“最近經(jīng)常接到朋友的電話，咨詢來(lái)中山買房的事情，因?yàn)榉叛壑槿?，中山平均不?000元/平方米的房?jī)r(jià)似乎還處于低位。但真想以單價(jià)7000元的價(jià)格，在主城區(qū)甚至一些鎮(zhèn)區(qū)的核心地段，怕是都很難買到房了?！?2日，從事地產(chǎn)行業(yè)接近十年的秦銘表示。目前他在火炬一樓盤從事銷售工作。

　　據(jù)合富輝煌（中國(guó)）中山市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示：2015年4月至今年3月，中山成交商品房144342套，月均成交1.2萬(wàn)套；而在2016年第一季度，中山商品房市場(chǎng)成交4.05萬(wàn)套，平均每天賣出445套房。筆者通過(guò)公開渠道檢索發(fā)現(xiàn)，在珠三角九個(gè)城市中，中山一季度中山商品房成交量高居第一位。

　　而在筆者近期的走訪中，對(duì)于房?jī)r(jià)和成交量變化的感受更為深刻?；鹁骈_發(fā)區(qū)中山六路一樓盤，3月19日開盤，不足一月，4棟均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的新盤已經(jīng)銷售一空。對(duì)此業(yè)內(nèi)專家表示，由于成交火熱，新增不足，中山的樓市庫(kù)存進(jìn)一步下降，成交量應(yīng)該會(huì)趨向穩(wěn)定，而價(jià)格或?qū)⒎€(wěn)中見漲。 ●南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥 實(shí)習(xí)生 伍杰

　　數(shù)據(jù)商品房成交量躍居珠三角第一

　　近一年來(lái)，樓市早已成為中山人關(guān)注的焦點(diǎn)和每天茶余飯后的談資，而每隔一段時(shí)間，總有不斷的利好消息傳來(lái)，讓焦點(diǎn)不斷聚集和放大。從上周以來(lái)，隨著一季度樓市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布，中山樓市再度成為區(qū)域焦點(diǎn)話題。

　　合富輝煌（中國(guó)）中山市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度中山市商品房成交40505套，日均銷售445套房，成交均價(jià)6434元/平方米；同比去年套數(shù)上漲88%，面積上漲91%，均價(jià)上漲5%。日均銷售445套房，是一個(gè)怎樣的概念呢，筆者通過(guò)檢索公開數(shù)據(jù)，并加以橫向和縱向?qū)Ρ?，?lái)展現(xiàn)這一成交量的經(jīng)緯坐標(biāo)。

　　縱向來(lái)看，今年一季度中山商品房成交量，為五年內(nèi)同期成交量峰值，并且是最低值的三倍。筆者查閱中山市國(guó)土局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，從2012年至今，一季度都是商品房銷售淡季，最低成交量出現(xiàn)在2012年，前3個(gè)月供銷售13152套商品房，日均銷量為145套，僅為今年一季度成交量的三分之一；除去今年，近五年內(nèi)一季度的最高成交量出現(xiàn)在2015年，共成交22651套商品房，日均成交252套，尚不足今年一季度成交量的六成。

　　橫向來(lái)看，一季度中山的商品房成交量不僅高居珠三角九市第一，并且大于廣深成交量之和。筆者通過(guò)檢索公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，一季度廣州商品房成交22396套，同比上升34%；深圳一手商品房房成交15318套，同比上漲8.4%。珠三角兩個(gè)一線城市相加，一季度成交量為37033套，尚不及中山一市一季度成交量。此外，同樣受廣深投資者青睞的佛山、東莞和惠州，雖然一季度成交量同比都有所上漲，但總量均不及中山。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度佛山商品房成交量超3.5萬(wàn)套，成交面積超395萬(wàn)平方米，同比大漲六成；東莞一手商品住宅成交26946套，同比上漲130%。而據(jù)惠州市房管局統(tǒng)計(jì)，今年前三個(gè)月該市總共預(yù)售了40163套一手商品房，同比增長(zhǎng)127.99%，同樣不及中山一季度成交量。

　　“其實(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)中山樓市的成交量都比較大，以前也有多次位居珠三角前列，但一季度成交量沖到榜首，也表明中山樓市目前的狀態(tài)確實(shí)不錯(cuò)，深中通道帶來(lái)的利好在成交量上的影響已經(jīng)凸顯?！焙细惠x煌中山市場(chǎng)研究經(jīng)理謝仲娟表示。

　　探訪有樓盤開盤不足一月，四棟樓已售罄

　　“我們3月19日開盤，到目前尚不足一個(gè)月，1、3、5、6棟已售馨，目前在售的是2棟和8棟的部分樓層?！?4日上午，位于中山六路一熱銷樓盤的置業(yè)顧問(wèn)鄭先生表示。四月份第一周，中山環(huán)比成交套數(shù)、面積、均價(jià)都有不同幅度的下滑，但筆者走訪發(fā)現(xiàn)，中山樓市熱度只增不減，而不少開發(fā)商各施奇招吸引買家，甚至出現(xiàn)了同一樓盤內(nèi)，86平方米的房子成交價(jià)竟然比110平方米要貴的“怪現(xiàn)象”，只因小戶型更受深圳客歡迎。

　　14日上午，筆者首先來(lái)到了東區(qū)長(zhǎng)江路的天奕國(guó)際售樓部，對(duì)比周邊樓盤，該樓盤的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于長(zhǎng)江路與中山六路交界，其規(guī)劃中的商業(yè)配套也被附近的樓盤銷售稱為該板塊內(nèi)最齊全。據(jù)該樓盤銷售人員楊女士介紹，目前起售價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米起，最高售價(jià)接近1.5萬(wàn)元/平方米，而且售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米的低層140大戶型僅剩1套，其余戶型面積從86—120平方米不等，售價(jià)從1.2萬(wàn)元/平方米起。

　　令人頗為不解的是，售價(jià)最貴的是最高層的86平方米小戶型，高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米，總售價(jià)達(dá)137.6萬(wàn)元。而120平方米的大戶型售價(jià)從1.2萬(wàn)元/平方米起，107平方米的普通戶型售價(jià)要1.3萬(wàn)元/平方米起。按此種算法，購(gòu)買107平方米普通戶型需要139.1萬(wàn)元，僅比86平方米的小戶型售價(jià)高出1.5萬(wàn)元。

　　對(duì)此，天奕國(guó)際的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)嚴(yán)小姐表示，“定價(jià)都是根據(jù)市場(chǎng)決定的。對(duì)本地市民來(lái)講，購(gòu)買大戶型當(dāng)然更合適。但對(duì)購(gòu)買力超強(qiáng)的深圳客來(lái)說(shuō)，他們偏愛于90平方米以下的中小戶型，所以越稀缺價(jià)格就越高?！?/p>

　　天奕國(guó)際往東，是3月19日開售的東方名都，該樓盤銷售鄭先生告訴筆者：“我們基本沒(méi)有做過(guò)任何宣傳，紙面、網(wǎng)絡(luò)媒體、公路T牌廣告都幾乎沒(méi)有做過(guò)，但每天仍然有很多房客來(lái)上門看房?！痹摌潜P3月19日開盤，目前已經(jīng)有四棟新樓售罄，雖然前期有認(rèn)籌活動(dòng)，但其短期內(nèi)的實(shí)際成交量仍不可小覷。

　　筆者沿中山路一直向東走訪，單價(jià)最高的萬(wàn)科·柏悅灣已經(jīng)逼近1.8萬(wàn)元/平方米，并且無(wú)房可售。“現(xiàn)在，南區(qū)的悅盈新城等樓盤，價(jià)格也已經(jīng)逼近1萬(wàn)元/平方米，更別說(shuō)東區(qū)和火炬，就目前來(lái)看，除了鎮(zhèn)區(qū)，在核心城區(qū)已經(jīng)很難找到單價(jià)8000元以下的現(xiàn)房了?！鼻劂懕硎?。

　　分析數(shù)據(jù)或有滯后性，市場(chǎng)需謹(jǐn)慎看待

　　“一季度中山成交量位列珠三角第一，這樣的一個(gè)成績(jī)單或許可以說(shuō)明前一階段中山樓市的成交量的確有所上升，但還無(wú)法全面反映當(dāng)前的市場(chǎng)情況，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)具有一定滯后性?！敝x仲娟表示。“比如，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的市場(chǎng)均價(jià)是7000元左右，但很多樓盤的價(jià)格是過(guò)萬(wàn)的，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)并不完全反映現(xiàn)在的市場(chǎng)情況?！?/p>

　　同理，在成交量方面也是如此。謝仲娟介紹，前期有一些沒(méi)有拿到預(yù)售證的樓盤“偷跑”賣“樓花”，現(xiàn)在的檢測(cè)數(shù)據(jù)可能更多說(shuō)明的是幾個(gè)月前，甚至去年成交的情況?！傲硪环矫?，在當(dāng)前新增不足的情況下，上周的成交量便出現(xiàn)了一定幅度的下滑，一季度火熱的成交量或許也會(huì)掩蓋一些問(wèn)題。市場(chǎng)或許還是很好，但開發(fā)商和業(yè)界還是要密切警惕可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)可以反映前一階段的情況，但并不能完全反映當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀?！?/p>

　　在中山市經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)梁仕倫看來(lái)，對(duì)一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)而言，不能只看短期的交易量，需要看一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展態(tài)勢(shì)。“中山與深圳的情況不同，目前市場(chǎng)應(yīng)該不存在過(guò)熱的問(wèn)題，從去年的情況看，中山的商品房均價(jià)并無(wú)大幅上升，總體水平在珠三角還處于低位；此外，中山目前不同鎮(zhèn)區(qū)間冷熱不均的情況仍然存在，并非全面性、全局性的量?jī)r(jià)齊升?！?/p>

　　“不過(guò)，從支撐因素來(lái)看，目前中山樓市火熱的支撐因素還比較單一，從某種程度上來(lái)說(shuō)主要還是深中通道的利好?！绷菏藗愓J(rèn)為，“接下來(lái)，中山尤其是火炬開發(fā)區(qū)，更加需要把城市配套做好，把產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，只有這樣才能豐富中山樓市的支撐因素，這個(gè)市場(chǎng)才能更加健康地發(fā)展?！?/p>

　　梁仕倫的觀點(diǎn)也得到了部分開發(fā)商的認(rèn)同，東區(qū)一名不愿具名的開發(fā)商在接受采訪時(shí)表示，“目前，據(jù)我所知，東區(qū)、火炬、港口等樓盤的業(yè)主中，深圳客占比超過(guò)一半，甚至更多，在快速去庫(kù)存的同時(shí)，也面臨如何讓這些賣掉樓盤避免變身‘空城’的問(wèn)題，作為開發(fā)商或許不太關(guān)注二次接盤的問(wèn)題，但必須關(guān)注這個(gè)樓盤以及附帶的商業(yè)、環(huán)境的人氣問(wèn)題，而這就需要政府和企業(yè)的共同努力。”

　　“祥”解樓市

　　話題1.深圳客刷新房產(chǎn)司法拍賣紀(jì)錄意味著什么？

　　4月8日，中山市東區(qū)奕翠園某房在網(wǎng)上一經(jīng)拍賣，即引發(fā)熱潮，吸引超過(guò)1.5萬(wàn)余人圍觀，設(shè)置拍賣提醒169人，共有17人提交報(bào)名保證金參與競(jìng)拍，起拍價(jià)948000元，最終成交價(jià)1766000元，溢價(jià)率86%，其間664次的競(jìng)拍，刷新歷史紀(jì)錄。

　　同日，東區(qū)萬(wàn)科朗潤(rùn)園1期11幢2座，起拍價(jià)256萬(wàn)元，最終以371萬(wàn)元的成交價(jià)競(jìng)拍成功。其間9人報(bào)名，17100余人圍觀，116次競(jìng)拍，33次延時(shí)。據(jù)悉，這兩套房產(chǎn)最終競(jìng)拍成功的都是深圳籍居民。

　　點(diǎn)評(píng)：注意！關(guān)鍵在于“這兩套房產(chǎn)最終競(jìng)拍成功的都是深圳籍居民”。奕翠園、朗潤(rùn)園，都是中山核心區(qū)域的熱門樓盤，前者均價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)，后者二手房?jī)r(jià)格也逼近1萬(wàn)元。更為重要的是，據(jù)走訪，即使過(guò)萬(wàn)的價(jià)格，奕翠園也已經(jīng)只剩下200平方米以上的大戶型，并且所剩無(wú)多。

　　在東區(qū)、火炬區(qū)等熱門板塊，經(jīng)過(guò)外來(lái)投資者幾輪“搶貨”風(fēng)潮，當(dāng)下的確已經(jīng)是供不應(yīng)求。此次刷新房產(chǎn)司法拍賣紀(jì)錄，或?qū)⒁馕吨钲诳鸵呀?jīng)“吃定”中山市場(chǎng)，對(duì)熱門板塊的房源已經(jīng)形成“圍獵”之勢(shì)。

　　話題2.近期樓市政策調(diào)整是否會(huì)波及中山？

　　近日，滬深兩市城市及南京、武漢、蘇州等重點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控政策相繼“落地”。收緊限購(gòu)政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場(chǎng)外加杠桿是此輪調(diào)控的主基調(diào)。

　　同時(shí)，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，一、二、三線35個(gè)城市新房存銷比分別為8.7、12.5和19.7個(gè)月，意味著部分二線城市和多數(shù)三、四線城市仍舊深陷庫(kù)存泥潭。

　　點(diǎn)評(píng)：近期，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)樓市緊縮性政策，在此背景下，2016年以來(lái)，已經(jīng)有兩個(gè)月住宅新增價(jià)格

　　漲幅殺入全國(guó)百城前十名的中山市場(chǎng)是否也會(huì)如此？基于70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全面回升，貨幣周期寬松，貸款杠桿從制造業(yè)向消費(fèi)金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，全國(guó)樓市整體已進(jìn)入回升期，業(yè)界預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有其他重點(diǎn)城市推出緊縮性的政策。

　　就中山市場(chǎng)而言，業(yè)界認(rèn)為目前暫時(shí)恐不會(huì)出臺(tái)緊縮性政策，其一，中山樓價(jià)雖不斷上漲，但當(dāng)下仍處于珠三角低位；其二，深中通道利好之下，地產(chǎn)市場(chǎng)的變化有指標(biāo)性意義，深中同城尚處于培育期，暫不適宜出臺(tái)緊縮性政策。

　　話題3.房?jī)r(jià)跌了，保險(xiǎn)公司給補(bǔ)償？

　　近日，《金融時(shí)報(bào)》《北京晚報(bào)》等多家媒體報(bào)道：“房子買貴了，保險(xiǎn)公司來(lái)賠償！”且有媒體附上該保險(xiǎn)平臺(tái)的條款細(xì)節(jié)：購(gòu)房者在保險(xiǎn)期內(nèi)出售房屋，因房?jī)r(jià)下跌造成的損失由保險(xiǎn)公司賠償，最高賠償額為購(gòu)房?jī)r(jià)格的30%。

　　該平臺(tái)精算顧問(wèn)在接受媒體采訪時(shí)表示：“產(chǎn)品的初步定價(jià)為一年期防跌險(xiǎn)費(fèi)率3%，三年期防跌險(xiǎn)費(fèi)率5%，以2015年商品房銷量總額87281億元來(lái)算，防跌險(xiǎn)保費(fèi)可達(dá)2000億—5000億元，有望成為產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)第二大險(xiǎn)種?！贝送?，還有媒體指出，該險(xiǎn)種已經(jīng)在保監(jiān)會(huì)過(guò)審的階段了，預(yù)計(jì)不久將面市。

　　點(diǎn)評(píng)：該消息一經(jīng)傳出，便引起眾多購(gòu)房者的熱議，在中山市場(chǎng)也不例外。尤其是自去年以來(lái)，深中通道利好之下，中山房?jī)r(jià)也在蹭蹭上漲，上周中山樓市成交均價(jià)是7119元/平方米，古鎮(zhèn)均價(jià)更是突破萬(wàn)元，全市共有13個(gè)鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)破“6”字頭。

　　在此背景下，如果真有房?jī)r(jià)險(xiǎn)，豈不是好事？但細(xì)想之下，也有諸多疑慮。其一，根據(jù)設(shè)計(jì)，防跌險(xiǎn)的保費(fèi)統(tǒng)一由地產(chǎn)商繳納，但地產(chǎn)商會(huì)變相將保費(fèi)加到房?jī)r(jià)上，最終也由購(gòu)房者買單；其二，作為一個(gè)新險(xiǎn)種，必須有保監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，該產(chǎn)品能否順利推出，還得看監(jiān)管是否放行；其三，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)很大，沒(méi)有分散性，一損俱損，需要再保險(xiǎn)分保來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)，而一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有對(duì)沖機(jī)制，有可能會(huì)釀成全局性金融風(fēng)險(xiǎn)。 南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥

　　■數(shù)讀樓市（2016.4.4-2016.4.10）

　　1.總體情況商品房日均售502套

　　上周中山市商品房成交3512套，總面積31.26萬(wàn)平方米，其中住宅成交2498套，占比七成。成交套數(shù)同比上漲97%，面積上漲76%，但對(duì)比上上周，各項(xiàng)指標(biāo)都有不同幅度的下滑。其中環(huán)比套數(shù)下降2%，面積下降9%，成交均價(jià)7119元每平方米也下降2.4%，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)如何值得觀察。

　　2.鎮(zhèn)區(qū)排名火炬區(qū)重奪榜首

　　第一名 火炬區(qū) 490套 43151平方米 34210萬(wàn)元

　　第二名 石岐區(qū) 364套 23924平方米 18363萬(wàn)元

　　第三名 坦洲鎮(zhèn) 361套 29482平方米 28073萬(wàn)元

　　第四名 南朗鎮(zhèn) 226套 17788平方米 12881萬(wàn)元

　　成交均價(jià)7928元每平方米

　　成交均價(jià)7676元每平方米

　　成交均價(jià)9522元每平方米

　　成交均價(jià)7242元每平方米

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌（中國(guó)）中山市場(chǎng)部數(shù)據(jù)整理：伍杰圖表：吳穎嵐

　　3.土地信息 上周無(wú)土地成交

　　上周中山市招拍掛三宗其他普通商品住房用地，一宗工業(yè)用地。三宗其他普通商品住房用地位于中山市南頭鎮(zhèn)南城村，是三塊臨近的小地塊，使用年限70年，限高12米，總面積共計(jì)1215.2平方米，土地出讓價(jià)從233.3萬(wàn)元每畝起。另一方面，上周中山并無(wú)土地成交。

　　全市成交均價(jià)站穩(wěn)“7字頭”，一方面是因?yàn)榛鹁骈_發(fā)區(qū)以近“8字頭”均價(jià)網(wǎng)簽近500套，坦洲鎮(zhèn)以均價(jià)9500元/平方米成交近400套。石岐雖然成交量第二，但其中有百余套車位。值得注意的是，古鎮(zhèn)憑借商業(yè)部分成交，將整體均價(jià)拉升至1.1萬(wàn)元/平方米，為全市之冠，整體來(lái)講，熱門區(qū)域成交依舊火熱，均價(jià)穩(wěn)中有升。