剛兌危機預計四季度再襲 房地產(chǎn)基金弱市辟蹊徑
- 發(fā)布時間:2014-09-25 00:31:03 來源:中國證券報 責任編輯:羅伯特
□本報記者 張潔
繼信托后,房地產(chǎn)基金剛性兌付“神話”也將終結(jié)。
2014年以來,房地產(chǎn)市場高位盤整,悲觀預期彌漫,行業(yè)下行趨勢漸成氣候。尤其是相繼爆出房地產(chǎn)基金投資項目陷入資金黑洞、預期收益減半等消息,讓房地產(chǎn)基金剛性兌付違約風險逐漸顯露。“房地產(chǎn)基金打破剛性兌付將是絕對的事。”恒銀基金房地產(chǎn)資深研究員何沐則告訴中國證券報記者,“由于房地產(chǎn)基金主流的兌付期限僅是兩年,最長不超過三年,近兩年募集的上千億房地產(chǎn)基金即將迎來兌付高峰。剛兌危機下一個爆發(fā)時間節(jié)點預計在今年四季度或2015年上半年?!?/p>
行業(yè)內(nèi)憂外患
房地產(chǎn)基金看似波瀾不驚,實則暗流涌動。
今年以來,房地產(chǎn)市場高位盤整,投資增速大幅下滑,悲觀情緒充溢市場。房地產(chǎn)市場降溫將給不少房地產(chǎn)基金帶來生存壓力,甚至會導致部分房地產(chǎn)基金陷入兌付違約危機。
近期,河北海滄資本旗下房地產(chǎn)基金產(chǎn)品發(fā)生危機,國內(nèi)最大的地產(chǎn)基金公司星浩資本也因為旗下一款名為“星光耀基金I期”的產(chǎn)品突然提出預期收益率減半,令有限合伙人感到不滿。8月,萬家共贏資產(chǎn)管理公司旗下產(chǎn)品投資位于云南省昆明市的舊城改造項目陷入資金黑洞,8億資金被挪用事件在房地產(chǎn)私募領域掀起軒然大波。
“萬家共贏挪用門事件只是違約爆發(fā)前的一個信號?!币晃环康禺a(chǎn)基金業(yè)人士這樣認為,房地產(chǎn)基金行業(yè)大規(guī)模的洗牌即將來臨。
相關數(shù)據(jù)已經(jīng)說明,進入2014年,以補充資金缺口為己任的房地產(chǎn)基金,面對房地產(chǎn)的變局也不得不適應市場融資需求減弱的狀況。清科數(shù)據(jù)顯示,上半年整個私募房地產(chǎn)基金完成接近44億美金的資金募集,募資的基金總數(shù)大幅下降,完成募集的僅47只基金。而在去年同期,私募房地產(chǎn)基金募資規(guī)模達106.7億美元,募集數(shù)量達132只。
“房地產(chǎn)基金募集不樂觀,主要由于兩個原因:第一,房地產(chǎn)市場大環(huán)境不好,因此房地產(chǎn)基金公司選擇主動收縮規(guī)模,無論從項目選擇還是投資規(guī)模上,態(tài)度都比較謹慎;第二,同樣由于市場原因,被動帶來的信用風險上升,另外市場利空預期增強,導致地產(chǎn)企業(yè)投資增速及融資規(guī)模大幅收縮。”何沐則認為。
不過,打破剛兌對房地產(chǎn)基金市場并不一定是壞事。市場人士告訴記者,符合市場化的投資將更有利于房地產(chǎn)基金業(yè)的發(fā)展,畢竟有政府托底的剛性兌付是不健康的市場,部分資質(zhì)欠佳的房地產(chǎn)基金將在這輪下行中被“洗牌”出局。
但有市場分析人士認為,房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會出現(xiàn)局部的兌付危機,但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的可能性很小?!案鶕?jù)我所接觸的情況看,地產(chǎn)基金的風控能力并不像外界想象的那么差?!?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600649/" target="_blank" title="城投控股 600649">城投控股有關負責人告訴記者,多數(shù)房地產(chǎn)基金在投資前會對項目進行詳細評估,甚至會進行股權(quán)投資參與項目開發(fā),期間還會派駐管理團隊進行全程監(jiān)控,銷售回款中絕大部分由基金支配,這些風控措施杜絕了多數(shù)內(nèi)部險情的發(fā)生。
弱市下另謀生路
挑戰(zhàn)中也存機遇。在這輪預期洗牌中,能力卓越的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)基金反而有望借助此次行業(yè)調(diào)控脫穎而出。
分析人士認為,從宏觀來看,雖然房地產(chǎn)市場較去年出現(xiàn)明顯下滑,但如果與前幾年的市場狀況比較其實并不差。主流房企業(yè)績大多仍然在增長或者持平,銷售大幅衰退的企業(yè)極少,這說明在行業(yè)內(nèi)占主導地位的大型房企并不存在生存危機。
另外,從高額回報來看,仍是房地產(chǎn)基金持續(xù)具有吸引力的重要原因。清科集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在年化回報率方面,2014年上半年中國房地產(chǎn)基金基本上保持在1.34倍的回報倍數(shù),內(nèi)部回報率保持在25%-27%的水平,房地產(chǎn)基金依然屬于回報非常高的品類。同時,房地產(chǎn)基金仍然多以偏債務交易為主,在權(quán)益類投資上的嘗試創(chuàng)新才剛剛開始。
與此同時,私募房地產(chǎn)基金在退出渠道也十分活躍。2013年全年完成退出64筆,遠超2012年的12筆,而2014年上半年比2013年上半年同期增長更為明顯。
“基金不是憑空地給投資者創(chuàng)造收益,它的投資標的物是房地產(chǎn)的股權(quán)、債權(quán)或者是融資帶來的收益,它的收益和整個房地產(chǎn)的收益是息息相關。”首譽光控資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理曹磊表示,從目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)賺錢最容易的時候可能已經(jīng)過了,相應地,房地產(chǎn)基金最容易賺錢的時代也過去了,接下來的挑戰(zhàn)不僅僅是對房地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn),也是對房地產(chǎn)基金的挑戰(zhàn)。他認為,對于基金管理人來說,已經(jīng)不再會像過去那樣,無論是一、二、三線住宅、商業(yè),隨便放一筆債權(quán)、股權(quán)就可以獲得回報。
清科集團執(zhí)行副總裁符星華指出,僅從投資標的來看,房地產(chǎn)基金已開始做出調(diào)整,呈現(xiàn)出重商業(yè)輕住宅的情況,商業(yè)地產(chǎn)部分的占比超過60%左右,旅游地產(chǎn)日益火爆,養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大,如旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)投資在2014年明顯加速。
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