一方面，行業(yè)內(nèi)部正發(fā)生深刻變化，市場長期供求結(jié)構(gòu)已悄然改變，住房在總量上已從“供應(yīng)緊缺”逐步向“供求大致平衡”轉(zhuǎn)變。從需求來看，盡管住房需求仍有較大增長空間，但目前各線城市常住人口凈增長幅度普遍存在下降或趨緩的現(xiàn)象。從供給來看，庫存高企問題依然突出，且結(jié)構(gòu)性過剩矛盾的存在導(dǎo)致其中相當(dāng)一部分庫存難以消化。

　?。ǘ┱吲c資金將成為市場兩大托底因素

　　政策紅利疊加，助力樓市實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。樓市經(jīng)幾輪政策調(diào)整后，成交回暖跡象已初步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2015年政策紅利的繼續(xù)釋放將使樓市逐步企穩(wěn)。從政策效果來看，單個(gè)政策的刺激效果往往在數(shù)月內(nèi)衰減，成交經(jīng)短期放量仍要面對供求關(guān)系矛盾；而多個(gè)政策的疊加效應(yīng)則將引導(dǎo)市場經(jīng)歷從預(yù)期轉(zhuǎn)變到實(shí)質(zhì)反饋的變化。

　　貨幣環(huán)境偏松，資金面將持續(xù)向好。隨著貨幣環(huán)境整體趨于寬松，流動性將成為房地產(chǎn)發(fā)展的催化劑。加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求相對不足，資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)會增加。再融資解禁和中票發(fā)行開閘，將有效拓寬大型房企的非銀融資渠道。同時(shí)，按揭貸款利率下行將有效促進(jìn)剛需和改善性需求擇機(jī)入市。銀行房貸利率下調(diào)與央行降息構(gòu)成的“折上折”將使按揭利率趨于下行，利于剛需和改善性需求釋放。

　?。ㄈ鞘小爸灼蠓€(wěn)”

　　成交正在筑底，有望小幅回暖。銷售面積和銷售額正在經(jīng)歷筑底過程，2015年將同比轉(zhuǎn)正，呈個(gè)位數(shù)增長。一方面，政策利好對市場預(yù)期具有引導(dǎo)作用，置業(yè)者購房意愿增強(qiáng)，反映在新盤看房人數(shù)和代理行上客量均有增加；另一方面，按揭貸款和公積金貸款政策的調(diào)整使置業(yè)者申請門檻降低，使用比例加大，支撐入市人數(shù)增多。在銷售整體小幅增長下，城市間成交趨于分化。

　　房價(jià)穩(wěn)中微升，下半年存漲價(jià)壓力。房價(jià)在2015年全年可能穩(wěn)中微升，同環(huán)比雙雙由負(fù)變正，其中漲價(jià)較可能出現(xiàn)在下半年。城市間供求不均的結(jié)構(gòu)性矛盾同樣導(dǎo)致房價(jià)區(qū)域分化更為顯著。

　　投資將繼續(xù)下探，下半年有望企穩(wěn)。投資增速在2015年將前低后高，上半年將繼續(xù)下探，增速回落至個(gè)位數(shù)；下半年樂觀估計(jì)回升至約10%。從投資開工的先導(dǎo)指標(biāo)銷售情況來看，銷售確認(rèn)筑底約半年后，投資增速才有望好轉(zhuǎn)。因此投資觸底的時(shí)點(diǎn)較可能于下半年出現(xiàn)，視成交改善及流動性寬松情況的變化而定。