“我”看營(yíng)改增

　　根據(jù)日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，從5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。按照方案要求，營(yíng)改增后要確保所有行業(yè)不增負(fù)。

　　這場(chǎng)涉及1100多萬(wàn)戶納稅人、全年減稅超5000億元的重大改革，將給個(gè)人的生活和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)哪些影響？

　　今日起，本報(bào)推出《“我”看營(yíng)改增》系列報(bào)道，以“我”的虛擬視角，為大家直觀呈現(xiàn)營(yíng)改增后，個(gè)人生活、企業(yè)經(jīng)營(yíng)和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變與不變。

　　“我”是誰(shuí)

　　我是一個(gè)普通的成都市民

　　家住高新區(qū)正在考慮買一套二手房

　　換房后

　　還想把原來(lái)的小房子租出去

　　政策干貨

　　個(gè)人購(gòu)買 2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅

　　個(gè)人二手房交易2年以內(nèi)的稅負(fù)由5%降為4.76%

　　納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，暫委托地方稅務(wù)局代為征收

　　本報(bào)制圖/盧浩□本報(bào)記者 陳巖

　　離5月1日不到20天了。全面推開(kāi)營(yíng)改增，意味著個(gè)人二手房交易將由征收營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。

　　聽(tīng)說(shuō)營(yíng)改增要覆蓋二手房交易，一個(gè)擔(dān)心浮上心頭——我以后買二手房是不是得多繳稅？

　　如果和我有一樣的擔(dān)心，那只需往下看，你想要知道的一切都在這里。

　　稅金降了

　　百萬(wàn)元房子少繳2400元

　　我在成都市高新區(qū)工作，看中了單位附近的一套二手房，80多平方米，要花100萬(wàn)元左右。

　　樓市最近有點(diǎn)火，房主明確表示，如果要買，所有稅費(fèi)都由我來(lái)承擔(dān)。100萬(wàn)元的房子，粗算一下，稅費(fèi)還不少呢，不能馬虎。

　　4月14日一大早，我就來(lái)到高新區(qū)國(guó)稅局咨詢。果真，不少買房的、賣房的，甚至還有房產(chǎn)中介，紛紛來(lái)咨詢。

　　咨詢現(xiàn)場(chǎng)，大家最關(guān)注的問(wèn)題是，現(xiàn)在，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，以后這種情況還免不免？好消息是，免稅政策得到保留。這意味著，改革后，相同情況將免征增值稅。

　　很遺憾，我看上的這套房子，房主買來(lái)還不足1年，沒(méi)法免稅。

　　那到底稅金漲了還是沒(méi)漲呢？仔細(xì)一問(wèn)，得知征營(yíng)業(yè)稅時(shí)稅率是5%，改為增值稅稅率還是5%。

　　稅率一樣，是不是意味著繳的稅也一樣？估計(jì)不少人跟我有一樣的誤解。其實(shí)，盡管營(yíng)業(yè)稅和增值稅稅率一樣，但是稅基不同。

　　稅基是什么？稅基就是征稅的部分。營(yíng)業(yè)稅是按含稅價(jià)來(lái)征，換句話說(shuō)，售價(jià)100萬(wàn)元的房子，100萬(wàn)元就是稅基。改收增值稅后，得按照不含稅價(jià)來(lái)征稅，換句話說(shuō)，售價(jià)100萬(wàn)元的房子，需要用100萬(wàn)元除以105%，稅基則為95萬(wàn)多元。然后再用稅基乘以稅率，就是你要繳的稅了。

　　所以，按照100萬(wàn)元計(jì)算，繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)需要交5萬(wàn)元，繳增值稅時(shí)只需要交4.76萬(wàn)元，少繳2400元。

　　簡(jiǎn)而言之，相當(dāng)于原來(lái)營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%，拿你的房?jī)r(jià)乘以稅率就能得知該繳多少稅。

　　流程不變

　　依然去地稅局繳稅

　　還有個(gè)問(wèn)題。等我買了新房后，我已有的小房子就要出租，租金會(huì)不會(huì)也涉及繳納增值稅呢？

　　果真，詢問(wèn)下來(lái)，租金也要由繳納營(yíng)業(yè)稅改為增值稅。

　　稅率分成兩種情況。如果我出租的是住房，那稅率就是1.5%；如果出租的是非住房，比如商鋪等，稅率就是5%。

　　營(yíng)改增后，租金稅率跟營(yíng)業(yè)稅時(shí)代一樣。但是，與交易二手房的情況相同，營(yíng)業(yè)稅和增值稅的稅基不同。

　　繳納增值稅時(shí)，我們只需要將租金除以105%所得就是稅基，然后再乘以相應(yīng)稅率，即為稅金。換句話說(shuō)，租金的稅負(fù)也下降了。

　　有些經(jīng)常要替客戶代繳稅的房產(chǎn)中介又問(wèn)了，營(yíng)業(yè)稅歸地稅局管，增值稅歸國(guó)稅局管，那繳稅是不是要換地方？流程有沒(méi)有變？

　　權(quán)威人士表明，營(yíng)改增后，個(gè)人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來(lái)代征、代開(kāi)發(fā)票，原來(lái)怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來(lái)填什么表，在哪個(gè)地方辦，基本維持不變。

　　專家點(diǎn)評(píng)

　　營(yíng)改增后個(gè)人繳稅——

　　基本穩(wěn)定稍有優(yōu)惠

　　□西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長(zhǎng)李建軍

　　本次營(yíng)改增，影響面很大。但對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，直接影響來(lái)自于個(gè)人二手房交易和租金收入，影響并不大，因?yàn)閮?yōu)惠政策保留，稅率不變，稅基減少了一些。

　　更重要的一點(diǎn)是，與營(yíng)業(yè)稅一樣，個(gè)人繳納的增值稅目前不涉及抵扣。換句話說(shuō)，營(yíng)改增后，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，基本穩(wěn)定，稍有優(yōu)惠。長(zhǎng)期來(lái)看，改征增值稅未來(lái)有可能抵扣個(gè)人所得稅，不過(guò)這要看未來(lái)的具體政策。