□交銀施羅德行業(yè)分析師李博

　　互聯(lián)網(wǎng)正在逐步改變?nèi)藗兊纳?，我們的衣、食、住、行、醫(yī)療、教育等都有了互聯(lián)網(wǎng)的影子?；ヂ?lián)網(wǎng)所帶來的效率提升以及用戶體驗(yàn)的改善有目共睹，這使得互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)合成為當(dāng)前最熱門的話題之一，在此，筆者主要談?wù)劵ヂ?lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)（商品住宅）的結(jié)合以及未來可能的投資機(jī)會(huì)。

　　過去十多年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期，供不應(yīng)求的格局使得房地產(chǎn)始終是個(gè)賣方市場，其中存在著大量的信息不對稱和交易成本。然而，未來十年市場格局可能向供需平衡甚至供過于求的格局發(fā)展，消費(fèi)者擁有更大的選擇權(quán)，這使得整個(gè)行業(yè)需要改變經(jīng)營思維和一個(gè)能提升效率的工具，與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合則成為必然趨勢。

　　趨勢上毋庸置疑，關(guān)鍵是采用何種結(jié)合模式。與其他商品不同，商品房的消費(fèi)頻次較低，用戶粘性較差，似乎難以用傳統(tǒng)的電商方式去改造。在美國，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合主要有兩種模式，一是以Zillow為代表的平臺(tái)電商，主要從事線上房源、客源和經(jīng)紀(jì)人的匹配，資產(chǎn)較輕，以廣告和渠道費(fèi)用變現(xiàn)，但不涉及交易，是純線上平臺(tái)；另一種是以Redfin為代表的E2E電商（即020），同時(shí)擁有線上和線下，資產(chǎn)較重，主要通過交易傭金獲取收入。這兩類模式都受到投資者的青睞，Zillow13年收入僅2億美金，但市值高達(dá)40億美金；Redfin還未上市，但已經(jīng)獲得多個(gè)風(fēng)投基金的注資。

　　筆者認(rèn)為，無論何種模式，都必須把握需要把握房地產(chǎn)的兩個(gè)特性。首先，房地產(chǎn)交易不僅僅是賣商品，服務(wù)的地位可能更加重要。對于購房者來講，房產(chǎn)的購買金額較大，僅僅通過線上的信息難以作出購買決策，同時(shí)房產(chǎn)購買過程涉及咨詢、看房、貸款、稅收等多個(gè)環(huán)節(jié)，使得線下的服務(wù)成為必需。房產(chǎn)中介（置業(yè)顧問或者經(jīng)紀(jì)人）是提供服務(wù)的主要載體，因此對中介的整合必不可少，必須保證提供相對優(yōu)質(zhì)且效率較高的服務(wù)，這是一個(gè)難點(diǎn)也是關(guān)鍵點(diǎn)，否則模式是難以成立的。其次，房地產(chǎn)擁有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，用戶需求的延伸性較好，比如購買房產(chǎn)需要貸款，購買后需要裝修和購買家具家電等，因此在提供房產(chǎn)交易服務(wù)的過程中可以拓展金融、裝修等服務(wù)，或成為后續(xù)服務(wù)的入口，這就很好的解決消費(fèi)頻次較低的問題。以美國房產(chǎn)電商Zillow為例，其收入構(gòu)成中的65%來源于房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)（向經(jīng)紀(jì)人收取，相當(dāng)于經(jīng)紀(jì)人的營銷費(fèi)），而其余35%的收入則來源于金融服務(wù)（提供貸款渠道，向貸款機(jī)構(gòu)收?。┖妥》扛慕ǚ?wù)廣告（向服務(wù)商收?。?。

　　在我國，房地產(chǎn)的市場空間巨大，一手交易、二手交易和房屋租賃合計(jì)接近10萬億，其對應(yīng)的交易傭金也是千億級(jí)別，如果再算上房地產(chǎn)廣告、金融服務(wù)和后續(xù)裝修等服務(wù)的入口價(jià)值，其市場規(guī)模或達(dá)數(shù)千億。目前，盡管一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和傳統(tǒng)中介開始嘗試對房地產(chǎn)進(jìn)行整合，但效果都不夠理想，原因可能有以下幾點(diǎn)：一是我國房地產(chǎn)市場仍以一手新房交易為主，開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈的地位仍相對牢固，開發(fā)商守舊的經(jīng)營思維或?qū)π袠I(yè)的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生阻礙；二是我國經(jīng)紀(jì)人行業(yè)整體不規(guī)范，其服務(wù)和信用有待提高，特別是要解決假房源等虛假信息問題；三是在互聯(lián)網(wǎng)體驗(yàn)上需要進(jìn)一步完善，如何提供準(zhǔn)確、及時(shí)、便捷的互聯(lián)網(wǎng)工具，給消費(fèi)者全新的購房體驗(yàn)還需要探索。

　　總而言之，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合是大勢所趨，未來五年可能是一個(gè)加速的過程。在這個(gè)過程中，能有效整合房源、客源和中介，在改善用戶體驗(yàn)的同時(shí)提升行業(yè)運(yùn)行效率的企業(yè)，是投資者未來需要重點(diǎn)關(guān)注的對象。

　　責(zé)編：李菁菁美編：尹建