□本報記者 張敏

　　1月5日，北京土地市場迎來新年首拍。在多家房企的爭搶下，位于豐臺區(qū)的兩宗住宅用地均高價成交，使得土地市場出現(xiàn)“開門紅”的局面。但由于底價較高、爭搶激烈等因素的影響，最終成交的樓面價格出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

　　分析人士指出，在三、四線城市風(fēng)險凸顯、房企回歸一線的大潮下，今年北京土地市場可能繼續(xù)升溫。但從全國范圍來看，今年整體土地市場的形勢并不樂觀。

　　“面粉貴過面包”

　　根據(jù)出讓公告，上述兩宗地塊均位于豐臺區(qū)玉泉營區(qū)域。土地性質(zhì)為綜合用地，包括住宅、教育和多功能等類型。其中，首宗地塊的總面積約159畝，建筑規(guī)模17.86萬平方米，地塊起始價格為28.1億元。地塊本身含3.73萬平方米的限價房，同時另設(shè)上限價格，達(dá)到時轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報限價房面積。最終所有配建的限價房銷售定價為2.1萬元/平方米。

　　經(jīng)過多輪競拍后，招商、華潤、九龍倉和平安組成的聯(lián)合體勝出。拿地總代價為42億元人民幣，并配建4.53萬平方米限價商品房。據(jù)測算，該地塊成交溢價率為49.4%，平均樓面價高達(dá)3.73萬元/平方米。

　　另一宗土地的體量同樣較大，最終被上述聯(lián)合體再次囊括。代價為44.9億元人民幣，并承建6000平方米的限價商品住房。據(jù)中原地產(chǎn)測算，該地塊的樓面價為4.97萬元/平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，北京新年土地市場的首輪土地交易，再現(xiàn)了“面粉貴過面包”的情況。上述地價或?qū)窈蟮谋本┓績r帶來支撐。

　　他表示，一方面，三四線城市樓市的風(fēng)險凸顯，房企紛紛向一線城市回歸，使得一線城市的土地市場競爭愈加激烈。據(jù)測算，去年20大房企在一線城市拿地金額占比為38.9%，遠(yuǎn)超2013年的30.8%，并創(chuàng)歷史新高。

　　另一方面，近年來北京土地底價上升明顯，無形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在，使土地成本進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊上，使得北京住宅用地的實(shí)際成本繼續(xù)高企。

　　整體市場不樂觀

　　盡管北京土地市場出現(xiàn)“開門紅”，但這仍然很難改變整體市場的預(yù)期。多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立，因此今年的土地市場仍然難有起色。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)指出，2014年，全國20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅為3043.99億，與2013年的5578.87億相比，下調(diào)幅度達(dá)到了45.4%。其中，萬科的降幅超過50%，拿地規(guī)模明顯收縮。

　　中原地產(chǎn)表示，盡管從去年9月開始，企業(yè)的拿地?zé)崆橹饾u恢復(fù)。但從拿地金額來看，企業(yè)對后市的預(yù)期仍然十分謹(jǐn)慎。

　　另一組數(shù)據(jù)可說明同樣的問題。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，接近零增長。為近一年多來的新低。

　　分析人士指出，資金狀況決定企業(yè)后期的投資動作。房企資金狀況不佳，將極大地制約房企未來的投資、拿地、新開工等，并使得上述數(shù)據(jù)難有明顯起色。

　　張大偉表示，未來的土地市場將進(jìn)一步表現(xiàn)出差異化特征。一線城市作為“避風(fēng)港”的作用不斷顯現(xiàn)，將加劇企業(yè)的回歸勢頭，并使得一線城市的土地競爭更為激烈。但與此同時，廣大三四線城市供大于求的局面已經(jīng)確立，房企拿地積極性降低，其土地市場將可能陷入長期低迷。