□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　對(duì)于當(dāng)前樓市而言，大家最關(guān)注的是2014年“暖冬”能否延續(xù)到2015年“小陽(yáng)春”，并帶動(dòng)全國(guó)樓市整體向上。2014年最后三個(gè)月，全國(guó)主要城市樓市成交回升態(tài)勢(shì)明顯，平均而言，主要城市月平均成交量環(huán)比回升在15%左右。2014年12月回升趨勢(shì)更加明顯，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，當(dāng)月全國(guó)54個(gè)主要城市新建商品住房成交31.8萬(wàn)套，創(chuàng)2014年以來(lái)的單月新高，其中一線城市成交5.37萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)38%。

　　按照新開工滯后銷售6個(gè)月、房企拿地滯后于銷售12個(gè)月的一般規(guī)律，新開工和房企土地購(gòu)置有望2015年年中和年底觸底回升、止跌反彈。事實(shí)上，從2008-2009年和2011-2012年這兩輪樓市調(diào)整規(guī)律看，上述對(duì)于未來(lái)新開工和房企土地購(gòu)置走勢(shì)的判斷是成立的。若新開工和土地購(gòu)置能夠企穩(wěn)，意味著增速創(chuàng)近5年最低點(diǎn)、連續(xù)10個(gè)月下滑、占固定資產(chǎn)投資25%、關(guān)聯(lián)近一半制造業(yè)投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)企穩(wěn)回升，這對(duì)于“努力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)”任務(wù)來(lái)說(shuō)，意義重大。

　　但是，關(guān)于樓市銷售回升并帶動(dòng)新開工和拿地觸底反彈的判斷，可能有點(diǎn)樂(lè)觀。首先是對(duì)于回暖的判斷，目前樓市回暖僅限于主要城市（特別是一線城市）。但從全國(guó)來(lái)看，2014年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積101717萬(wàn)平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，目前全國(guó)樓市下滑的態(tài)勢(shì)并無(wú)企穩(wěn)跡象。

　　與過(guò)往“政策激勵(lì)-主要城市回暖-全國(guó)回暖”的一般規(guī)律不同，當(dāng)前樓市回暖僅限于主要城市，全國(guó)樓市整體對(duì)于政策刺激的彈性下降了很多。制約政策效果或全國(guó)銷售回升的主要障礙，就在于需求和庫(kù)存兩個(gè)方面。

　　從需求看，截至2014年底，全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有達(dá)到1.1套/戶，也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)住房供求格局已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，即從原來(lái)的供不應(yīng)求趨向于供求平衡甚至是供過(guò)于求。如果將小產(chǎn)權(quán)房、集資建房、軍產(chǎn)房、集體宿舍等沒有納入統(tǒng)計(jì)的存量房屋算在內(nèi)，就全國(guó)來(lái)看，住房供過(guò)于求的結(jié)論是成立的，住房需求大規(guī)模釋放階段已經(jīng)過(guò)去。

　　需求結(jié)構(gòu)也能說(shuō)明問(wèn)題，目前關(guān)于房地產(chǎn)大周期下行的觀點(diǎn)基本上得到認(rèn)同，作為驅(qū)動(dòng)過(guò)去10多年樓市繁榮的重要力量，投資需求開始退場(chǎng)。目前，主要城市首套房購(gòu)置比例在80%以上，也就是所謂的“剛需”占主導(dǎo)，家庭可支配收入對(duì)需求首要決定作用開始體現(xiàn)。根據(jù)《中國(guó)民政統(tǒng)計(jì)年鑒2013》，2002年以來(lái)一線及二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)收入漲幅，住房需求主要集中在這些城市人口；而其他城市，2002年以來(lái)收入漲幅與房?jī)r(jià)漲幅基本持平，但這些城市常住家庭（特別是戶籍人口）住房自有率在80%以上，超過(guò)20%的家庭擁有兩套住房。因此，占全國(guó)市場(chǎng)份額（需求量）超過(guò)80%的城鎮(zhèn)，若收入或常住人口短期內(nèi)沒有明顯增長(zhǎng)，住房需求潛力空間有限。

　　制約需求的另一個(gè)因素就是房?jī)r(jià)。過(guò)去幾年，全國(guó)城鎮(zhèn)綜合地價(jià)上漲幅度是名義房?jī)r(jià)上漲幅度的2倍以上，建筑人工成本在2009年以來(lái)翻了一倍，房地產(chǎn)融資的財(cái)務(wù)成本則上升了1.5倍，而僅占房?jī)r(jià)20%以下的建材成本基本上沒什么變化。2002年以來(lái)，房?jī)r(jià)始終處于上漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲了136%，主要城市房?jī)r(jià)上漲了303%。盡管2014年以來(lái)房?jī)r(jià)開始回落，但由于成本剛性制約，全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅在10%以內(nèi)。值得注意的是，70%的地價(jià)上漲部分發(fā)生在2011年以來(lái)的4年內(nèi)。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房企主動(dòng)降價(jià)的幅度比較小，這成為制約需求入市的另一個(gè)重要原因。

　　再看庫(kù)存。盡管主要城市房屋銷售明顯回升，特別是臨近年底，開發(fā)商基于業(yè)績(jī)壓力而加大營(yíng)銷力度，但2014年最后三個(gè)月，主要城市的庫(kù)存總體上升。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至2014年12月，36個(gè)大中城市待售商品住房存銷比為15個(gè)月，庫(kù)存壓力比較大，事實(shí)上這是在延緩入市節(jié)奏的情況下實(shí)現(xiàn)的。二三線城市的庫(kù)存問(wèn)題就更嚴(yán)重，很多城市的待售房屋夠2年左右銷售。

　　在建庫(kù)存的壓力也不容小覷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2014年11月底，全國(guó)處于施工狀態(tài)的商品住房面積超過(guò)50億平方米，其中90%的部分沒有賣出去。按照目前城鎮(zhèn)人均住房面積33平方米計(jì)算，可以解決1.5億人的住房需求。事實(shí)上，這還沒有包括新增的小產(chǎn)權(quán)房、保障房等，也沒有包括已經(jīng)批準(zhǔn)但未開工建設(shè)的土地。很多中小城市地方財(cái)政實(shí)力不足，土地出讓采取一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式，即政府以土地?fù)Q取開發(fā)商代建配套，很多土地處于已經(jīng)批準(zhǔn)但未開工建設(shè)的狀態(tài)。

　　由于過(guò)去十多年房?jī)r(jià)快速上漲，住房需求膨脹，刺激各路資本紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房企數(shù)量從2002年的不足4萬(wàn)家增加到2013年的8萬(wàn)家。地方政府也樂(lè)于出讓更多的土地，考慮到開發(fā)周期滯后和有效住房需求（可支配收入決定的住房需求、自住需求決定的住房需求）被夸大，從而造成住房供應(yīng)過(guò)剩。因此，即便主要城市回暖，但全國(guó)樓市將繼續(xù)延續(xù)弱勢(shì)的局面，開發(fā)商消化庫(kù)存是主要任務(wù)，而不是像往常一樣擴(kuò)大新開工和拿地。

　　因此，新開工和拿地企穩(wěn)復(fù)蘇滯后于銷售回升的周期會(huì)比過(guò)去要長(zhǎng)得多。2014年，一線城市住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)54.8%，而全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金則下滑了27%。這說(shuō)明，即便房企主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存，也基本集中在一線和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市。未來(lái)，需要政府推進(jìn)公共服務(wù)均等化和全覆蓋，推進(jìn)戶籍制度改革，這是推進(jìn)人口向城市集中、提高購(gòu)買力的根本之道，也是驅(qū)動(dòng)新開工和投資見底回升的根本之道。