租金較高 客流不足

　　3月18日，港股上市公司人和商業(yè)控股發(fā)布公告稱，以招標(biāo)方式出售23幢已落成商城、11幢在建商城和10幢已取得相關(guān)建筑批文的規(guī)劃中商城，總建筑面積約410萬(wàn)平方米，出售物業(yè)分別位于哈爾濱、廣州、東莞、重慶等地。人和商業(yè)在國(guó)內(nèi)創(chuàng)造了知名的“地一大道”系列地下商業(yè)項(xiàng)目，此次出售之舉也意味著人和商業(yè)在多個(gè)城市放棄了“地一大道”這一地下商業(yè)品牌。

　　據(jù)了解，6年前，人和商業(yè)盤下成都地下“天座商城”，改建打造成“地一大道”，在招商宣傳階段聲勢(shì)極大，可經(jīng)歷了開業(yè)后短暫的輝煌后，就因?yàn)樽饨鹌?、客流不足等原因，商家?jīng)營(yíng)艱難，不斷撤離，如今早已在成都商業(yè)界沉寂。

　　□本報(bào)記者 趙張冬 文/圖

　　現(xiàn)狀

　　空鋪多到門口可跳廣場(chǎng)舞

　　3月25日，記者在成都“地一大道”探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前仍在開門迎客的僅有順城大街北側(cè)靠玉帶橋一段和鹽市口附近的商鋪，鹽市口附近的商鋪以小飾品、服裝為主，而順城大街北側(cè)一端則以快餐和飲品為主，主要上客時(shí)間集中在中午。至于中間地段的商鋪，大多大門緊閉，走上三五分鐘才能碰到一個(gè)人，還有10多位大媽在空置的商鋪門口跳起了廣場(chǎng)舞。

　　記者走訪查詢了解到，成都“地一大道”總面積約10萬(wàn)平方米，由曾經(jīng)輝煌的天座商城改建而成，連接起成都市中心鹽市口、春熙路、騾馬市三大商圈。2011年底，“地一大道”率先營(yíng)業(yè)的鹽市口和東御街地段商家開業(yè)率曾達(dá)到80%。據(jù)一位鋪面業(yè)主李徽建回憶，當(dāng)時(shí)“地一大道”開盤銷售時(shí)，一鋪難求，自己排了很久才買到?？?年不到，“地一大道”從開業(yè)率八成到現(xiàn)在的門可羅雀，從一個(gè)側(cè)面折射出地下商業(yè)在成都的尷尬狀況。

　　問(wèn)題

　　人流少和租金高是硬傷

　　第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事鄧耀華告訴記者，純粹的地下商業(yè)分為與公共交通軌道連接的地下商業(yè)，以及不與公共交通軌道連接的地下商業(yè)。若地下商業(yè)能與公共交通軌道相連接，則可保證穩(wěn)定且基數(shù)較大的客流，這是地下商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)的前提條件；相反，若地下商業(yè)不與公共交通軌道相連接，一般表現(xiàn)形態(tài)為下穿隧道，客流只能以步行客流為主，客流基數(shù)較小，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面會(huì)有較大挑戰(zhàn)。

　　“地一大道”所處區(qū)域，尚不能享受到公共交通軌道帶來(lái)的人流紅利，可其租金并沒(méi)有因?yàn)槿肆鞑蛔愣阋恕Ｒ患铱Х饶滩璧甑睦习甯嬖V記者，最大的開支來(lái)自于店鋪?zhàn)饨?，每平方米的月租金需?75元，“20多平方米的小店租金要五六千元，目前僅僅能勉強(qiáng)維持?！?/p>

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，未來(lái)供應(yīng)量同樣高企，這對(duì)地下商業(yè)的生存來(lái)說(shuō)更為不利。人流偏少，租金高企，加之地下商場(chǎng)陰冷潮濕等問(wèn)題，使得很多租戶也越發(fā)不愿意租用。并且，現(xiàn)在年輕人購(gòu)物也更加傾向于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，使得在實(shí)體商業(yè)已屬末流的地下商業(yè)雪上加霜。

　　破局

　　靠軌道引流和招商規(guī)劃

　　據(jù)了解，雖然香港、上海等國(guó)際化都市的地下空間商業(yè)利用較好，但也都依賴于軌道交通。因此，根據(jù)“客流第一性”的原則，地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)該注重能否與公共交通軌道相連接。鄧耀華認(rèn)為，在地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)當(dāng)注重以下幾個(gè)方面：一是招商品牌定位及客單價(jià)，由于地下商業(yè)的目標(biāo)人群大多為年輕人，且消費(fèi)方式以快為主，所以招商品牌定位及客單價(jià)不宜過(guò)高。其次，由于地下商業(yè)的空間局限性，在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)更加注重，不宜給人壓抑局促的感覺(jué)。營(yíng)業(yè)時(shí)間需與公共交通軌道開通時(shí)間同步。更重要的是，工程設(shè)計(jì)中必須重視避免明火，注重消防安全，客流、貨流及車流的引導(dǎo)及疏散的通達(dá)性及便捷性。

　　天府廣場(chǎng)的今站購(gòu)物中心，就是憑借無(wú)縫連接地鐵一號(hào)線與二號(hào)線的優(yōu)勢(shì)，在成都地下商業(yè)業(yè)態(tài)中脫穎而出。記者了解到，這里每日平均客流高達(dá)50萬(wàn)人次。除此之外，今站購(gòu)物中心的補(bǔ)充招商及業(yè)態(tài)優(yōu)化部分有專業(yè)機(jī)構(gòu)參與，之前項(xiàng)目招商規(guī)劃時(shí)所搭建的完整框架，隨著客流及營(yíng)業(yè)額的提升，業(yè)主也迎來(lái)了調(diào)整的新的機(jī)遇，未來(lái)將進(jìn)行新一輪的項(xiàng)目升級(jí)改造。

　　對(duì)于成都“地一大道”的未來(lái)，成都資深地產(chǎn)研究人姜格給出了另一種可能：就是該項(xiàng)目若因經(jīng)營(yíng)難以為繼而破產(chǎn)后，由政府收回改建為地下交通隧道，從而緩解成都核心商業(yè)區(qū)的擁堵。他認(rèn)為，從成都地理氣候等因素看，冬季不爆冷，夏季少酷熱，市民并不習(xí)慣前往地下商場(chǎng)購(gòu)物，反倒喜歡曬太陽(yáng)休閑消費(fèi)，因此無(wú)論“地一大道”的規(guī)劃及配套怎么改，商業(yè)經(jīng)營(yíng)都很難起死回生，所以改為地下交通隧道，才是最可行的選擇。