瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤博士近日在瑞銀證券滬港通策略研討會表示，中國房地產(chǎn)市場這一輪調(diào)整和以往不同，這次是供需不平衡，房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超過實質(zhì)的需求。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求

　　汪濤近日在上海做了《在房地產(chǎn)下行和穩(wěn)增長政策中走向“新常態(tài)”》演講，她認為房地產(chǎn)對經(jīng)濟影響較大，而房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)往下走，造成的連鎖反應(yīng)會繼續(xù)表現(xiàn)出來，因此她判斷在“金九銀十”之后四季度，明年整個經(jīng)濟會繼續(xù)減速。

　　汪濤預(yù)測今年經(jīng)濟增長率是7.2%，預(yù)計三季度7.1%，四季度6.9%，明年的增長是6.8%。之所以調(diào)低了今年全年和明年的經(jīng)濟增長率，主要是因為房地產(chǎn)的下滑。

　　汪濤認為房地產(chǎn)這一輪調(diào)整和以往不同，過去十年都出現(xiàn)過調(diào)整，但這次最大的不同是供需發(fā)生了不平衡，房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超過實質(zhì)的需求。汪濤為此算了一筆賬，一是城鎮(zhèn)化的需求。很多人認為城鎮(zhèn)化導(dǎo)致每年新增城鎮(zhèn)人口兩千萬左右，差不多相當于七百萬戶。但實際上沒有那么多，她認為新增城鎮(zhèn)人口帶來的對城鎮(zhèn)住房需求大概只有300萬套，而去年竣工面積大概相當于1100萬套，包括保障性住房，總體看供應(yīng)量超過需求量。

　　另外一個供給超過需求的是錯配，很多房子越來越多地建在三、四線城市，很多人想去的可能是一線二線大城市，所以就發(fā)現(xiàn)有的大城市房子仍然很緊張，而三、四線城市房子賣不動，出現(xiàn)了供求的失衡。

　　而目前房地產(chǎn)庫存高企，尤其三線城市的銷售已經(jīng)接近25個月到30個月的庫存，一線城市還可以，二線城市也是迅速從1年的庫存到了20個月以上的庫存，也就是說銷售非常不好。同時，投資型的需求也在下降，房地產(chǎn)供給超過了需求，不能支撐之前那樣非常旺盛的房地產(chǎn)市場。

　　扭轉(zhuǎn)下滑局面很難

　　房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有重要的聯(lián)系，尤其是鋼鐵、建材，比如挖掘機、重卡、建筑機械等，汪濤認為房地產(chǎn)對經(jīng)濟的作用是30%左右，房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟的影響是非常大的。

　　房地產(chǎn)建設(shè)投資往下走，勢必影響到房地產(chǎn)的上下游企業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建材機械、化工、交通、汽車、家電等各個方面，對整個經(jīng)濟往下的拉動有很大影響，對整個金融系統(tǒng)的負面影響也是很大的。在這樣的情況下，汪濤認為政府一定會出臺不同的政策來穩(wěn)增長，逐漸放開限購，最后可能會放開一些房地產(chǎn)按揭貸款方面的政策等等，她預(yù)測會在年底之前降低首付和按揭利率。

　　這些政策會有一定的作用，不過要想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)下滑的格局，想要帶動一輪新的反彈，汪濤覺得還是比較難的，因為這次是供給發(fā)生了根本的變化，供大于求。一些政策可以抵消可以減弱房地產(chǎn)放緩的幅度和突然性，但難以扭轉(zhuǎn)局面。

　　本報記者 連建明