曾經(jīng)的土豪行業(yè)風光不再。地價上漲較快、資金成本增加、房地產企業(yè)的利潤平均每年大約以1%的速度下滑……近期房企陸續(xù)發(fā)布的年度業(yè)績報告，增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，地產龍頭萬科的凈利潤率和結算毛利率已連續(xù)多年下滑。凈利潤的持續(xù)下跌，體現(xiàn)出房地產行業(yè)暴利時代消逝。而隨著市場分化程度上升，行業(yè)內洗牌加速，越來越多的企業(yè)選擇退出。據(jù)2014年以來房企年報和最新監(jiān)測，包括上市房企在內，至少30家品牌房企明確退出房地產或房地產主營收入占比已經(jīng)低于50%，其中，至少16家品牌房企計劃或已脫離地產主業(yè)。專家分析，未來3年四類中小房企仍將會退出樓市或被收購。

　　品牌房企轉型“退房”增多

　　今年年初，蘇寧環(huán)球宣布成為韓國FNC第二個股東，將和FNC在中國成立合資公司進行藝人培養(yǎng)。公司有關負責人透露，目前公司還有3-5年的開發(fā)量，“這段時間就給了我們產業(yè)轉型的緩沖期，未來我們將不再從事房地產開發(fā)，而是把目前的現(xiàn)金流用來打造我們的新興產業(yè)”。

　　蘇寧環(huán)球并非個例。公開資料顯示，2014年以來，包括上市房企在內，至少30家品牌房企明確退出房地產或房地產主營收入占比已經(jīng)低于50%，其中，至少16家品牌房企計劃或已經(jīng)實現(xiàn)徹底轉型，脫離地產主業(yè)。另外，市北高新、中南建設、陸家嘴等公司的房地產主營收入占比已經(jīng)低于本公司營業(yè)收入的50%。

　　除此之外，潛在退出地產市場的品牌房企仍不在少數(shù)。如因為地產業(yè)務大整合導致的消失的這類房企，比如中建地產、中信地產(住宅板塊)、中渝置地等等，也有因資金鏈斷裂破產清算的，比如曾經(jīng)的百強房企華光地產。

　　既然本輪已有六次降息六次全面降準，貨幣政策呈現(xiàn)寬松的特征，為何仍有品牌房企資金緊張，面臨被收購的命運?它們?yōu)楹稳砸巴朔俊?

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，無論是迫于中長期地產業(yè)發(fā)展局限性，還是企業(yè)多元化的需要，品牌房企“跨界”轉型(尤其是退出房地產)趨勢在2014年下半年以來非常明顯。如萊茵置業(yè)轉型體育產業(yè)、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體產業(yè)轉型彩票、證大置業(yè)轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化、宜華地產更名宜華健康將健康醫(yī)療服務作為主要發(fā)展方向等等。預計2016-2018年，品牌房企在“跨界”轉型投資上將有更大動作。

　　“大魚吃小魚”導致中小房企減少

　　除了企業(yè)跨界轉型之外，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”，也是退房企業(yè)越來越多的原因之一。

　　從目前行業(yè)格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)(經(jīng)營業(yè)績或市值)老大的地位，競爭異常激烈。而對于目前業(yè)內的收購機會也不會錯過，如恒大55億元收購中渝置地旗下物業(yè)、31億元收購武漢三江航天地產67.08%股權等就是近期行業(yè)內的“大魚吃小魚”的并購。

　　另一方面，中小房企面臨困境。西南財經(jīng)大學劉璐教授認為，當下中小房企的困境表現(xiàn)在兩個方面，一是土地很貴，開發(fā)門檻很高，小房企很難獲得地塊尤其是優(yōu)質地塊。二是融資困難，很多小房企不得不借助民間借貸等成本高昂的融資方式，很容易資金鏈斷裂。

　　張宏偉認為，在樓市“去庫存”的市場背景下，銀行等金融機構將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，這些都可能會讓占有整個行業(yè)絕對數(shù)量最多的中小房企資金面緊張，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產的現(xiàn)象。預計將有更多中小房企甚至品牌房企退房或被收購。

　　觀察

　　未來三年四類

　　房企仍將退出

　　張宏偉分析，四類企業(yè)最容易在2016年及未來三年被收購，也最容易退出房地產:第一類，產品類型偏高端周轉率較慢的企業(yè);第二類，前期拿地過于激進，導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業(yè)務受到影響的企業(yè);第三類，由于金融機構“風險控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，會面臨資金面斷鏈的市場風險;第四類，非地產企業(yè)跨界進入樓市的企業(yè)因為在產品標準化、融資渠道構建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現(xiàn)開發(fā)成本的降低，會面臨發(fā)展的問題。

　　鏈接

　　至少16家品牌房企計劃或已脫離地產主業(yè):上海新梅、浙江廣廈、華麗家族、銀潤投資、鐵嶺新城、海德股份、綠景控股、宜華地產、東方銀星、萊茵置業(yè)、證大置業(yè)、中渝置地、中體產業(yè)、九龍山、大連控股、東湖高新等等。

　　這些房企地產主營收入占比低于營收50%:市北高新、海泰發(fā)展、中南建設、中國武夷、大港股份、陸家嘴、亞通股份等。 (記者 趙燕華)