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不吃不喝在蘭州7.8年可買一套 100平米的房
- 發(fā)布時(shí)間:2016-04-12 02:32:29 來(lái)源:蘭州晚報(bào) 責(zé)任編輯:羅伯特
蘭州晚報(bào)訊(記者王星明)4月11日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》。2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2。與2014年的7.1相比,2015年房?jī)r(jià)收入比回彈上升,但并不改變震蕩下行的趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看,仍然屬于在6-7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。房?jī)r(jià)收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點(diǎn)二線城市房市回暖導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅明顯攀升,同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)增幅的影響。而房?jī)r(jià)收入比第一的仍然是深圳,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)23.2,剔除可售型保障房的房?jī)r(jià)收入比則高達(dá)27.7。而蘭州2015年的房?jī)r(jià)收入比為7.8,在全國(guó)35城中排在第19位,與2014年的8.8相比出現(xiàn)了明顯下降,在西北五省會(huì)城市中,排在第二位。不過(guò),值得注意的是,剔除可售型保障房后,蘭州市區(qū)的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了8.3。
A
房?jī)r(jià)收入比保持在6-7屬合理區(qū)間
房?jī)r(jià)是否合理,有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn),其中房?jī)r(jià)收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。因此,判斷一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅是否合理,應(yīng)與當(dāng)?shù)鼐用衲昃芍涫杖氲臐q幅進(jìn)行綜合比較。
房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法,易居研究院采用的數(shù)據(jù)皆來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、地方統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù),其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo),但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。一般而言,在發(fā)達(dá)國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況,一般認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。而報(bào)告中房?jī)r(jià)收入比的“戶型面積”指標(biāo),統(tǒng)一按照100平方米計(jì)算(與全國(guó)城鎮(zhèn)家庭平均住房面積相近)。
報(bào)告顯示,2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2。與2014年的7.1相比,2015年房?jī)r(jià)收入比回彈上升,但并不改變震蕩下行的趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看,仍然屬于在6-7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。房?jī)r(jià)收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點(diǎn)二線城市房市回暖導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅明顯攀升,同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)增幅的影響。
B
蘭州人均可支配收入增長(zhǎng)率高于全國(guó)35城均值,僅低于廣州
從全國(guó)35個(gè)大中城市,2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)看,呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài),經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部一二線城市整體收入水平較高,深圳以53052元高收入超越去年冠軍上海市,位居全國(guó)榜首,而上海和北京同樣不甘落后,均突破5.2萬(wàn)元向5.3萬(wàn)元逼近,杭州、寧波、廣州、南京、廈門和青島也統(tǒng)統(tǒng)超過(guò)4萬(wàn)元大關(guān);與以上地區(qū)形成鮮明對(duì)比的是,西部欠發(fā)達(dá)地區(qū),人均可支配收入較低,烏魯木齊、西寧剛剛邁過(guò)2.5萬(wàn)元。
由于蘭州、西寧、貴陽(yáng)等西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入基數(shù)較低,且隨著西部經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的崛起,這3個(gè)地區(qū)人均可支配收入增長(zhǎng)率(名義)在2015年高于全國(guó)35城均值,分別達(dá)到10.5%、10.2%和9.1%;廣州作為東部一線城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度也非常顯著,以10.8%的高增長(zhǎng)率位居35城增幅榜首;而蘭州10.5%的增長(zhǎng)率在35城中位于第二位,僅次于廣州。最值得注意的是,南昌、武漢、合肥三座中部二線城市,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅均超過(guò)了9.0%,在一定程度上反映出中部城市經(jīng)濟(jì)正在日益崛起。
C
深圳商品房成交均價(jià)高居榜首
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的商品住宅(包含可售型保障房、棚改房)成交均價(jià)來(lái)看,均價(jià)較高的主要是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市,主要為深圳、北京、上海、廈門、杭州等沿海省份的主要城市。2015年,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),最引人的城市毫無(wú)懸念的就是“深圳”,其商品住宅銷售均價(jià)較2014年相比增幅穩(wěn)站全國(guó)第一,接近48.3%,均價(jià)排名亦是一舉超越上海,位居全國(guó)榜首。但同樣是一線城市的廣東,房?jī)r(jià)均價(jià)增幅卻出現(xiàn)了約4.5%的負(fù)增長(zhǎng),位居房?jī)r(jià)增幅榜的最末端。至于蘭州,2015年商品住宅成交均價(jià)居于第29位,而增幅略高于5%。
2015年商品住宅均價(jià)同比增幅下降的城市由16個(gè)銳減到5個(gè),負(fù)增長(zhǎng)的只有重慶、大連、呼和浩特、西寧和廣州五城,但負(fù)增長(zhǎng)率均不超過(guò)5%,可見(jiàn)全國(guó)35城房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。該院研究員曹倪娜稱,這是因?yàn)?,從中央到地方各方面樓市利好政策的不斷出臺(tái),釋放了擠壓幾年的樓市剛性和改善性需求,加之2015年上半年股市避險(xiǎn)資金流入樓市,使得以深圳、上海、北京為首的一線城市,樓市成交量大幅攀升,助推房?jī)r(jià)出現(xiàn)前所未有的井噴式增長(zhǎng);隨后,部分二線城市也聞風(fēng)而動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖,房?jī)r(jià)抬升。
D
西部二線城市房?jī)r(jià)收入比全部跌破35城均值
整體上看,35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì),且相差幅度較大;一線城市明顯整體高于二線城市,深圳、北京、上海、廣州分列第一、三、四、七位,但個(gè)別東部二線城市如廈門、福州和杭州迅猛趕超,目前位列第二、第五、第六;經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市,產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng),外來(lái)常住人口比重大,因此,購(gòu)房需求大、投資投機(jī)需求也大,購(gòu)買力強(qiáng)勁,房?jī)r(jià)水平也較高。
與2014年相比,2015年有19個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)下降,其中西寧、廣州、蘭州、呼和浩特和重慶降幅較大,主要源于商品住宅銷售均價(jià)的下挫,其余14個(gè)城市多數(shù)是因?yàn)槿司芍涫杖霛q幅快于房?jī)r(jià)漲幅;35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.7,有11個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高于該均值,相比2014年少了3個(gè)城市。兩個(gè)典型城市,2015年南京樓市顯著升溫,房?jī)r(jià)收入比增幅位居第三。而廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng),房?jī)r(jià)收入比較2014年回調(diào)1.4,房?jī)r(jià)大幅向合理空間靠攏。
報(bào)告顯示,2015年,11個(gè)西部二線城市房?jī)r(jià)收入比全部低于全國(guó)35城平均水平,可見(jiàn)西部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比整體水平偏低,這和西部二線城市商品住宅價(jià)格水平普遍較低密切相關(guān)。相比2014年,11個(gè)西部二線城市中有3個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比上升,分別是昆明、西安、銀川,其余8個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比均有所下降。“從歷年走勢(shì)來(lái)看,西部二線城市整體保持‘一字震蕩’態(tài)勢(shì)?!辈苣吣缺硎?,但自2010年調(diào)控政策開始以來(lái),出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象,重慶、昆明房?jī)r(jià)收入呈上升的態(tài)勢(shì),蘭州、貴陽(yáng)、成都、西安、銀川、西寧房?jī)r(jià)收入比呈下降的態(tài)勢(shì),呼和浩特和烏魯木齊保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
E
蘭州房?jī)r(jià)收入比降幅達(dá)到了11.4%
從西北五省會(huì)城市的2015年房?jī)r(jià)收入比和排名來(lái)看,烏魯木齊8.3,位居第13位;蘭州7.8,排在19位;西安6.5,排在第28位;西寧6.3,排在第30位;銀川5.5,排在第33位。其中,2015年,蘭州房?jī)r(jià)收入比與2014年的8.8相比,降幅達(dá)到了11.4%,在35城房?jī)r(jià)收入降幅榜上位居第三位,而廣州、西寧分列降幅榜第一、二位。
“從蘭州的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,2014年蘭州的房?jī)r(jià)收入比為8.8年,而到了2015年則為7.8年,從這個(gè)角度看,房?jī)r(jià)收入比其實(shí)是在下滑的?!痹撛褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,這說(shuō)明從購(gòu)房收入的承受能力看,購(gòu)房壓力是在下滑的。雖然蘭州市場(chǎng)的房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲,但由于居民收入水平等也在提高,所以一對(duì)比,房?jī)r(jià)上漲的速度沒(méi)有收入上漲的速度快,這會(huì)使得購(gòu)房的壓力減少。具體看這樣一個(gè)數(shù)字,通俗地理解是對(duì)于一個(gè)家庭3口人,購(gòu)買一套100平方米的住房,在不吃不喝的情況下,需要7.8年的時(shí)間才能完全購(gòu)置此類住房。如果對(duì)比西安、西寧、銀川、呼和浩特等西部省會(huì)城市,相對(duì)來(lái)說(shuō),蘭州的購(gòu)房壓力要稍微大一點(diǎn)。所以后續(xù)既要繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)的上漲,同時(shí)也要在提高購(gòu)房的支付能力方面做文章。
F
預(yù)計(jì)今年商品房成交均價(jià)將增長(zhǎng)7%-9%
2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)觸底反彈的格局,以東部一、二線城市為龍頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn),成交量和成交均價(jià)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升。隨著諸多利好政策的出臺(tái),2016年開年,火熱的市場(chǎng)情緒沒(méi)有絲毫的降低,而是進(jìn)一步攀升。根據(jù)該院2016年1-2月份跟蹤數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)14.4%;商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)30.4%,較去年全年增長(zhǎng)23.5個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩者曲線完成交叉,去庫(kù)存速度進(jìn)一步加快。在去庫(kù)存政策的帶動(dòng)下,預(yù)計(jì)2016年相比2015年,全國(guó)商品住宅成交均價(jià)仍將保持上漲態(tài)勢(shì),增長(zhǎng)7%-9%。
根據(jù)政府工作報(bào)告目標(biāo),預(yù)計(jì)2016年GDP增幅會(huì)小于2015年,所以居民收入增幅也會(huì)同步縮小,因此預(yù)計(jì)2016年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%左右。“總之,2016年,全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅很可能同步于城鎮(zhèn)人均收入增幅,但是東部一線城市和部分東部二線城市的房?jī)r(jià)漲幅則有可能略高于收入增幅。”報(bào)告預(yù)計(jì),2016年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將總體上保持平穩(wěn),但東部一線和部分二線城市房?jī)r(jià)收入比將再次沖高。
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全國(guó)35個(gè)大中城市,北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市為東部一線城市,天津、石家莊、沈陽(yáng)、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、???2個(gè)城市為東部二線城市,太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙8個(gè)城市為中部二線城市,呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個(gè)城市為西部二線城市。
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