省會(huì)二手房市場(chǎng)火熱買(mǎi)賣(mài)雙方與房產(chǎn)中介糾紛增多簽訂“委托限時(shí)銷(xiāo)售”需謹(jǐn)慎

　　□本報(bào)記者 宋 鈞

　　通訊員 任宏靜

　　省會(huì)二手房市場(chǎng)火熱，成交量同比漲幅達(dá)到7成以上。在省會(huì)樓市一片大好的情形下，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方與房產(chǎn)中介之間發(fā)生的糾紛案件數(shù)量也有所增長(zhǎng)。市房產(chǎn)交易中心中介科提醒房屋所有人和購(gòu)房者，合同簽字需謹(jǐn)慎，當(dāng)心房產(chǎn)中介設(shè)下的“圈套”。

　　“委托限時(shí)銷(xiāo)售”壟斷房源

　　近日，準(zhǔn)備賣(mài)房的高女士，因?yàn)榕c某中介簽下了“委托限時(shí)銷(xiāo)售合同”，高女士原本掌握著的房屋出售權(quán)利，被中介奪走了?！拔遗c中介簽訂了‘委托限時(shí)銷(xiāo)售合同’，簽字的時(shí)候中介說(shuō)一個(gè)星期就能賣(mài)出去，現(xiàn)在半個(gè)多月過(guò)去了，來(lái)看房的人不少，可就是沒(méi)有買(mǎi)的。”高女士說(shuō)，“現(xiàn)在房產(chǎn)本在中介手里，我跟中介說(shuō)房子不賣(mài)了，中介不但不同意退還房本，還說(shuō)必須履行合同的約定?！?/p>

　　記者在這份“委托限時(shí)銷(xiāo)售合同”看到，房屋持有人委托該中介對(duì)該房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，規(guī)定了銷(xiāo)售時(shí)限為60日，同時(shí)還約定了房?jī)r(jià)，并要求房主必須配合房屋交易時(shí)一切手續(xù)的辦理，若房主不配合交易還要承擔(dān)相關(guān)賠償。對(duì)于中介方面的約束行為，中介要在60日內(nèi)將房屋賣(mài)出，如果沒(méi)在規(guī)定時(shí)間出售要承擔(dān)相應(yīng)罰款，罰款金額為1000元。對(duì)于動(dòng)輒上百萬(wàn)元的房產(chǎn)及數(shù)萬(wàn)元的中介費(fèi)，中介的賠償確實(shí)不算多。

　　對(duì)此，市房產(chǎn)交易中心中介科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)中介的委托限時(shí)銷(xiāo)售屬于一種市場(chǎng)行為，是一種市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)手段。中介與房主簽訂“限時(shí)銷(xiāo)售”后，房產(chǎn)本將由中介保管，這樣就把該房屋資源進(jìn)行了壟斷，就是中介市場(chǎng)上俗稱(chēng)的“獨(dú)家銷(xiāo)售”。中介稱(chēng)會(huì)利用多種媒介手段把房源信息發(fā)出，加快房屋出售的速度，其實(shí)從另一個(gè)角度看，該房源的銷(xiāo)售渠道已經(jīng)受到了局限，被只此一家掌握了“生殺大權(quán)”。對(duì)于房屋持有人來(lái)說(shuō)，享受中介所謂快速銷(xiāo)售的同時(shí)，就必然要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，比如60日內(nèi)房子賣(mài)不出去，房?jī)r(jià)必須按規(guī)定價(jià)格出售等。

　　該負(fù)責(zé)人提醒，房屋產(chǎn)權(quán)所有人在與中介簽訂“委托限時(shí)銷(xiāo)售合同”時(shí)需謹(jǐn)慎，一旦合同生效，由于受委托時(shí)限的約定，無(wú)法隨時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，且房屋銷(xiāo)售渠道將受限。對(duì)于從“獨(dú)家銷(xiāo)售”中介購(gòu)買(mǎi)房屋的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房中介費(fèi)也會(huì)有所增加。

　　中介隱瞞房屋情況屬違規(guī)行為

　　近日，市民郝先生通過(guò)某房產(chǎn)中介，選中了一套房子，并與該中介簽訂了合同。正當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方在中介的陪同下準(zhǔn)備辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，郝先生發(fā)現(xiàn)該套房子并不需要繳納個(gè)人所得稅，而此前中介已經(jīng)收取了這項(xiàng)費(fèi)用。于是，郝先生要求中介退還多收費(fèi)用，但中介卻以多種理由拒絕退費(fèi)，并要求郝先生履行合同約定，不得以其他理由拒絕購(gòu)房。

　　“這個(gè)案例在房產(chǎn)中介市場(chǎng)非常具有代表性，還有很多類(lèi)似的情況。” 市房產(chǎn)交易中心中介科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，有的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞房屋交易的個(gè)人所得稅，當(dāng)購(gòu)房人過(guò)戶(hù)的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)費(fèi)用，只能自己承擔(dān)；還有的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)隱瞞房屋的抵押（未去交易、登記部門(mén)辦理抵押交易登記）或者出租信息，在購(gòu)房人不知情的情況下完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，使購(gòu)房人的利益受到損害。“房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)代理銷(xiāo)售的房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)審查，而有些中介不進(jìn)行審查或?qū)彶椴粐?yán)就進(jìn)行銷(xiāo)售，更有些中介為賺取中介費(fèi)，代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房，且不向消費(fèi)者如實(shí)告知相關(guān)信息，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為的中介將進(jìn)行嚴(yán)懲。”

　　該負(fù)責(zé)人提醒消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，在簽訂合同前要見(jiàn)到產(chǎn)權(quán)人或有合法委托書(shū)的委托人，一定要在賣(mài)方在場(chǎng)的情況下，共同簽訂購(gòu)房合同；要對(duì)房屋權(quán)屬情況進(jìn)行查實(shí)，了解權(quán)屬是否清晰，有無(wú)共有、抵押等情況，購(gòu)房人可與房屋產(chǎn)權(quán)持有人一起到平安大街49號(hào)房屋檔案查詢(xún)大廳查詢(xún)；買(mǎi)房人要謹(jǐn)慎簽約，仔細(xì)看清楚條款，立字為據(jù)。

　　中介合同存在“霸王條款”嫌疑

　　市民趙先生通過(guò)某中介打算購(gòu)買(mǎi)一套二手房，在與房主、中介簽訂合同幾日后，因?yàn)橘Y金出現(xiàn)了問(wèn)題，不能購(gòu)買(mǎi)該房了，雖然房主同意了，但中介卻不同意撤銷(xiāo)合同。按照合同要求，趙先生將在賠付買(mǎi)房定金的基礎(chǔ)上，支付房屋總價(jià)款的10%作為賠償，趙先生算了一下要交十多萬(wàn)元的賠償金，一時(shí)難以接受。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，還有的案例是因?yàn)橘u(mài)房人不賣(mài)了，而中介卻不退還買(mǎi)房人繳納的定金，這僅僅是因?yàn)樵诤贤瑮l款中沒(méi)有對(duì)賣(mài)房人進(jìn)行約束，而對(duì)定金卻進(jìn)行了約束。

　　“中介與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同有待進(jìn)一步規(guī)范，有些合同確實(shí)有‘霸王條款’的嫌疑?！笔蟹慨a(chǎn)交易中心中介科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，部分中介在合同中惡意不標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目的要求和標(biāo)準(zhǔn)，以減輕自身責(zé)任，還有的中介與消費(fèi)者簽訂單方面制定的“霸王條款”，如利用代收房款的優(yōu)勢(shì)，在合同中制定消費(fèi)者如退房將承擔(dān)高額違約金的條款，或無(wú)論買(mǎi)賣(mài)房屋是否成交，消費(fèi)者均應(yīng)支付中介費(fèi)用等。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒廣大購(gòu)房者，二手房過(guò)戶(hù)除必須繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)外，有的還涉及到土地出讓金，這些費(fèi)用都是有嚴(yán)格規(guī)定的，中介不會(huì)在這部分獲取利潤(rùn)。一般情況下，中介會(huì)將獲利部分的費(fèi)用分為中介服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等項(xiàng)目。購(gòu)房人可對(duì)比多家中介，并向貸款銀行機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，在向中介繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)，要求中介將費(fèi)用明細(xì)逐項(xiàng)列出，以免將來(lái)出現(xiàn)不必要的糾紛。