■ 樓市觀察

　　從銀行信貸過度擴張程度、某些政策鼓勵有房者“炒作”住房等情況來看，中國樓市隱藏風(fēng)險。如果泡沫破滅，危機會很大，這值得警惕。

　　幾個月來，香港樓市已經(jīng)開始下跌了。對于香港樓市，一直以來都是內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的天堂，房價奇高、土地奇缺、投機炒作者瘋狂，并由此造就了李嘉誠等一大批富豪。早幾年，在全球人的眼里，香港應(yīng)該是世界上最為富裕的地方。這是香港房地產(chǎn)市場的功勞。所以對內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這種環(huán)境是他們夢寐以求的。但是，隨著十幾年來內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)造就的國內(nèi)富豪也是青出于藍而勝于藍。

　　如果按照內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的邏輯，論房價的昂貴、論土地稀缺程度、論國際化程度、論香港居民的財富積累程度，如果香港的房價都下跌了，那么內(nèi)地樓市的房價下跌也是必然。但實際上，最近在香港的房價開始下跌時，內(nèi)地一些一、二線城市的房價不僅沒有下跌，反之還在上漲。就如以前那樣，市場上叫“狼來了”十幾年，但中國樓市的“狼”似乎還沒有來。但市場上還有一種聲音，認為“中國房地產(chǎn)市場正在走向2008年美國次貸危機之路”。

　　當前樓市真會走向2008年美國的次貸危機嗎？筆者不敢肯定，但不能否認的是，現(xiàn)在的市場中隱含著一些危機。當年美國的次貸危機，主要是克林頓政府希望用更優(yōu)惠的住房按揭貸款，讓諸多信用評級低、沒有支付能力的購買住房者進入市場，然后又讓這些住房貸款以證券化的方式打包到市場賣給投資者。不過，美國這些購買住房者雖然信用評級低、缺乏支付能力，但他們購買的住房基本上還是用做自己住。

　　當前中國房地產(chǎn)市場的情況與美國當年還是有很大差別。主要表現(xiàn)為有些地方政府采取優(yōu)惠的住房按揭貸款政策、優(yōu)惠稅收政策讓持有更多住房的人進入房地產(chǎn)市場，這樣既可讓房地產(chǎn)市場的過多庫存得以消化，也可以讓經(jīng)濟增長壓力得以釋放。

　　從2014年9·30及2015年3·30央行房地產(chǎn)救市政策來看，這些政策的核心就是鼓勵已經(jīng)持有住房的居民如何利用更多優(yōu)惠的住房按揭貸款進入房地產(chǎn)市場，讓有住房者持有更多的住房。但這些政策，也變相地鼓勵了國內(nèi)持有住房的居民投機炒作，在這點上與美國次貸危機有根本不同。也正因如此，這讓近年來30%的銀行信貸通過個人按揭貸款進入房地產(chǎn)市場。而近年央行也已經(jīng)把住房按揭貸款利率及首付比例降低到歷史最低水平。

　　央行貨幣政策過度寬松，金融市場的流動性泛濫，導(dǎo)致一些沒有支付能力，甚至于沒有首付款的投機炒作者也躍躍欲試要進入房地產(chǎn)市場。在這種情況下，各種各樣的首付貸應(yīng)運而生。而這些利用首付貸進入市場的投機炒作者，很大部分購買住房目的就是為了賺錢，而不是自住。這也是為何，深圳、上海、蘇州等城市短期內(nèi)會把當?shù)胤績r炒作得那樣高。

　　還有，地方政府也不甘落后。有些地方政府不僅對住房購買者購買住房補貼，也竭力讓他們手中所掌握絕大多數(shù)居民的住房公積金“耗盡”。因為，住房公積金貸款比銀行按揭貸款的利率還要低。到目前為止，國內(nèi)不少城市的住房公積金貸款已經(jīng)沒有可貸資金了。如果這些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整，房價下跌，住房公積金貸款的風(fēng)險就會顯現(xiàn)。

　　也就是說，從銀行信貸過度擴張程度、某些政策鼓勵有房者“炒作”住房等情況來看，中國樓市隱藏的風(fēng)險或許不比美國低。如果泡沫破滅，危機會很大，這值得警惕。

　　□易憲容（經(jīng)濟學(xué)者）