長春晚報記者 祝微

　　24日，財政部網(wǎng)站發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》。屆時，營改增試點細則全部落地。

　　那么，營改增試點細則的落地對我市房地產(chǎn)是否產(chǎn)生影響？25日，長春晚報記者對此進行采訪。

　　個人將購買2年以上住房

　　對外銷售免征增值稅

　　對于此前大家關(guān)注的二手房交易增值稅問題，文件明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　房屋增值越大

　　繳納稅額越多

　　對于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價變差價，會帶來哪些影響？昨日，長春市工商聯(lián)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)商會會長、吉林省置晟房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長王義全在接受記者采訪時表示，從目前的新政看，對2年內(nèi)和5年以上的二手房對外銷售的個人影響比較大。5年以上的賣房者當(dāng)初的購買價格很低，增值部分很大，按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導(dǎo)致房價的下跌。

　　他表示，營改增后，計算增值稅需要考慮銷項稅額和進項稅額?？梢詮膬深惒煌馁彿啃袨橹械玫浇忉尅＠绲谝活愘彿空哔徺I了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元；第二類購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

　　“從這兩個例子中我們就能夠看出房屋增值越大的應(yīng)繳納的稅額就越多，因為增值稅的收取主要取決于房屋的升值部分，因此房屋增值小的則可以少交納。”王義全說。

　　長春二手房市場

　　量價齊升

　　“從營業(yè)稅的5.6%到增值稅的5%，盡管征稅的稅基、稅率、承擔(dān)者都存在一些差別，但總體上差別不會太大，對于購房者來說，房價不會因為改革大幅波動?！蓖趿x全表示，從今年3月份長春市場二手房成交情況看，均價達到了6500元/平方米，成交量每天都能夠達到200套以上，增幅達到了100%。雖然成交量出現(xiàn)了大幅度的上漲，但成交均價微漲，趨于平穩(wěn)。

　　無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔(dān)心，二手房交易營改增后，是否會對長春市場二手房價格造成影響？

　　對此，王義全表示，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。因此，長春市場二手房價格不會出現(xiàn)大幅度上漲的情況。

　　“雖然目前長春時常商品住宅均價低于二手房成交均價，但由于對未來房價上漲的心理預(yù)期，使得部分剛需購房者開始釋放需求，買漲不買跌，仍舊是加速新建商品住宅市場回暖的一大誘因，預(yù)計未來隨著新品上市量的增加，長春商品住宅市場有望量價齊升?！彼f。