□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　住建部、財政部、人民銀行等三部委近日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，與此前央行發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（“央四條”）有異曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房貸款成本，助推住房消費金融發(fā)展，做實居民合理住房需求，實現(xiàn)樓市去庫存、去泡沫，緩沖經(jīng)濟下行過程中企業(yè)投資意愿迅速下降、被動產(chǎn)能收縮和抵押物價值下跌，對穩(wěn)定經(jīng)濟關(guān)鍵指標、經(jīng)濟底線增速和金融信貸質(zhì)量的沖擊。

　　“央四條”提出了盤活存量房貸資源（“還清再貸”和MBS）、發(fā)行專項金融債券等措施。這些措施不僅從增量和存量兩個角度，增加銀行可貸資金的供給，緩解了房貸對銀行流動性的壓力，而且能將銀行低收益存量房貸置換出來，可以激勵銀行發(fā)放低成本的住房貸款。然而，旨在增加房貸資金供給的MBS和定向增加低成本房貸資金的專項金融債券，事實上難以在中短期內(nèi)擔(dān)當大任。在金融市場不發(fā)達、利率市場化不夠、機構(gòu)投資者不成熟的情況下，MBS難以快速生根和壯大。

　　更重要的是，MBS能夠為市場投資者認可和接受，前提是給投資者的收益率要足夠高。自2005年開展試點以來，MBS在我國總共才出了3單，而且每一單都貼著招標利率的上限（大概在5%-6%之間）。MBS的收益率居然如此之高，可見其接受度是比較低的。那么，目前在社會無風(fēng)險收益率居高不下、支持MBS未來收益的現(xiàn)金流（租金收入和房價增值收益）可能下降的情況下，MBS只有給出更高的收益率才能為投資者接受。

　　而更高的收益率是擔(dān)保方（或打包銀行）無法接受的，也是實際收益無法保障的。而由于“定向?qū)捤伞毕拗沏y行間市場資金量，再加上較長的審批和發(fā)行周期，發(fā)行專項金融債券也難當大任。因此，無論從增加住房可貸資金，還是降低房貸成本，都只能將MBS和發(fā)行專項金融債券放在中長期改革范疇來理解其效應(yīng)。

　　當前最關(guān)鍵的是增加規(guī)?；统杀镜目少J資金，而住房公積金無疑是最佳選擇之一。從資金規(guī)模上看，截至2014年3月，全國實際繳存住房公積金職工達1.06億人，繳存總額6.47萬億元，沉淀的余額就有3.27萬億元。也就是說，全國范圍內(nèi)公積金閑置的比例高達50%，而目前存量個人住房貸款也僅僅才10萬億元，閑置公積金相當于存量房貸的1/3強。

　　再看資金成本，公積金專戶存款利率僅為2.33%，不僅低于同期限一般存款利率，更低于大眾理財收益率。而公積金本身就是政策性住房金融，一貫實行“低存低貸”的原則。如果將這一大筆低廉的資金與合理住房需求（如首次購房和改善購房）對接起來的話，無疑將極大降低購房者的貸款成本。但是，目前公積金奉行“屬地化”封閉運營原則，造成各地利用強度（貸款/繳存總額）反差太大，大城市和東部地區(qū)利用強度大，而中小城市和西部地區(qū)利用強度小，無法像銀行資金一樣在各地之間調(diào)劑余缺。所以，一邊是類似于廣州、廈門等地因公積金“額度荒”不得不限制提取和貸款；一邊是廣大中小城市公積金大量閑置，躺在賬戶上睡大覺。

　　因此，此次“公積金貸款新政”有兩個目的：一是當?shù)毓e金要充分利用，降低合理住房需求的購置成本；二是調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。貸款申請最低公積金繳存期從原來的12個月降到6個月、貸款發(fā)放率低于85%的城市提高公積金貸款額度、高于85%的要做好“組合貸款”等，都是為了充分利用，降低本地合理住房需求的貸款成本。而實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務(wù)的規(guī)定，則是為了調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。

　　就目前來看，第一個目的相對容易實現(xiàn)，第二個目的實現(xiàn)起來比較難。基于公積金屬于繳存?zhèn)€人的基本原則，當個人因工作變動和家庭搬遷而離開繳存地時，正常的轉(zhuǎn)移接續(xù)已經(jīng)在全國主要城市實現(xiàn)。關(guān)鍵是公積金能夠像銀行間資金拆借一樣，異地互認和互貸，這才能調(diào)劑余缺，讓公積金在全國范圍內(nèi)流動起來，發(fā)揮供應(yīng)低成本房貸資金的作用。但是，由于此舉會減少流出地的繳存余額，降低增值收益，不僅降低對于地方保障房建設(shè)、農(nóng)田水利和義務(wù)教育等方面的支持，也減少了地方公積金中心可支配的管理費用，地方在這方面的積極性不足。

　　因此，應(yīng)該在公積金專戶存款利率和社會平均收益率之間，應(yīng)建立一種流入流出的補償機制，這樣既能增加繳存者的利息收入，也能增加公積金的增值收益，還能發(fā)揮低成本資金的作用，降低房貸成本。既然社保資金可以克服重重障礙，實現(xiàn)跨區(qū)域流動，發(fā)揮政策性住房金融的公積金具有大社保資金的范疇，也應(yīng)當順應(yīng)人口流動的趨勢，實現(xiàn)跨區(qū)域流動。