廣州自從啟動(dòng)住宅限購(gòu)政策以來(lái)，不限購(gòu)不限貸的商業(yè)公寓產(chǎn)品就成為投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)的重要領(lǐng)域。這幾年，區(qū)域推出的公寓樓盤(pán)如雨后春筍。在天河、番禺、黃埔等新興熱點(diǎn)區(qū)域，均有大量的供應(yīng)。那么購(gòu)買(mǎi)投資公寓，是否也如住宅置業(yè)一樣，越處于城市中心區(qū)，就越保值升值呢？在筆者看來(lái)，這一想法是絕對(duì)錯(cuò)誤的。

　　在業(yè)界人士看來(lái)，住宅與商業(yè)地產(chǎn)之間應(yīng)是平衡、互補(bǔ)、促進(jìn)的關(guān)系，近年來(lái)政府對(duì)住宅的政策性調(diào)控導(dǎo)致大量的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，致使開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)也轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。2013年以來(lái)，廣州市住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，新興熱點(diǎn)區(qū)域及地鐵沿線(xiàn)區(qū)域成交表現(xiàn)尤其良好。在這些區(qū)域，未來(lái)物業(yè)升值空間較大，生活、交通便捷度高。而相對(duì)應(yīng)的，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展也比較快。從蘿崗科學(xué)城板塊、番禺萬(wàn)博板塊、漢溪長(zhǎng)隆板塊，伴隨著住宅產(chǎn)品涌現(xiàn)的，是大量的商業(yè)公寓項(xiàng)目，也受到買(mǎi)家的追捧。

　　出于不同的項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)規(guī)劃上的差異，各開(kāi)發(fā)商的公寓產(chǎn)品，存在相當(dāng)大的差別。既有以毛坯低價(jià)銷(xiāo)售，以求快速銷(xiāo)售走量回籠資金的，也有精裝高價(jià)，強(qiáng)調(diào)品牌和豪宅定位。而從買(mǎi)家角度來(lái)看，由于公寓產(chǎn)品在轉(zhuǎn)售時(shí)遠(yuǎn)比住宅要支付更高的交易稅費(fèi)，其升值能力、租金回報(bào)，成為特別要關(guān)注的因素。從這點(diǎn)看，部分地段區(qū)位并無(wú)優(yōu)勢(shì)，單靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)為賣(mài)點(diǎn)的產(chǎn)品，不見(jiàn)得具有很高的投資價(jià)值。例如某些毛坯LOFT公寓，出售時(shí)并無(wú)建好夾層樓盤(pán)，需買(mǎi)家自行裝修，而算上自己裝修的成本，其實(shí)價(jià)格并不便宜。某些近郊的單體樓公寓，盡管價(jià)格便宜，但交通十分不方面，必須有私家車(chē)出行，實(shí)質(zhì)上也大大縮減了租賃人群的范圍。

　　同樣的，有些位于中心城區(qū)的商業(yè)公寓，自我定位過(guò)高，卻不考慮區(qū)內(nèi)周邊實(shí)際情況，自然會(huì)導(dǎo)致滯銷(xiāo)局面。例如筆者曾參觀的海珠區(qū)某老城區(qū)公寓項(xiàng)目，周邊皆為老舊居民區(qū)，并無(wú)大型辦公室寫(xiě)字樓群，且周邊道路為較狹窄的單行線(xiàn)。所在區(qū)域居住人群多為老城區(qū)居民，而非辦公室白領(lǐng)租房人群，公寓的出租活躍度也不高。而該項(xiàng)目公寓每平方米卻叫價(jià)3萬(wàn)元，價(jià)格堪比天河等熱點(diǎn)區(qū)域的公寓價(jià)格。相比之下，投資買(mǎi)家更愿意選擇天河、番禺中心地塊的同類(lèi)公寓產(chǎn)品。

　　由于公寓產(chǎn)品無(wú)法遷入戶(hù)口，也不具備學(xué)位房功能，對(duì)于剛需和改善型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)毫無(wú)吸引力。而近年不少熱銷(xiāo)公寓項(xiàng)目，皆是位于新興區(qū)域的熱點(diǎn)板塊，這些區(qū)域不僅住宅開(kāi)發(fā)已成規(guī)模，而且商業(yè)辦公、購(gòu)物消費(fèi)氛圍正不斷成熟，聚集了大批樂(lè)于租住公寓的白領(lǐng)人群，因而也激活了眾多公寓投資需求。從熱銷(xiāo)公寓項(xiàng)目的要素看，具有較好的交通出行環(huán)境、商業(yè)消費(fèi)配套成熟，是必不可少的。另一方面，公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的宜居特性，也是同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中相當(dāng)受關(guān)注的一條。如位于琶洲的某商業(yè)公寓，憑借雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、更具有明火煮食配置，居住舒適度大大提升，因而受到買(mǎi)家的搶購(gòu)?？梢?jiàn)市場(chǎng)買(mǎi)家的眼睛也是雪亮的。

　　李廣軍