■ 中證之聲

　　□本報記者 于萍

　　2014年前三季度樓市低迷，盡管四季度出現(xiàn)回暖，但上市房企經(jīng)營壓力并未得到緩解。在已披露全年銷售情況的37家房企中，僅有15家完成全年銷售目標。披露2014年業(yè)績預告的A股房企中，預增及扭虧的占比也不足半數(shù)。這意味著2014年A股上市房企整體業(yè)績或出現(xiàn)下滑。

　　展望2015年，由于政策環(huán)境等因素趨于好轉(zhuǎn)，樓市將繼續(xù)回暖并步入“新常態(tài)”。不同城市、不同房企間的分化還將加劇，去庫存也將成為房企的首要任務。

　　年報業(yè)績不樂觀

　　2014年前三季度，A股上市房企整體業(yè)績同比下降3.32%，創(chuàng)下上市房企2003年以來的三季報增速新低。從已經(jīng)披露業(yè)績預告及快報的A股房企表現(xiàn)看，2014年年報業(yè)績或?qū)?chuàng)下2009年來的新低。

　　目前A股已有35家上市房企披露了2014年年報業(yè)績預告及快報。其中，業(yè)績預增及扭虧的公司共有17家，占比不足半數(shù)。自2009年以來，A股上市房企整體業(yè)績增速一直保持在兩位數(shù)的水平。然而受2014年前三季度業(yè)績下滑的拖累，上市房企2014年全年的整體業(yè)績增速或創(chuàng)下2009年來的新低。

　　“萬保招金”四大龍頭中，保利地產(chǎn)已于近期披露2014年業(yè)績快報。公司2014年實現(xiàn)營業(yè)總收入1089.59億元，同比增長17.98%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤121.83億元，同比增長13.36%；基本每股收益1.14元。公司2014年收入與利潤均取得一定增長，主要源于已銷售的房地產(chǎn)項目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。公司2014年實現(xiàn)簽約金額1366.76億元，同比增長9.09%，為以后年度的業(yè)績增長奠定基礎。

　　此外，陽光城、東華實業(yè)、上實發(fā)展等公司的預增幅度超過100%。榮豐控股、金豐投資等房企則預計2014年將出現(xiàn)虧損。

　　除業(yè)績預告及快報外，目前包括A股及港股公司在內(nèi)，已有37家房企公布2014年度銷售情況。根據(jù)會計準則要求，房企當期銷售并不能立刻在利潤表中有所體現(xiàn)，只有在符合結(jié)算條件后才能轉(zhuǎn)為收入。但從目前披露銷售情況的37家房企來看，大多數(shù)并未完成年初定下的銷售計劃。

　　統(tǒng)計顯示，目前公布年度銷售業(yè)績的37家房企中，僅有15家涉險過關(guān)，而22家房企最終未能完成年初定下的目標。大部分房企為了在年底沖刺完成銷售任務，在一定程度上透支了2015年上半年的銷售能力，也給這些房企未來業(yè)績釋放增加難度。

　　去庫存仍為首要任務

　　盡管2014年年末樓市出現(xiàn)回暖，但去庫存仍然是房企面臨的首要任務?？傮w來看，2015年房企的經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。

　　根據(jù)2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但庫存壓力仍然較大，市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，這意味著去庫存仍是未來樓市主旋律。

　　在宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的大背景下，房地產(chǎn)所面臨的政策及市場環(huán)境正在逐步見底甚至出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。在流動性寬松、政策放松、基本面復蘇的有利因素驅(qū)動下，樓市銷售低迷的局面已得到改善。2015年樓市有望繼續(xù)回暖，但整體繁榮程度將低于2013年。

　　當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入“新常態(tài)”。此前樓市供不應求、價格單邊上漲的格局已經(jīng)結(jié)束，由政策變動引發(fā)的樓市波動也在向市場自發(fā)性調(diào)整過渡。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入供需相對平衡的階段，部分城市甚至面臨供過于求的局面。

　　未來不同城市間以及房企間的分化還將不斷加大。不同城市、不同區(qū)域的樓市會由于區(qū)域?qū)傩远ㄎ灰约白陨砉┣鬆顩r而呈現(xiàn)不同的市場行情。同時，房企間的分化也將格外明顯。中小開發(fā)商在資金周轉(zhuǎn)及項目運作上面臨的挑戰(zhàn)更大，而擁有品牌、運營及資金優(yōu)勢的大型開發(fā)商將更有比較優(yōu)勢。從開發(fā)商的經(jīng)營策略看，2015年大部分房企的銷售任務制定將較為謹慎，改革與轉(zhuǎn)型也將成為樓市“新常態(tài)”下房企的突破口。