□本報(bào)記者 萬(wàn)晶

　　二三線城市放松限購(gòu)政策已成潮流，行政色彩強(qiáng)烈的調(diào)控政策逐步退出。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境步入長(zhǎng)效穩(wěn)定的新常態(tài)：將告別頻繁的行政調(diào)控手段，更多依靠市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行；政府轉(zhuǎn)向加強(qiáng)保障房建設(shè)與管理，以政府主導(dǎo)的保障房體系和以市場(chǎng)為主導(dǎo)的商品房體系的頂層設(shè)計(jì)思路明晰；不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等制度加快建設(shè)，法治化長(zhǎng)效機(jī)制將使房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”，房地產(chǎn)投資、交易量及房?jī)r(jià)增速均將進(jìn)入平緩的新常態(tài)。

　　“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中常態(tài)化。過(guò)去幾年，由于市場(chǎng)機(jī)制尚不健全，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)的行政調(diào)控起到了降溫效果。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，市場(chǎng)運(yùn)行回歸市場(chǎng)化，地方可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況決定是否取消限購(gòu)，根據(jù)庫(kù)存去化周期與供需的變化，合理安排未來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)。而地方政府自主調(diào)整政策，有利消化商品房庫(kù)存，釋放住房需求，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)運(yùn)行。

　　在市場(chǎng)化運(yùn)行背景下，房地產(chǎn)預(yù)期得以穩(wěn)定，避免因頻繁行政調(diào)控而大起大落，預(yù)期取決于更市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與信貸環(huán)境。信貸松緊則主要取決于商業(yè)銀行根據(jù)形勢(shì)作出的市場(chǎng)化判斷。近期管理層對(duì)商業(yè)銀行放松首套房貸提出要求，但銀行對(duì)個(gè)貸獲利預(yù)期不高、市場(chǎng)動(dòng)力不足，短期內(nèi)房貸大規(guī)模放松難以出現(xiàn)。

　　同時(shí)，以政府主導(dǎo)的保障房體系和以市場(chǎng)為主導(dǎo)的商品房體系的頂層設(shè)計(jì)明晰，政府轉(zhuǎn)向建設(shè)和管理保障房，住房保障體系步入新常態(tài)。按照“十二五”規(guī)劃，未來(lái)五年全國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)20%左右。國(guó)務(wù)院辦公廳近期發(fā)文強(qiáng)調(diào)扎實(shí)推進(jìn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，2014年計(jì)劃改造470萬(wàn)戶以上。相關(guān)部委正抓緊出臺(tái)《城鎮(zhèn)住房保障條例》，推進(jìn)住房保障法制化、規(guī)范化、探索建立共有產(chǎn)權(quán)，切實(shí)抓好保障房后續(xù)管理。住房保障制度框架基本形成，住房保障方式分為實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩大類，對(duì)應(yīng)不同收入、不同類型的無(wú)力自主到市場(chǎng)上解決基本住房需求的困難群體。

　　保障房與商品房之間的對(duì)接也將有效消化房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)始更多使用貨幣補(bǔ)貼，讓符合條件的家庭通過(guò)補(bǔ)貼購(gòu)買商品房，常州市早已對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房保障方式進(jìn)行改變，將由原來(lái)實(shí)物房源安置的形式變?yōu)橐淮涡宰》控泿叛a(bǔ)貼。

　　熱點(diǎn)城市還放松或解除了對(duì)豪宅的限價(jià)令，北京、上海均有豪宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證。政府管住保障房，豪宅價(jià)格則由市場(chǎng)需求來(lái)決定。這是簡(jiǎn)政放權(quán)的結(jié)果，也符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律。

　　法治化將是房地產(chǎn)市場(chǎng)另一新常態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將逐步推出，通過(guò)法制手段維護(hù)市場(chǎng)化。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)風(fēng)氣盛行，需求結(jié)構(gòu)扭曲，通過(guò)限購(gòu)等行政手段只是“權(quán)宜之計(jì)”。7月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》，決定向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，之后再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。財(cái)政部、發(fā)改委等部委也表示，要加快房地產(chǎn)稅立法，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。同時(shí)，將加快“房地產(chǎn)稅法”立法。

　　多種跡象表明，通過(guò)稅收等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，以稅收手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，將使市場(chǎng)逐漸“去投資化”，步入以實(shí)際居住需求為主的發(fā)展軌道。