物權(quán)法和每個(gè)人的生活都密切相關(guān)，關(guān)于其司法解釋的出臺一直廣受社會(huì)關(guān)注。今天上午，最高人民法院向社會(huì)正式通報(bào)了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》，當(dāng)中對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出了相應(yīng)規(guī)定，這部司法解釋將于今年3月1日起正式實(shí)施。

　　背景

　　調(diào)研歷時(shí)七年 結(jié)合審判難點(diǎn)

　　最高人民法庭民一庭庭長程新文表示，《物權(quán)法》包括了總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有等五編，當(dāng)中許多條文規(guī)定的適用問題都需要通過司法解釋的方式進(jìn)一步細(xì)化。

　　2009年5月，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》頒布，目前正在起草擔(dān)保物權(quán)司法解釋，《物權(quán)法》中的其他內(nèi)容，如相鄰關(guān)系、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、占有等，都將是未來關(guān)注的問題。

　　今天通報(bào)的《解釋（一）》自2009年開始調(diào)研，嚴(yán)循立法精神和目的，結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問題，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出相應(yīng)規(guī)定，共計(jì)22個(gè)條文。

　　熱點(diǎn)

　　機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓未過戶糾紛物權(quán)優(yōu)于債權(quán)

　　近年來，有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機(jī)動(dòng)車逐步走入普通百姓的日常生活，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年5月，全國機(jī)動(dòng)車總保有量達(dá)2.69億輛。機(jī)動(dòng)車的二手交易也大量增加，實(shí)踐中機(jī)動(dòng)車名實(shí)不符的情況也并不鮮見。

　　針對機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓中債權(quán)人對于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但沒有過戶的車輛主張債權(quán)的問題，最高法院民一庭庭長程新文介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第23條、第24條的規(guī)定，機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，是交付即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系上，在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。

　　程新文進(jìn)一步說，具體到機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)之上存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人雖未辦理登記，但其已經(jīng)依法享有物權(quán)，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人。

　　基于此，《解釋（一）》第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬是民事訴訟還是行政訴訟？

　　《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭議涉及登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象。這種困惑在很多房屋買賣糾紛案件中便十分常見。

　　針對這一情況，《解釋（一）》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請求。

　　難點(diǎn)

　　明確了按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

　　按份共有人優(yōu)先購買權(quán)聽起來晦澀，但實(shí)際上在很多繼承案件中的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的分割問題上都會(huì)涉及這一條款。

　　《物權(quán)法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，但該條表述較為簡單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件、方法及法律效果等實(shí)踐中亟須明確的重要問題，這還導(dǎo)致按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)踐運(yùn)用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)不一、尺度各異，嚴(yán)重影響按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮。

　　對此，《解釋（一）》根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進(jìn)行了細(xì)化，通過第九條至第十四條共計(jì)六個(gè)條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定。

　　其中第九條規(guī)定，共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規(guī)定：按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定：按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規(guī)定兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時(shí)，請求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　何為善意取得有了明確規(guī)定

　　《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度。從司法實(shí)踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認(rèn)糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。但該條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個(gè)重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)。

　　對此，《解釋（一）》第十五條規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)，即“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任”。

　　第十六條則規(guī)定：具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　第十七條規(guī)定：受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對象、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　本報(bào)記者 張蕾 J009