□中國國際經(jīng)濟交流中心 張影強

　　央行與銀監(jiān)會日前聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵銀行機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)等資金籌措方式，增加對于首套及改善型住房的貸款投放等政策。截至今年6月份，我國房地產(chǎn)購房貸款余額為9.9萬億，業(yè)界普遍認為此次中國版的MBS將盤活房地產(chǎn)抵押貸款存量，撬動10萬億的住房抵押貸款規(guī)模。即使按照一半額度發(fā)行MBS，相當于市場重新獲得4.5萬億的流動性，也將為房地產(chǎn)市場注入巨大流動性。

　　筆者認為，在目前我國房地產(chǎn)市場背景下和經(jīng)濟環(huán)境下，不宜過快推行MBS，這將會增加房地產(chǎn)金融風險，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。首先，當前我國房地產(chǎn)市場雖出現(xiàn)了量價齊跌情形，但仍處于正常的市場調(diào)整范圍。數(shù)據(jù)顯示，2014年9月，十大城市主城區(qū)二手房均價下跌0.83%，三季度累計下跌2.14%，延續(xù)二季度以來的市場下行趨勢。三季度十大城市二手房總成交15.15萬套，較去年同期大幅下跌29.48%。這對于我國一線城市房價收入比超過15的現(xiàn)狀而言，這種跌幅對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展不會產(chǎn)生太大影響。

　　因此，應(yīng)該理性看待當前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的合理調(diào)整。從目前情況來看，房地產(chǎn)市場不會崩盤，房價適當下跌對于房地產(chǎn)行業(yè)理性回歸是有好處的。只有通過市場緩慢下行，將中小房地產(chǎn)企業(yè)淘汰出局，提高房地產(chǎn)市場集中度，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，由粗放型經(jīng)營向創(chuàng)新型經(jīng)營轉(zhuǎn)變，這對于我國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展是有利的。從今年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)整看，確實有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈緊張而出現(xiàn)經(jīng)營困難的現(xiàn)象，大多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)已紛紛開始謀求轉(zhuǎn)型，這些大房企市場銷售并沒有因為市場低迷而銳減，反而出現(xiàn)了良好的勢頭。因此，房地產(chǎn)價格適當下行已經(jīng)對我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型調(diào)整表現(xiàn)出了積極信號。而此時央行推出中國版的MBS，無疑又給房地產(chǎn)注入了一針“強心劑”，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型和理性回歸可能出現(xiàn)不確定性。

　　其次，從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，美國上世紀70年代開始推出MBS，其政策的初衷是為了給市場提供流動性，提高居民住房擁有率。在過去的40年時間內(nèi)，MBS在提高居民住房擁有率方面發(fā)揮了功不可沒的作用，美國、英國、加拿大等7個發(fā)達國家平均住房擁有率從1960年的43%，上升到2010年的60%，居民住房條件得到極大改善，尤其是很多低收入家庭也通過抵押貸款購買了住房。而我國房地產(chǎn)市場的核心問題是商品房供大于求，應(yīng)通過正常的市場價格回歸去庫存。

　　此外，從住房擁有率情況看，我國空置房和住房擁有率出現(xiàn)了“雙高”，據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年3月份，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率89%，農(nóng)村居民住房擁有率高達96.7%，住房擁有率遠遠高于美國的65.2%和英國的66.7%。因此，希望通過MBS來提高住房擁有率的政策效果值得商榷。

　　我國啟動MBS可能會大大提高房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)的金融杠桿。在當前我國房地產(chǎn)金融風險和整個經(jīng)濟杠桿較高的情況下，啟動MBS無疑會加大我國房地產(chǎn)金融風險。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國非金融部門杠桿率持續(xù)高漲已達140%，企業(yè)杠桿率已經(jīng)高于發(fā)達國家水平。MBS的啟動無疑將會繼續(xù)提高企業(yè)的杠桿率。此外，我國金融機構(gòu)絕大部分都是國有，貸款、信托、基金等產(chǎn)品都是政府隱性擔保，政府承擔的債務(wù)和隱性擔保已經(jīng)遠遠超出政府的償還能力。而MBS如要順利推進，必須繼續(xù)需要政府大量擔保和購買抵押債券，這無疑又會加大政府的財政負擔和金融風險。

　　美國房地產(chǎn)泡沫破裂而導致的全球金融危機重要原因就是政府隱性擔保發(fā)展速度過快、規(guī)模過大。數(shù)據(jù)顯示，美國政府抵押擔保的MBS從2000年1.3萬億美元，上升到2010年4萬億美元，政府擔保的MBS規(guī)模占GDP的比例也從2000年的13%，上升到2010年的28%。對于中國而言，我國能真正承擔風險的市場主體還不多，絕大多數(shù)金融機構(gòu)都是國有企業(yè)，缺乏足夠的市場風險意識。

　　因此，在我國金融市場體系還不健全，房地產(chǎn)市場處于正常調(diào)整期，房地產(chǎn)市場還存在較大泡沫、非金融部門杠桿率過高等情況下，大規(guī)模啟動MBS需要更加謹慎。