剛剛結(jié)束的三月，對一線城市和部分熱點二三線城市來說堪稱樓市“金三月”。而整個一季度，國內(nèi)主要重點城市的樓市成交均迎來一波量價快速升溫的“小陽春”。

　　隨著一線城市的樓市成交量和成交價格站上歷史高位，部分二線城市成交領(lǐng)漲、價格直追一線，這些熱點城市也相繼在3月末收緊調(diào)控政策，以推動過熱的市場“退燒”。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著限制性政策的落地，國內(nèi)樓市或迎來新一輪調(diào)整期，以降低風險推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。 南方日報記者 牛思遠

　　現(xiàn)狀？？一季度二線城市成交領(lǐng)漲

　　2016年開年，上海、深圳房價大幅上漲引發(fā)各界關(guān)注。隨后，滬深樓市在量價登上歷史高位之后遭遇調(diào)控政策收緊，后市開始面臨壓力。

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，一季度北上廣深四個一線城市成交面積同比上漲達31%，其中上海以53%的漲幅領(lǐng)跑。成交面積大幅上漲的同時，深圳、上海的房價漲幅也是嚇壞了購房者。第一季度深圳房價同比漲幅近8成，上海房價同比漲近5成。

　　剛剛過去的3月，中指院數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交面積環(huán)比上月大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個城市中僅深圳保持下滑態(tài)勢。

　　因供應量不足，深圳成為四大一線城市中3月唯一出現(xiàn)新房成交量下跌的。但當月深圳新房與二手房仍然呈現(xiàn)了價格持續(xù)高漲的局面。

　　實際上，一季度火熱的并非僅一線城市。日前公布百城房價指數(shù)顯示，3月份重點城市的房價已經(jīng)迎來了11連漲。而根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年一季度主要城市房地產(chǎn)市場交易情況》報告，2016年3月監(jiān)測的36個主要城市累計成交面積環(huán)比大漲129.90%，同比上漲83.39%。

　　數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的36個主要城市中，一季度有32個城市成交面積同比上漲，即近9成城市成交量同比上漲。而環(huán)比來看，36個城市中也有34個城市上漲，呈現(xiàn)全線上揚的態(tài)勢。

　　值得注意的是，成交量的上漲幅度中，二線城市已經(jīng)明顯超越此前火爆一時的一線城市，領(lǐng)跑全國。

　　例如32個成交面積同比上漲的主要城市中，漲幅最大的是惠州，達到163%，南京、天津同比漲幅也超130%，分別為138%和134%；同比下降的城市中，昆明降幅最大17%，包頭次之，同比下降16%。

　　在經(jīng)歷了一個季度房價上漲之后，部分二線城市的房價已直指一線城市。杭州23451元/平方米的成交均價已逼近北京的26201元/平和上海的26201元/平方米。同樣，一季度房價上漲3成左右的南京和蘇州成交均價也已經(jīng)和廣州齊平。

　　成交面積方面，一季度，中指院監(jiān)測的20個重點二線城市，成交面積較2015年第一季度上漲51%。以南京、蘇州兩個熱點城市為例，一季度成交面積同比上漲138%和98%，相比之下，廣州的成交面積僅上漲了37%。

　　后市？？二季度樓市增速或放緩

　　2016年第一季度樓市小陽春來得十分猛烈，但業(yè)內(nèi)人士認為，隨著購買力釋放和調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，二季度樓市面臨回落或增速放緩局面。

　　3月25日，上海、深圳兩地相差12小時，先后推出了樓市“新政”收緊調(diào)控，試圖為當?shù)貥鞘袃r格猛漲降溫。

　　其中，被稱為“史上最嚴”上海樓市新政，落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調(diào)整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；嚴格執(zhí)行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。

　　深圳的政策則規(guī)定，深圳也發(fā)布調(diào)控政策，非深戶在深圳購房社保繳滿年限由此前的1年提高至3年，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　同一天，另兩個近期樓市火爆的城市武漢和南京也出臺了調(diào)控政策。而包括蘇州、合肥、青島、廊坊在內(nèi)的多個熱門二三線城市日前也紛紛出臺限制性政策。

　　新華社報道稱，春節(jié)后一線城市房價發(fā)生了很大變化，上漲過快，穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價成重要任務。此次滬深兩市帶頭加碼限購限貸政策，進一步制外來投資客，為過熱的市場需求降溫，也將促使市場回歸理性。

　　受上海、深圳等地收緊房地產(chǎn)政策影響，此前上升勢頭強勁的一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫。上海佑威房地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月28日至4月3日當周，上海市商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環(huán)比前周下跌60.44%；成交均價為每平方米32916元，環(huán)比前周下跌3.42%。

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度北京的成交均價和成交面積均出現(xiàn)的下跌，成交均價同比下跌3%，成交面積同比下跌8%。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著上海、深圳收緊限購政策不斷地向北京看齊，未來一段時間內(nèi)，上海、深圳可能會像北京一樣，迎來價格、成交的回落。

　　日前央行調(diào)查顯示，未來3個月內(nèi)準備出手購買住房的居民占比13.6%，較上季回落1.1個百分點。專家認為，2016年二季度， 一線城市樓市可能難以再有更好的表現(xiàn)，房價總體將漲速趨緩。二線城市繼續(xù)分化，穩(wěn)價走量仍是三四線及以下城市2016年的主線。

　　■連線

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

　　分類看待近期樓市調(diào)控政策

　　近日，蘇州、上海、深圳、南京、合肥、武漢、廊坊等城市紛紛出臺調(diào)控政策，這些政策區(qū)別于其他城市以“去庫存”為主的基調(diào)，轉(zhuǎn)向以抑制投資投機性需求，防止樓市過熱與房價過快上漲。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，可以將其分為三類：第一類，像上海、深圳這樣的一線城市，經(jīng)濟基本面走勢領(lǐng)先全國，人多地少，樓市始終處于供不應求；第二類，蘇州、合肥、南京、武漢等這樣的1.5線城市或二線城市，屬于區(qū)域中心城市或省會城市，經(jīng)濟基本面良好，人口也較為集中，樓市供求關(guān)系基本合理或處于上行通道中；第三類，就是像廊坊這樣受一線城市輻射較為強的三四線城市，樓市在這輪市場表現(xiàn)當中也開始受益，房價也開始進入上漲通道。

　　“滬深兩地樓市調(diào)控政策出臺之后，樓市需求熱度會因為政策面出臺而降溫，市場也會在今年下半年進入市場調(diào)整期?！睆埡陚フf，但由于兩地人口基數(shù)尤其是非本地戶籍仍然較大，因此，仍然有大量市場需求會通過其他渠道進一步釋放。例如上海限購從嚴后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公勢必會迎來火熱的局面；樓市需求繼續(xù)外溢到花橋等周邊城市區(qū)域；非住宅產(chǎn)權(quán)的大戶型類住宅產(chǎn)品受到改善類客戶的歡迎等。

　　張宏偉認為，第二類的蘇州等城市，大多數(shù)城市調(diào)控措施較為溫和，或者實際執(zhí)行力度上并沒有抓主要矛盾出手解決樓市過熱的問題。而像廊坊等第三類城市，主要是受一線城市輻射較強，目前市場處于上升階段，現(xiàn)有的限購政策恐怕難以起到預期作用，反而可能會起到“火上澆油”的作用。