3月份及4月上旬，廣州二手房市場投資客活躍度有所上升

　　相比深圳、上海樓市的投資熱，廣州二手房市場純投資客占比并不算高，而以自住需求為主的市場更能保持樓價的穩(wěn)定。3月廣州二手成交過萬套，量價齊漲的情況下，加上股市行情跌宕起伏，理財產(chǎn)品收益不斷下降，房產(chǎn)投資仍是比較穩(wěn)健的投資。在市區(qū)一手樓單價紛紛過三四萬元時，投資客們多將眼光投向二手低價中小戶型。根據(jù)鏈家滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)顯示，3月份及4月上旬，廣州市二手房市場投資客活躍度有所上漲，純投資性購房成交宗數(shù)與1月份及去年12月份相比增幅超過五成，主要以150萬元以下的低總價單位為主，其中以長期出租、升值再轉(zhuǎn)售為目的的占比約為九成半左右，短期轉(zhuǎn)售的約占半成左右。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　廣州二手樓市純投資客占比不足3%

　　近期廣州二手樓市部分區(qū)域價格漲幅明顯，是否與投資需求增長有關(guān)呢？鏈家滿堂紅市場部劉鏡棠表示，目前廣州二手房市場純投資客占比并不高，從鏈家滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)看，3月占比不足3%，相比去年12月的3.9%低接近1%，近期二手樓價出現(xiàn)小幅上漲，主要是過去大半年二手市場成交量保持在較高水平，大量之前處于觀望的客戶認(rèn)為樓市基本面良好，入市積極性增強，再加上過年前后積累大量意向客戶，造成3月份二手房市場無論客量還是成交量均明顯大幅增加，隨著看房客增加，業(yè)主心態(tài)相對會更強，議價空間下降，價格隨之相對上漲。

　　合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理郭洪英和合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理陳華偉均表示，現(xiàn)時樓價漲幅與投資需求增長無太大關(guān)系。郭洪英表示，近期區(qū)域內(nèi)投資客無明顯增長，與自住客占比各半，偏好投資市場價格低的小兩房。購買后一部分投資者是轉(zhuǎn)手賣，一部分是先放租。近期有個客戶本來想買學(xué)位房，可是沒有看中房源，為了資金保值，買了一個樓梯樓小兩房放租。陳華偉則表示，投資客比例約30%，近期無明顯增長，其投資偏好是按照市場價格選擇成熟的樓盤，一般會選擇兩房。購買后會先進(jìn)行放租，等價格合適時再出手賣掉。之前有一個客戶，在天朗明居看了好幾套，最終選擇望花園的朝向，覺得這樣的戶型會方便賣出。

　　據(jù)中原地產(chǎn)華苑分行高級營業(yè)經(jīng)理莫建國介紹，區(qū)域內(nèi)投資客比例約占兩成。他們主要青睞單價或總價偏低的單位，如市場均價2.5萬元/m2，如果有2.2萬~2.3萬元/m2單位就會吸引投資者。一些裝修較差的低價單位會被投資客買下，經(jīng)重新間隔和裝修后再加價賣出，如近期有客戶以110萬元買下一套單位，經(jīng)簡單裝修后以120多萬元賣出。

　　滬深客愛炒豪宅 廣州客青睞中小戶型

　　與深圳、上海一些投資客炒豪宅的嗜好相比，廣州二手市場投資客更偏愛低價小戶型。

　　據(jù)鏈家滿堂紅崗貝分店經(jīng)紀(jì)人劉春秀介紹，2月中旬一位在天河上班的白領(lǐng)到分店咨詢，打算以公積金貸款方式買一套小戶型二手房作為投資，總價低于100萬元。按客戶的購房需求搜索發(fā)現(xiàn)，在崗貝路一帶可選擇的范圍較多，但大部分房源的租金回報率較低，客戶多次看房亦未能找到合適房源。3月初，一套旺中帶靜，間隔方正的房源以95萬元的總價在分店放售，經(jīng)紀(jì)人馬上通知客戶看房，客戶也在當(dāng)天看中盤源，但隨著3月看樓客增加，業(yè)主把放售總價提高了3萬元。雖然業(yè)客雙方多次談價，但業(yè)主心態(tài)強硬。客戶考慮到該套房源升值空間較大，容易出租，最終同意以總價98萬元成交。劉春秀建議，投資型客戶應(yīng)提前了解樓盤的升值潛力，并選取租金回報率較高的小戶型進(jìn)行投資。

　　據(jù)鏈家滿堂紅沙河分店經(jīng)紀(jì)人鄭可文介紹，一位在白云區(qū)做服裝生意的黃先生早期已在分店多次入手小戶型投資，近期又打算在沙河一帶買一套出租易、租金回報率高的二手房，因客戶資金預(yù)算充足，所以經(jīng)紀(jì)人向他推薦了一套面積為55平方米左右的兩房。該單位所在地段配套成熟，交通方便，目前租金高于附近同類型的樓盤，加上客戶看好這一帶物業(yè)的升值前景，所以最終以一次性付款的方式入手該套房源。

　　鄭可文認(rèn)為，客戶要選擇投資二手物業(yè)，房源的樓齡、樓層、裝修等各方面都需要詳細(xì)了解，對于周邊人流量旺盛的物業(yè)，不要急于出手，可多找?guī)滋追吭醋鳛閷Ρ龋瑢ふ乙惶仔詢r比更高的房源來作為投資的對象。

　　二季度成交平穩(wěn) 短期轉(zhuǎn)售投資需慎重

　　由于量價齊升，投資風(fēng)險也在上升。劉鏡棠表示，對于純投資性購房客，從大的方面來看，入市時間點是一個關(guān)鍵，應(yīng)著重考量在樓市看房客量少、成交活躍度低的時間段入市，看房客量少，業(yè)主心態(tài)會相對較松，比較容易洽談到一個較為低的價位，比如2013年的第二、三季度就是一個非常好的入市時間段；從小的方面來看，投資客應(yīng)有沉著穩(wěn)定的心態(tài)，不要急于出手，從鏈家滿堂紅促成交易的情況來看，任何時候都會出現(xiàn)因資金周轉(zhuǎn)或其他原因需要急售的情況，應(yīng)多跟大型中介行經(jīng)紀(jì)人溝通，尋找此類性價比更高的單位，同時可多瀏覽拍賣網(wǎng)站，不定期會有折扣交吉單位拍賣，亦是一個非常好的選擇。

　　另外，從目前二手樓市的發(fā)展趨勢來看，預(yù)計第二季度樓價會處于一個相對較為平穩(wěn)的狀態(tài)，除非能找到明顯低于市場價的單位，否則以短期轉(zhuǎn)售為目的的購房客應(yīng)慎重考慮。