□本報(bào)記者 張枕河

　　富蘭克林實(shí)質(zhì)資產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理魏德納（Marc Weidner）日前接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)指出，即使美國(guó)結(jié)束當(dāng)前的量化寬松（QE）政策刺激，也很難直接給該國(guó)樓市帶來巨大沖擊。中國(guó)樓市目前仍處于風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的階段，物流和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域值得關(guān)注。

　　美樓市不會(huì)受到?jīng)_擊

　　中國(guó)證券報(bào)：你認(rèn)為今年剩余的時(shí)間內(nèi)全球房地產(chǎn)行業(yè)將面臨怎樣的大環(huán)境？

　　魏德納：其實(shí)全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是處于一個(gè)循環(huán)的周期中，而目前各個(gè)市場(chǎng)正在這個(gè)循環(huán)的不同階段。而分析房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開分析當(dāng)前的宏觀基本面，對(duì)于各類投資者而言，目前最受關(guān)注的可能就是美聯(lián)儲(chǔ)將逐步結(jié)束QE，這或?qū)⒁鹆鲃?dòng)性的缺乏，并引起部分投資者和房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)憂。

　　中國(guó)證券報(bào)：美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束QE刺激會(huì)否對(duì)美國(guó)樓市產(chǎn)生重大沖擊？

　　魏德納：美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策本身并不會(huì)對(duì)美國(guó)樓市產(chǎn)生明顯的、全面性的沖擊，盡管部分物業(yè)所有者肯定會(huì)感到失望或者說至少是有壓力的。原因在于，首先，美國(guó)樓市和整體經(jīng)濟(jì)都具有較為穩(wěn)定的基本面，復(fù)蘇的趨勢(shì)非常明顯，這并不是短期能夠扭轉(zhuǎn)的；其次，美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束QE完全在市場(chǎng)預(yù)期之中，只是時(shí)間點(diǎn)可能會(huì)略早或略晚，即使可能出現(xiàn)的一些市場(chǎng)情緒波動(dòng)也已經(jīng)提前被消化；再次，由于房地產(chǎn)稅收制度的相對(duì)完善，美國(guó)樓市、特別是住宅市場(chǎng)受到資金面的影響本身就較小。

　　歐洲樓市預(yù)期樂觀

　　中國(guó)證券報(bào)：你對(duì)今年歐洲房產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)期？

　　魏德納：整體來看，歐洲今年第一季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖，銀行業(yè)去杠桿化正在加速，由于主要資產(chǎn)價(jià)格昂貴，該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)偏好也正在增加。這些都對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了相對(duì)有利的因素，例如南歐等地區(qū)都顯示出了復(fù)蘇的動(dòng)力，英國(guó)的交易量也出現(xiàn)加速增長(zhǎng)，倫敦目前的辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)非常強(qiáng)勁。另一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，歐洲的家庭支出正在大幅增加，這可能是該區(qū)域租金正處于底部的一個(gè)非常明顯的信號(hào)。

　　中國(guó)證券報(bào)：亞太地區(qū)樓市是否存在較大風(fēng)險(xiǎn)？有何投資機(jī)遇？

　　魏德納：對(duì)于亞太地區(qū)而言，部分資產(chǎn)擁有者正在感到擔(dān)憂，部分房產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問題也確實(shí)比較嚴(yán)重。但總體而言，其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的基本面情況仍然是比較健康的。

　　以中國(guó)為例，在今年第一季度，中國(guó)房地產(chǎn)和工業(yè)投資表現(xiàn)雖然差于預(yù)期，但應(yīng)該注意到，隨著中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的增多，其正逐步向消費(fèi)導(dǎo)向型社會(huì)過渡，這些蓬勃發(fā)展的中產(chǎn)階層改善居住條件的需求非常強(qiáng)烈，開發(fā)商在制定策略時(shí)應(yīng)該瞄準(zhǔn)這些人群的需求。包括物流和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等都可能由于消費(fèi)力的提升而出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。