部分板塊有效盤源減少 新增客源3月底減三成 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)——

　　文、表廣州日?qǐng)?bào)記者林琳

　　3月廣州二手住宅成交量上升，“營(yíng)改增”的新政利好144平方米以上的物業(yè)，令豪宅市場(chǎng)3月成交量比1月上漲44%，業(yè)主也出現(xiàn)反價(jià)行為，個(gè)別豪宅物業(yè)反價(jià)10%~15%。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其他城市的限購(gòu)升級(jí)影響廣州樓市氛圍，加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3甚至1/2，3月第4周新增客源減少了30%，預(yù)計(jì)豪宅市場(chǎng)4月成交情況有可能會(huì)“降溫”。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，廣州3月二手市場(chǎng)成交最熱的是30平方米至144平方米以下的普通住宅，144平方米以上的豪宅成交量也較1月上漲44%。

　　中原地產(chǎn)客戶研究主任熊小洪表示，在剛需客戶成交活躍氛圍的帶動(dòng)下，豪宅客戶也坐不住，加快了成交速度：“例如東風(fēng)東、珠江新城和濱江東這幾個(gè)豪宅板塊的二手房源基本上業(yè)主都反價(jià)，但由于豪宅總價(jià)較高，業(yè)主反價(jià)幅度相對(duì)非豪宅會(huì)稍低，總價(jià)反價(jià)幅度在5%左右?！?/p>

　　4月廣州豪宅是否能延續(xù)目前的熱度？熊小洪認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)“降溫”：“預(yù)計(jì)4月份廣州二手成交會(huì)有所下降，成交價(jià)仍然微幅上漲。”她認(rèn)為其他城市的限購(gòu)升級(jí)，對(duì)廣州樓市的氛圍也造成了影響，加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3至1/2，3月第4周新增客源減少了30%，豪宅市場(chǎng)4月的成交量比3月可能有一定程度的縮減?！?/p>

　　業(yè)主惜售

　　盤源環(huán)比減少

　　有專家認(rèn)為，其他城市的限購(gòu)升級(jí)對(duì)廣州市場(chǎng)影響較大。有中介人士告訴記者，3月盤源已經(jīng)消化了較多：“隨著市場(chǎng)成交增加，有些業(yè)主產(chǎn)生了惜售心理?！睋?jù)中原監(jiān)測(cè)的第12周（3月18~27日）新增盤源環(huán)比減少7.32%，而新增的盤源不能填補(bǔ)去化的盤源。記者了解到，部分板塊盤源減少一半，例如東風(fēng)東、珠江新城、光大花園片區(qū)，赤崗片區(qū)則減少了1/3。

　　買家觀望

　　看房熱情降低

　　新增客戶量也有所減少，從中原監(jiān)測(cè)的新增客戶量走勢(shì)來(lái)看，第12周（3月18~27日）客戶增量環(huán)比減少27.6%，客戶看房熱情有所降低。

　　搜房網(wǎng)廣州二手房高級(jí)分析師盧佩婷表示，盤源減少主要是由于前三周樓市成交量暴漲，消耗了大量的可售房源，然而由于受到滬深樓市政策收緊的影響，不少買家的心態(tài)開(kāi)始轉(zhuǎn)為觀望，入市意欲降低，看房量降了一成左右。

　　熊小洪預(yù)計(jì)，廣州會(huì)保持市場(chǎng)交易的平穩(wěn)狀態(tài)，但由于4月清明節(jié)將至，二手成交會(huì)有所回落，建議對(duì)于價(jià)格的走勢(shì)，業(yè)主和買家都應(yīng)理性看待。

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　　“營(yíng)改增”后大戶型豪宅交易稅費(fèi)有所減少

　　豪宅市場(chǎng)為何大熱？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與財(cái)政部、國(guó)稅總局24日下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》有關(guān)。據(jù)了解，該規(guī)定明確個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，2年以上（含2年）則免征增值稅，不區(qū)分普通住房與非普通住房。其中，對(duì)于一線城市又做了區(qū)別對(duì)待：“對(duì)北上廣深四城，在以上基礎(chǔ)上，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅。”值得注意的是，非普通住宅指即建筑面積大于144平方米的商品房或別墅，在實(shí)施營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方式為：（房管局評(píng)估價(jià)-發(fā)票價(jià)）×5.6%，改為增值稅后，增值稅的計(jì)算方式為：（房管局評(píng)估價(jià)-發(fā)票價(jià)）×5%。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，“營(yíng)改增”落地后，北上廣深地區(qū)一套滿2年且建筑面積大于144平方米的大戶型豪宅的交易稅費(fèi)實(shí)際上減少了。

　　不過(guò)，搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理龐觀明表示，“營(yíng)改增”落地，對(duì)豪宅市場(chǎng)的直接影響并沒(méi)有那么大：“大戶型或豪宅買家最看重的是所購(gòu)買物業(yè)的地段、學(xué)位、周邊的配套及升值空間，因此以當(dāng)前契稅的征收幅度而言，不論是收緊還是放寬，與其所購(gòu)置物業(yè)的升值幅度相比，都顯得微乎其微?！钡?，“營(yíng)改增”的落地給二手房市場(chǎng)帶來(lái)了心理影響，促進(jìn)心態(tài)更為樂(lè)觀的買家積極入市。

　　供應(yīng)高峰來(lái)到

　　穗寫字樓今年新增88萬(wàn)m2

　　文：廣州日?qǐng)?bào)記者 林曉麗

　　就在住宅市場(chǎng)去庫(kù)存漸入佳境之際，廣州最密集的中高端寫字樓供應(yīng)潮來(lái)襲。凱華國(guó)際中心日前舉行的仲量聯(lián)行簽約儀式上宣布，將在今年三季度開(kāi)業(yè)。東塔、僑鑫國(guó)際、麗豐中心等寫字樓也將在今年陸續(xù)入市。不過(guò)，對(duì)于供應(yīng)高峰殺到，專家認(rèn)為廣州寫字樓供求關(guān)系整體較為健康。

　　寫字樓

　　密集供應(yīng)潮來(lái)襲

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)2016年， 廣州將有約88萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓落成， 其中46%的新增面積將集中在珠江新城，27%的面積將位于琶洲。

　　如此密集的供應(yīng)潮來(lái)襲，會(huì)否導(dǎo)致空置率上升呢？高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2015年第四季度，廣州寫字樓市場(chǎng)平均空置率同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。預(yù)計(jì)平均空置率將于2016年小幅上升。

　　“目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)整體是供過(guò)于求?！笔腊钗豪硎藦V州地區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示，但不同的區(qū)域供求關(guān)系并不一樣。現(xiàn)時(shí)廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓全市空置率為11.9%，較2014年同比上升0.4%，整體仍屬于較為健康的供求關(guān)系。

　　馮文光介紹說(shuō)，去年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增吸納量為81.9萬(wàn)平方米，比上一年大增近28.7萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分需求來(lái)自于企業(yè)辦公的升級(jí)和合并。馮文光認(rèn)為，今年辦公樓升級(jí)的需求依然強(qiáng)勁，這對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓是利好。

　　供應(yīng)密集租金難跌

　　記者觀察到，隨著供應(yīng)增加，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)也在升級(jí)。如高端寫字樓區(qū)域的珠江新城，凱華國(guó)際、東塔、僑鑫等紛紛砸巨資在硬件上發(fā)力，打造超甲級(jí)寫字樓。凱華國(guó)際還首次引入仲量聯(lián)行港式至尊物業(yè)管理服務(wù)，探索為客戶量身定制不同的服務(wù)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事馬煒圖預(yù)測(cè)， 2016年受井噴供應(yīng)影響， 預(yù)估廣州寫字樓租金將有輕微下滑， 但2017年~2018年開(kāi)始逐步提升， 甚至有跳升的可能。特別是珠江新城寫字樓項(xiàng)目，在2018年左右將全部完工，并在一年半之后供應(yīng)量將被吸納，屆時(shí)租金將迎來(lái)較大幅度的上漲。

　　馮文光預(yù)計(jì)，廣州寫字樓的租金幅度應(yīng)該是在一個(gè)低谷里面慢慢往上爬?！坝捎谇捌诘念A(yù)租業(yè)主有比較進(jìn)取的心態(tài)吸引租戶，而預(yù)租和現(xiàn)樓的落差是相差30%~40%?！瘪T文光認(rèn)為。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年第四季度，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金135.7元/平方米/月；珠江新城區(qū)域項(xiàng)目平均租金為153.7元/平方米/月，今年至今維持在該水平。