近日，溫州部分房屋20年住宅用地使用權(quán)年限到期一事引發(fā)社會(huì)熱議。昨日，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳已組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。而溫州市國(guó)土局的相關(guān)工作人員則對(duì)媒體明確表示，“不可能”不需要補(bǔ)交費(fèi)用，并聲稱(chēng)“此舉會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失”。

　　此事也引起了法學(xué)界關(guān)注，在中國(guó)人民大學(xué)昨日召開(kāi)的研討會(huì)上，著名法學(xué)家、中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平提出，《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題沒(méi)有提到有償或是無(wú)償，出臺(tái)相關(guān)法律解釋迫在眉睫，即使續(xù)期收費(fèi)，費(fèi)用也應(yīng)該是比較少的。

　　●使用權(quán)到期是否個(gè)案？

　　已涉及溫州、深圳和青島等多地

　　近日有媒體報(bào)道，溫州20年住宅用地使用權(quán)年限到期，需花幾十萬(wàn)元才能續(xù)住。之后溫州市國(guó)土局回應(yīng)，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，上述消息是誤讀。

　　法晚記者注意到，國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。

　　據(jù)新華社報(bào)道，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個(gè)案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類(lèi)似土地使用年限不一的情況。

　　事實(shí)上，本世紀(jì)初，深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán)，已經(jīng)達(dá)到20年期限，成為國(guó)內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來(lái)出臺(tái)方案，明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn)，可以通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長(zhǎng)土地使用年限。其中，補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35％。

　　●北京住宅用地何時(shí)到期？

　　距屆滿(mǎn)還有40年 尚未制定續(xù)期細(xì)則

　　昨日下午，北京市國(guó)土資源局也做出解讀，北京市民無(wú)需有過(guò)多擔(dān)心，關(guān)于出讓住宅用地，本市按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，出讓年限為70年。現(xiàn)階段北京還未有類(lèi)似溫州的土地使用權(quán)出讓期限到期的，最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿(mǎn)還有40多年。

　　1992年，北京市人民政府頒布第11號(hào)令《北京市實(shí)施辦法》，標(biāo)志著本市開(kāi)始實(shí)施以出讓為主的土地有償使用制度。本市此前建設(shè)的老住宅的產(chǎn)權(quán)起始時(shí)間也基本從這個(gè)時(shí)間開(kāi)始計(jì)算。

　　市國(guó)土局介紹，關(guān)于出讓住宅用地，本市按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，出讓年限為70年，目前本市最早出讓的住宅用地到使用年限屆滿(mǎn)還有40多年。對(duì)于出讓住宅用地到期如何處置的問(wèn)題，市國(guó)土局也表示，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。目前尚未出臺(tái)關(guān)于土地出讓期限屆滿(mǎn)續(xù)期的具體實(shí)施細(xì)則，以后將按國(guó)家有關(guān)規(guī)定并結(jié)合土地出讓合同的相關(guān)約定進(jìn)行研究制定。

　　●如何理解“自動(dòng)續(xù)期”？

　　續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)尚缺 但不需業(yè)主申請(qǐng)

　　2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第149條第一款規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。就“自動(dòng)續(xù)期”的含義，江平認(rèn)為，包含三方面的理解：

　　第一，期滿(mǎn)后不能夠收回，也不能重新簽訂一個(gè)土地出讓合同，續(xù)期就是說(shuō)明把原有的延續(xù)下來(lái)。第二，自動(dòng)續(xù)期就說(shuō)明業(yè)主不需要自己來(lái)申請(qǐng)，沒(méi)有交費(fèi)他仍然有權(quán)在那居住。第三， 制定《物權(quán)法》時(shí)關(guān)于自動(dòng)續(xù)期并沒(méi)有寫(xiě)有償無(wú)償，將來(lái)出臺(tái)法律解釋時(shí)就要說(shuō)清楚。

　　“這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一的法律解釋?zhuān)驗(yàn)椤詣?dòng)續(xù)期’條款是在《物權(quán)法》寫(xiě)的，《物權(quán)法》的解釋當(dāng)然是屬于全國(guó)人大常委會(huì)?！苯秸f(shuō)。他認(rèn)為，不能由政府的部委來(lái)做解釋?zhuān)荒軌蛴上旅娓骷?jí)政府來(lái)做解釋?zhuān)扇绻麤](méi)有統(tǒng)一解釋的話(huà)，“這個(gè)法律就亂了”。

　　江平特別指出，統(tǒng)一做出相關(guān)的法律解釋是非常必要的，“已經(jīng)是迫在眉睫。”

　　北京律協(xié)土地法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任周勝認(rèn)為，要“自動(dòng)續(xù)期”，原則上如果續(xù)住要補(bǔ)交土地出讓金，但是目前按什么標(biāo)準(zhǔn)交是沒(méi)有規(guī)定的?！皣?guó)家之前給你用了20年也好，70年也好，到期后如果想繼續(xù)住原則上是要交這筆錢(qián)的，因?yàn)榈氐乃袡?quán)是國(guó)家的?！敝軇俳忉尫Q(chēng)。

　　理論上可以理解為，按法律房屋使用權(quán)到期后國(guó)家應(yīng)收回，但《物權(quán)法》指出是“自動(dòng)續(xù)期”。我國(guó)沒(méi)有遺產(chǎn)稅，很多居民住著上輩留下的房子，但是真沒(méi)有錢(qián)，這種情況就很尷尬。政府不能強(qiáng)制收回土地，相當(dāng)于無(wú)償使用這塊土地。但是，原則上可以“白住”，但之后房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利會(huì)受限。

　　●收費(fèi)是否違背立法目的？

　　立法者稱(chēng)并非《物權(quán)法》原意

　　談及當(dāng)年《物權(quán)法》立法的目的，曾參與立法的全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室巡視員扈紀(jì)華表示，《物權(quán)法》制定時(shí)有一個(gè)很重要的立法指導(dǎo)思想，就是使老百姓能夠安居樂(lè)業(yè)。

　　“說(shuō)得最多的一句話(huà)就是有恒產(chǎn)者有恒心，就是你能夠保有房子，能夠踏踏實(shí)實(shí)地搞建設(shè)去生活?！膘杓o(jì)華說(shuō)。

　　扈紀(jì)華還表示，從立法者來(lái)講都是考慮到老百姓的切身利益，立法的指導(dǎo)思想是非常明確的：“所以溫州的（收費(fèi)續(xù)期）真的也好假的也好，出來(lái)了以后我們也很吃驚，我不敢說(shuō)它和《物權(quán)法》立法初衷相悖，但是起碼不是我們的原意。”

　　江平認(rèn)為，即便要收費(fèi)，數(shù)額也應(yīng)該較少，“如果還要交幾十萬(wàn)塊錢(qián)，這個(gè)顯然負(fù)擔(dān)太大了，是不合適的。”

　　中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心的熊丙萬(wàn)博士指出，無(wú)論是從《物權(quán)法》的立法討論的歷史記錄上看，還是從社會(huì)各界的基本反響來(lái)看，“‘溫州的政策動(dòng)議’都與‘自動(dòng)續(xù)期’的立法原意相去甚遠(yuǎn)”。

　　《物權(quán)法》明確區(qū)分了“非住宅性建設(shè)用地”和“住宅性建設(shè)用地的續(xù)期”。前者是需要依據(jù)法律的特別規(guī)定來(lái)執(zhí)行，而后者是“自動(dòng)的”，無(wú)需申請(qǐng)和批準(zhǔn)程序。“事實(shí)上，要求每一戶(hù)或者每一個(gè)小區(qū)去分別申請(qǐng)續(xù)期，也是一個(gè)十分不經(jīng)濟(jì)的事情?！毙鼙f(wàn)表示。

　　學(xué)界建議

　　設(shè)改革試點(diǎn)由費(fèi)改稅

　　中國(guó)政法大學(xué)教授劉莘認(rèn)為，可將當(dāng)前20年到期的土地，作為一個(gè)改革試點(diǎn)，建議自動(dòng)續(xù)期后無(wú)須辦各種手續(xù)，但是之后每年國(guó)家作為土地的所有者，有一個(gè)類(lèi)似稅收的調(diào)解。

　　“這個(gè)收費(fèi)或者收稅的額度應(yīng)該是經(jīng)過(guò)精算師測(cè)算比較低廉的持續(xù)性的收稅?！眲⑤方忉尩?，現(xiàn)在20年或者70年土地出讓金國(guó)家收走后錢(qián)很快就花完，實(shí)際上從財(cái)政來(lái)講是難以為繼的。

　　“既然土地是國(guó)家的，到期然后每年有一個(gè)少量的收稅，讓國(guó)家財(cái)政收入長(zhǎng)流不斷，讓老百姓能夠承受得起，讓這個(gè)事情變得公平?！眲⑤繁硎?。

　　周勝表示，嚴(yán)格來(lái)講，到期后要按照兩準(zhǔn)模式補(bǔ)錢(qián)，一是按照各地基準(zhǔn)地價(jià)，分住宅或商業(yè)來(lái)交錢(qián)。另一個(gè)是按照市場(chǎng)價(jià)，按照區(qū)域內(nèi)類(lèi)似房屋拿地價(jià)做參考?！耙话銇?lái)講居民買(mǎi)房、開(kāi)發(fā)商建房，土地價(jià)格占到了房?jī)r(jià)的40%，北京這類(lèi)一線(xiàn)城市會(huì)更高，樓面地價(jià)可能就達(dá)到了5萬(wàn)塊錢(qián)，但其實(shí)從造價(jià)來(lái)講差別不會(huì)太大?！敝軇俜Q(chēng)。

　　溫州可能是最早遇到這個(gè)窘境的，而現(xiàn)在也沒(méi)有一個(gè)規(guī)范性的文件，因此地方只能按當(dāng)?shù)乩斫鈦?lái)執(zhí)行。這種情況勢(shì)必在近幾十年中集中爆發(fā)。對(duì)此，周勝建議，國(guó)家層面應(yīng)盡快通過(guò)立法，或者出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)，統(tǒng)一續(xù)期規(guī)范。

　　(記者 杜雯雯 李文姬 張婷)