中國樓市向來分化明顯：一線城市的樓市幾乎從來就沒有萎靡過，因?yàn)檫@些城市在城市化的進(jìn)程中，具有汩汩不絕的人口虹吸效應(yīng)。只要中國城市化的步伐不停止，一線城市的樓市就不會(huì)走到盡頭。

　　但是，一線樓市過熱，也容易引發(fā)城市治理者的惶恐。這不僅導(dǎo)致一線城市的資源變得更為稀缺，而且也影響了三、四線城市的樓市去庫存。而后者才是眼下政策設(shè)計(jì)者最關(guān)切的現(xiàn)實(shí)命題。

　　今年初，樓市出臺(tái)的一攬子去庫存優(yōu)惠政策并未在三、四線城市引發(fā)對市場的刺激效應(yīng)，反而讓一線或者少數(shù)二線城市的樓市發(fā)燒。在此情勢下，一線城市近期不得不緊急出臺(tái)樓市調(diào)控大招。

　　繼上海為調(diào)控樓市出臺(tái)最嚴(yán)“滬九條”之后，深圳出臺(tái)貸款首付比例最低四成，連繳3年個(gè)稅才能買房等政策；北京相關(guān)部門亦開始對二手房市場進(jìn)行專項(xiàng)檢查。受此影響，近日，上述一線城市樓市出現(xiàn)了一些退燒信號(hào)，購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)。不過，昨日有門戶網(wǎng)站以特別吸引眼球的方式指出，“一線城市樓市現(xiàn)退燒信號(hào)、有房源甚至一夜猛跌160萬”。只是不知道這樣的信息對市場的參與者能有多大的價(jià)值，是否又會(huì)陷入炒作的怪圈。

　　十余年來，中國樓市一直是熱得發(fā)燙的市場和社會(huì)命題。只是去年以來，股市風(fēng)頭才稍稍超過樓市。市場反應(yīng)如此，說明樓市和股市對投資者的重要性，也折射了中國投資者的現(xiàn)實(shí)焦慮。

　　對中小投資者而言，其實(shí)缺乏更為多元、穩(wěn)定的投資創(chuàng)富途徑，因此眼睛只能盯著樓市和股市。但是“兩市”往往存在不確定性——以樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)代，雖然造成了樓市的繁榮，但也導(dǎo)致樓市的泡沫以及現(xiàn)在的高庫存。這一現(xiàn)象在三、四線城市更為嚴(yán)重，而且形成了地方債和銀行呆賬高企等危險(xiǎn)后果。

　　無論是炒房者還是剛需者，購房的成本足夠使其成為“房奴”，而且最終形成了畸高的家庭擁房率（83%），二套房擁房率超過40%?？梢哉f，中國家庭資產(chǎn)是嚴(yán)重錯(cuò)配的，由此也導(dǎo)致了政策面去庫存之艱難。

　　一線城市的樓市在中國具有特殊性。無論過去、現(xiàn)在還是可想見的未來，這些城市由于生活、教育、醫(yī)療等資源的高度集中，成為年輕人乃至海外精英的創(chuàng)業(yè)、生活樂土。所以，這些城市的樓市不會(huì)很快冷下來，即使在樓市整體萎靡之時(shí)，也會(huì)維持慢熱的穩(wěn)健態(tài)勢。而且，只要有政策性利好，哪怕只是針對三、四線樓市，也會(huì)引起條件反射式的快熱。之前一線樓市的“熱”即與去庫存政策的刺激相關(guān)。

　　至于一線城市近期啟動(dòng)的樓市調(diào)控舉措，也只是讓熱得發(fā)燙的市場冷靜下來，回歸常態(tài)，并非一線城市樓市發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。

　　誠如前述，一線城市樓市之熱，在于投資者認(rèn)為有利可圖。但是，過度的投資傾向，也會(huì)造成市場的失衡，從而形成泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，這又與投資者個(gè)體的盲目性密切相關(guān)。就此而言，一線城市樓市出臺(tái)相應(yīng)的樓市緊縮政策，是對市場的主動(dòng)調(diào)控，有助于引導(dǎo)投資者行為走向理性。

　　一線城市樓市冷靜下來并非目的，政策面還是要引導(dǎo)投資者去消化三、四線樓市的高庫存。而在另一方面，經(jīng)歷去年和今年初的股市震蕩，股市有所企穩(wěn)但依然步履蹣跚，還需要源源不斷的輸血。受美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期推遲和國內(nèi)生活通脹諸多因素的影響，今年貨幣政策寬松的頻度明顯緩了下來。為了維穩(wěn)股市，證監(jiān)會(huì)明確中證金不退出，而且也在為積極推出新的政策和制度做準(zhǔn)備?；诖耍屚顿Y者留在股市，而非進(jìn)入虛熱的一線樓市，也契合政策面的思路。

　　當(dāng)然，如果投資者從股市出走參與到三、四線樓市的去庫存，政策面樂觀其成。不過市場是動(dòng)態(tài)的，投資者會(huì)趨利而為，政策面有序、有針對性的引導(dǎo)其實(shí)作用有限。市場唱主角，也是當(dāng)前政策面在面對股市、樓市時(shí)面臨的兩難——即使一線城市樓市“退燒”，也并不一定能保證救股市和去三、四線城市樓市的庫存。

　?。ㄗ髡邽椴旃枌W(xué)會(huì)研究員）