一周下跌36%！繼創(chuàng)紀(jì)錄的“金三月”后，進(jìn)入4月的杭州樓市，市區(qū)上周（4月3日-4月9日）新房成交量比前一周（3月27日-4月2日）少了2172套，下降36%。

　　聯(lián)系滬深兩地樓市調(diào)控下的表現(xiàn)，4月初杭州樓市這一風(fēng)吹草動(dòng)甚至引起了全國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注。如何看待這貌似“冰火兩重天”的樓市表情呢？

　　4月回落屬于正常

　　進(jìn)入四月，隨著上海、深圳兩地調(diào)控措施加碼，樓市降溫效果立竿見(jiàn)影，成交量明顯回落。

　　易居研究院最近比較了3月25日“滬9條”實(shí)施前后四周上海的樓市變化，新房成交面積和價(jià)格分別下降了56%和4%，部分區(qū)域如虹口降價(jià)幅度達(dá)29%。同時(shí)發(fā)布調(diào)控新政的深圳，“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)更加顯著，新房成交面積已降至去年以來(lái)除春節(jié)外的新低，均價(jià)從年初的每平方米5.1萬(wàn)元降至4.6萬(wàn)元。4月以來(lái)，深圳二手住房成交面積環(huán)比連續(xù)2周下跌，跌幅近50%，七成房東降低掛牌價(jià)，降幅在5%至10%。

　　一線城市調(diào)控后，南京、蘇州等二線城市成為新的熱點(diǎn)。4月12日晚22時(shí)45分左右，僅2個(gè)多小時(shí)，位于南京奧體板塊某樓盤推出的90套房子，被超過(guò)1500組的客戶一搶而空。這些面積250平方米左右的大戶型，最終成交價(jià)為4.4922萬(wàn)元/平方米，只有4套房源的總價(jià)低于1000萬(wàn)元。

　　對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，3月杭州市區(qū)商品房成交24774套，其中商品住宅成交21124套，刷新了所有歷史紀(jì)錄。之后，“降溫”也成為4月上半月的主題。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上周（4月3日至4月9日）杭州市區(qū)商品房成交3862套，相較前一周（3月27日至4月2日）的6034套，減少了2192套，成交量下跌36%。

　　沖高回落，是杭州樓市“降溫”的主因?！?4774 套是不正常的，回落才是正常的?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600633/" target="_blank" title="浙報(bào)傳媒 600633">浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，出現(xiàn)近2.5萬(wàn)套的成交量是因?yàn)? 月下旬開(kāi)始，多重政策的窗口效應(yīng)和一線城市的傳導(dǎo)效應(yīng)，杭州樓市出現(xiàn)了市場(chǎng)預(yù)期大逆轉(zhuǎn)，大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)將要上漲的產(chǎn)物，“但即便是4月成交量‘腰斬’，1.2萬(wàn)套仍然是巨量”。

　　另一個(gè)原因，來(lái)自于金融方面。3月，人民幣匯率趨穩(wěn)，外匯儲(chǔ)備轉(zhuǎn)而回升，降準(zhǔn)預(yù)期降低。同時(shí)，CPI進(jìn)入“2時(shí)代”，豬肉、蔬菜價(jià)格創(chuàng)新高，降息空間全面收窄，貨幣環(huán)境對(duì)樓市的支撐力度也在下降。同時(shí)，近期金融監(jiān)管部門加大了首付款來(lái)源的監(jiān)管力度，中介、小貸公司及P2P平臺(tái)等樓市首付“場(chǎng)外配資”被叫停，投機(jī)炒作也開(kāi)始退場(chǎng)。

　　去化周期降至8.8個(gè)月

　　根據(jù)省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，到3月底，杭州市區(qū)商品住宅庫(kù)存面積1053.7萬(wàn)平方米，去化周期已經(jīng)降到8.8個(gè)月。那么，杭州的房子夠賣嗎？

　　今年上半年，杭州樓市預(yù)計(jì)有15個(gè)新盤將入市，入市房源量3500余套。其中新盤供應(yīng)量最多的是主城區(qū)，占總量的一半左右。比如拿地近5年的中企艮山府，目前已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，首開(kāi)預(yù)計(jì)在6月份。濱江集團(tuán)2016年首個(gè)將入市的新盤，是位于大江東板塊的大江之星，計(jì)劃上半年一次性推400套房源。上半年入市新盤數(shù)量最多的當(dāng)屬杭州萬(wàn)科，共有4盤計(jì)劃在6月底前開(kāi)盤。

　　好地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年出讓的住宅地塊中，僅三分之一的地塊已入市或計(jì)劃在上半年開(kāi)盤，余下三分之二的地塊，上半年皆沒(méi)有推盤計(jì)劃。有開(kāi)發(fā)商年初曾表示，今年新項(xiàng)目的銷售指標(biāo)主要集中在四季度，前三季度還是以銷售在售房源為主。

　　上半年入市的新盤數(shù)量雖不多，但有不少熱銷樓盤乘勢(shì)加推，僅4月份就有近30個(gè)樓盤有加推計(jì)劃。比如二期被熱搶的綠城楊柳郡，第三期八百多套房源會(huì)在4月下旬加推。

　　有漲有跌分化明顯

　　3月，在一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲時(shí)，很多杭州購(gòu)房者也在杭州房?jī)r(jià)會(huì)大漲的預(yù)期支配下，迅速出手。但當(dāng)一線城市的房?jī)r(jià)在調(diào)控下被抑制住時(shí)，杭州的購(gòu)房者，也變得更加理性。

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州全市住宅成交均價(jià)環(huán)比2月份上漲了6.8%。這是杭州房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)6年盤整后迎來(lái)的一次明顯上漲。

　　O2O購(gòu)房平臺(tái)吉屋網(wǎng)，最近做了一項(xiàng)各城市降價(jià)期望指數(shù)的調(diào)查，在43個(gè)被調(diào)查的一二線城市中，東莞以27.3%位例榜首，杭州的指數(shù)是12.2%，排在第38名。

　　同時(shí)，“漲價(jià)”并非普漲，一些庫(kù)存量較大的偏遠(yuǎn)板塊，雖然也賣得不錯(cuò)，但成交價(jià)格變動(dòng)并不明顯，甚至有一些板塊還出現(xiàn)了下跌。

　　據(jù)克而瑞房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在今年1季度，杭州商品房住宅有30余個(gè)板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，其中12個(gè)板塊房?jī)r(jià)上漲5%以上，3個(gè)板塊房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到10%以上。漲幅最明顯的是之江旅游度假區(qū)，1月區(qū)域內(nèi)商品住宅成交均價(jià)為19507元/平方米，3月均價(jià)約為23537元/平方米，漲幅20.6%。錢江世紀(jì)城板塊，一季度商品住宅成交均價(jià)也有近12%的漲幅。杭州最受認(rèn)可的市中心板塊，1月成交均價(jià)約為50257元/平方米，3月上漲到55617元/平方米，漲幅為10.7%。此外，半山田園、桃源、橋西、蕭山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等板塊在今年一季度的漲幅也在5%以上。

　　但是，杭州全市有近20個(gè)板塊房?jī)r(jià)屬于持平或下跌狀態(tài)，其中富陽(yáng)的東洲和銀湖板塊、下沙的沿江板塊、蕭山的湘湖聞堰板塊、余杭區(qū)的老余杭、良渚和臨平等板塊，均降幅明顯。

　　外地投資客加快賣房

　　在二手房方面，3月杭州主城區(qū)二手房成交10208套，環(huán)比上升365.9%創(chuàng)下歷史新高，成交均價(jià)19632元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲9.6%，并再度刷新2014年以來(lái)主城區(qū)二手住宅的成交均價(jià)。進(jìn)入4月份后，二手住宅成交也放緩明顯，據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至4月13日，杭州主城區(qū)二手房簽約2540套，與3月同期相比下降44%。

　　誰(shuí)在賣房？杭州“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心梳理了從2016年開(kāi)年到3月28日這100天樓市出售房源的業(yè)主信息。這100天中，杭州“我愛(ài)我家”共成交二手房7000余套，約占一季度杭州總成交量的四成。

　　從成交套數(shù)看，市中心范圍內(nèi)的二手房成交量最大；從近期出售的房源分布看，大城西、大城東、三墩有增加；濱江、拱宸橋、下沙出售占比下滑。

　　從成交金額看，市中心和大城西兩個(gè)板塊非常強(qiáng)勢(shì)，分別占比25%和20%，第三位的是濱江板塊17%。此外，錢江新城、之江這兩個(gè)傳統(tǒng)豪宅區(qū)，交易也十分活躍。

　　從賣房者的籍貫看，杭州籍依舊是主流，占53%，外省籍業(yè)主占據(jù)了14%。此外，溫州籍業(yè)主也占到了11%。

　　特別值得注意的是，早年在杭州大量投資房產(chǎn)的溫州籍投資客，如今活躍在賣房大軍中。在下沙板塊中，已賣房的溫州籍業(yè)主占比達(dá)到了1/4、濱江板塊溫州籍已賣房業(yè)主占比接近1/5、在錢江新城板塊中溫州籍已賣房業(yè)主占比為15%。

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　　百城住宅均價(jià)

　　漲幅明顯擴(kuò)大

　　3月31日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布3月份百城住宅價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11303元／平方米，環(huán)比上漲1.90％，漲幅較2月擴(kuò)大1.30個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲7.41％，漲幅擴(kuò)大2.16個(gè)百分點(diǎn)。綜合近一年來(lái)的數(shù)據(jù)，這是百城住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月出現(xiàn)雙漲。

　　對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3月份，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，受監(jiān)測(cè)的城市當(dāng)中60個(gè)城市環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。與2月相比，3月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少1個(gè)；3月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量與2月持平。

　　同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲7.41％，漲幅較上月擴(kuò)大2.16個(gè)百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7017元／平方米，環(huán)比下跌0.06％，同比上漲1.24％。

　　（據(jù)新華社）

　?。?延伸閱讀

　　一二三線城市成交均回落

　　4月11日，中國(guó)指數(shù)研究院公布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周（4月3日－4月9日）受監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中近九成城市樓市成交量下滑。一二三線城市均呈現(xiàn)不同程度回落，其中北上廣受調(diào)控措施影響，成交量下滑均超過(guò)三成。

　　數(shù)據(jù)顯示，中指院方面重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28個(gè)主要城市上周樓市成交量環(huán)比平均下降23.2％。一線城市平均降幅27.4％，其中北京降幅達(dá)30.0％，上海下降17.2％，深圳降31.1％，廣州則達(dá)到37.8％；二線城市降幅達(dá)20.9％；三線城市下降35.1％。

　　同日，中原地產(chǎn)研究中心公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，市場(chǎng)成交有所回落，4月上旬54個(gè)城市合計(jì)簽約住宅9.76萬(wàn)套，環(huán)比3月的11.28萬(wàn)套下調(diào)了13.5％。其中，一線城市回落較為明顯，跌幅為18％。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

　　針對(duì)樓市成交量的下滑，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，3月多個(gè)重點(diǎn)城市成交量和房?jī)r(jià)攀至新高，且漲幅達(dá)到歷史之最。“市場(chǎng)在沖高后在4月有所回落，但依然處于高位。其中，受市場(chǎng)關(guān)注的滬深兩地，在嚴(yán)厲的新政出臺(tái)后，上周市場(chǎng)均出現(xiàn)顯著回落?！彼f(shuō)。

　　值得一提的是，化解高庫(kù)存仍是許多城市當(dāng)前的重中之重。3月，多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的措施。例如，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊等先后出臺(tái)了力度大小不一的約束性政策，這些政策對(duì)于市場(chǎng)的影響也正在表現(xiàn)出差別化。

　　鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，近期北京二手房市場(chǎng)降溫，業(yè)主前期的高預(yù)期出現(xiàn)回落，表現(xiàn)在價(jià)格方面出現(xiàn)松動(dòng)，報(bào)價(jià)逐漸向市場(chǎng)價(jià)位回歸，買方的議價(jià)能力也有所增強(qiáng)。預(yù)計(jì)后市價(jià)格會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。

　　張大偉也分析表示，“目前來(lái)看，未來(lái)可能會(huì)有多個(gè)城市將出臺(tái)不同力度的調(diào)控約束性政策，限制樓市過(guò)熱上漲”。在他看來(lái)，滬、深兩地報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過(guò)報(bào)價(jià)上漲的房源，政策的短期效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

　　（據(jù)新華社）