繼“3·25”樓市調(diào)控新政落地后，4月1日，深圳房產(chǎn)評估價格又迎來例行更新，評估價普遍上調(diào)超50%，這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費成本大幅增加。

　　據(jù)深圳規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬平方米，分別下滑16%和15.7%，根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測，深圳新房成交量已經(jīng)連續(xù)5周下滑。

　　在調(diào)控組合拳作用下，持續(xù)高燒的深圳樓市顯現(xiàn)出降溫跡象。

　　深圳樓市漲幅領(lǐng)跑全國

　　整個2015年，深圳市民王飛鵬都在焦慮中度過。

　　3年前，他和女友從外地跳槽到深圳一家金融機構(gòu)，月薪近萬元。為節(jié)省開支，他們租住在關(guān)外的一個花園小區(qū)?！爱?dāng)時想著，先拼搏兩年，攢夠首付款就在這邊買一套小戶型”。讓他沒想到的是，2015年，深圳樓市一路走高，看著樓下中介的掛牌價每周都在變化，他租住的那個小區(qū)從2萬元/平方米一路飛漲到近4萬元/平方米，王飛鵬表示：“原本跳起來還能夠得著的房子，離自己越來越遠，那種感覺真讓人絕望?！?

　　自去年“3·30”樓市政策實施以來，深圳房價一路飆升，在國家統(tǒng)計局新發(fā)布的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，深圳房價環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項指標(biāo)高居全國第一。而深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，深圳一手房成交均價已經(jīng)漲至53683元/平方米，而在2015年3月，這一數(shù)據(jù)僅為2.9萬余元/平方米，這意味著，過去一年，深圳一手房均價漲幅超過80%。

　　對此一輪房價瘋長，在2月召開的深圳兩會上，深圳市長許勤分析說，影響深圳房價的因素主要包括需求、供給、調(diào)控政策三方面。隨著城市環(huán)境的提升，深圳出現(xiàn)了越來越多的年輕家庭，而隨著收入水平的提高，購房愿望和能力也在提升。但在供給方面，因土地空間有限，不能滿足需求的快速增長。

　　面對瘋狂上漲的樓市，3月25日深夜，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；對購房人家庭名下在本市無房且近兩年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成，對購房人家庭名下在本市無房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄，或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　相比較號稱“史上最嚴(yán)”的上?！?·25”樓市調(diào)控政策，深圳調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)稱為“溫柔一刀”。但鏈家地產(chǎn)的一名置業(yè)經(jīng)理對本報記者表示，表面上看，深圳出臺的政策溫柔，上海出臺的政策嚴(yán)厲，但兩個城市的樓市狀況其實有所不同，深圳房價去年大幅上漲，市場對調(diào)控已經(jīng)有了一定預(yù)期。春節(jié)前后，深圳樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整，因此，此次緊縮的動作無需太大就可以起到調(diào)控市場的效果。

　　新政出臺前夕，深圳已經(jīng)開始由金融業(yè)協(xié)會出面，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，明確對首付款來自P2P、小額貸款公司等第三方機構(gòu)貸款的，拒絕受理其房貸申請。此外，深圳還嚴(yán)格禁止消費貸款及信用卡貸款用于支付購房首付款，對“假離婚”客戶的住房貸款申請不予受理。

　　調(diào)控效果初顯

　　4月1日，深圳房產(chǎn)評估價迎來例行更新。但是，這個“更新”的幅度卻有點大，地產(chǎn)中介提供的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，不同區(qū)域評估價調(diào)整有所不同，熱點片區(qū)房源上調(diào)60%至80%不等，普遍上調(diào)50%以上。

　　評估價的調(diào)整也意味著二手買家承擔(dān)的稅費成本相應(yīng)大幅增加。事實上，這次評估價調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)早有預(yù)期。3月11日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會就在其網(wǎng)站提示，深圳二手房交易評估價格將于4月起上調(diào)50%左右，會導(dǎo)致交易稅費大幅增加。

　　最近3年，深圳分別在2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日3次調(diào)整房產(chǎn)評估價，而此次調(diào)整，相距上次僅隔半年時間，被認為和去年以來深圳房價的一路飆漲有關(guān)。

　　記者采訪了解到，此次深圳二手評估價大幅調(diào)整后，雖然評估價離市場實際成交價仍有距離，但對于未滿兩年的房產(chǎn)交易，評估價調(diào)整前后稅費差額最高可達數(shù)萬元甚至十萬元以上，無疑會對短期炒房客形成一定壓力。

　　以福田區(qū)梅林一村為例，目前該片區(qū)每平方米市場價在6萬元左右，而此前評估價在2.5萬元/平方米，此次上調(diào)50%后上升為約3.8萬元/平方米。因此，僅以5.6%的營業(yè)稅計算，每平方米稅費增加728元。以90平方米一套住房計算，僅營業(yè)稅就增加6.5萬余元。

　　隨著樓市調(diào)控組合拳逐漸落地，深圳樓市逐漸進入調(diào)整階段?！案鶕?jù)過去的規(guī)律，預(yù)計政策影響、消化周期在3個月左右，所以未來二季度市場成交將會較去年明顯回落?！鄙钲阪溂叶址垦芯吭嚎偨?jīng)理肖小平表示。

　　供求關(guān)系最終決定房價走勢

　　據(jù)深圳市鏈家地產(chǎn)市場研究中心監(jiān)測，2015年深圳購房人群中，深戶比例占七成。業(yè)內(nèi)人士分析，此次政策調(diào)整，社保由1年變成3年，除了遏制投資客，還將對部分非深戶居民購房帶來一定的影響。

　　對此，業(yè)內(nèi)專家認為，對真正有需求的購房者而言，社保1年變3年，不過是提高了購房的門檻，但他的需求仍然還在。因此，真正決定未來房價走勢的，只能是供需關(guān)系，只有在住房供給總量大于需求量的情況下，房價才會真正降下來。

　　政府調(diào)控措施的出臺，讓已經(jīng)“絕望”的王飛鵬又看到了一絲希望?！跋Ｍ@些措施能真正發(fā)揮效力，讓瘋狂的房價回歸正常，不然，我們這些外來的年輕人不知道要到什么時候才能有自己的房子?！蓖躏w鵬坦言，“已經(jīng)不止一次冒出回老家的念頭?！?

　　在深圳，像王飛鵬一樣，進入職場不久的年輕人是最無奈的，既無力負擔(dān)高額的商品房，又不能作為低收入群體申請保障房。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)一名置業(yè)經(jīng)理透露，3月以來，已經(jīng)有投資客開始降價拋盤。但他認為，隨著交易量的萎縮，深圳樓市降溫的市場預(yù)期正在生成，但樓市整體還未出現(xiàn)明顯下降。他判斷，未來幾個月內(nèi)，雖然房價有可能適度降低，但不會出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

　　實際上，房價暴漲對人才引進和實體經(jīng)濟的影響已引起深圳市政府的高度關(guān)注，深圳市住建局相關(guān)負責(zé)人日前透露，未來5年，深圳將建設(shè)保障房40萬套，供應(yīng)保障房35萬套，其中70%為人才房，這比“十二五”期間的供應(yīng)量翻了3倍有余。

　　或許，這才是深圳市政府制衡房價的最有效措施。