昨日，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，營改增試點(diǎn)的細(xì)則正式亮相。其中備受關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)營改增政策也隨之明確，房企的舊項(xiàng)目可以選擇兩種計(jì)稅方法。而對(duì)于個(gè)人二手住房交易，將按照5%的征收率計(jì)算納稅，稅負(fù)有所降低。

　　而財(cái)政部、國家稅務(wù)總局最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策，北上廣深個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　算算賬

　　賣300萬元房 營改增后少繳7100元

　　增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。

　　舉例來說，房子的交易價(jià)格為300萬元，如果征營業(yè)稅，那么營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，采用簡易征收，征收率為5%，300萬元為含稅價(jià)，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。

　　新政

　　房企土地成本能抵扣

　　自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對(duì)于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目)之前的舊項(xiàng)目，兩個(gè)行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計(jì)稅等過渡期政策。

　　安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價(jià)款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的三分之一到四分之一。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來說，可以選擇采用簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法。若采用簡易計(jì)稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。

　　梁因樂指出，選擇何種計(jì)稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個(gè)人，則可能采用簡易計(jì)稅方法相對(duì)好一點(diǎn)，一定程度上避免了向個(gè)人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計(jì)稅方式，因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對(duì)企業(yè)買家來說吸引力較大。

　　二手房交易稅負(fù)降0.24%

　　細(xì)則還明確，個(gè)人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計(jì)增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。

　　原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即:對(duì)北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　而個(gè)人銷售寫字樓等其他不動(dòng)產(chǎn)，則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)稅。

　　此外，個(gè)人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負(fù)也有所降低。

　　賣房租房委托代征 無須多跑一個(gè)部門

　　以往二手房交易涉及到個(gè)稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個(gè)國稅局呢?答案是否定的。昨日的細(xì)則明確，納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

　　廣州市國稅部門表示，針對(duì)二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機(jī)制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴(kuò)大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬戶營改增試點(diǎn)納稅人的接收。

　　分析

　　一手樓市或延續(xù)目前走勢(shì)

　　部分二手買家或延后遞件

　　“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價(jià)上升了一成左右，不過和2013年的最高峰時(shí)期相比，仍然有距離。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時(shí)間成交回升，營改增是一個(gè)因素。買家擔(dān)心政策變化后稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。

　　黃韜認(rèn)為，昨日出臺(tái)的政策和之前業(yè)界的預(yù)期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應(yīng)該將會(huì)以延續(xù)目前的走勢(shì)為主，維持量價(jià)齊漲的局面，而二手成交也會(huì)受到刺激。黃韜預(yù)期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統(tǒng)淡季，而屆時(shí)強(qiáng)勁的購買力也可能面臨能否存續(xù)的問題，所以市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)回落。

　　“營改增政策落地之前，各種傳聞對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。政策越晚公布，二手市場(chǎng)選擇在心理價(jià)位上下調(diào)的業(yè)主會(huì)更多。”滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰透露，廣州春節(jié)過后啟動(dòng)的二手樓市行情之中，部分業(yè)主擔(dān)憂營改增落地后稅率可能會(huì)增加，所以在叫價(jià)上都不算太強(qiáng)硬。特別是部分大面積物業(yè)，讓價(jià)幅度會(huì)較中小面積物業(yè)大，不過，隨著昨日政策出臺(tái)，相信業(yè)主的態(tài)度會(huì)重新走強(qiáng)。

　　周峰分析，以廣州為例，目前營業(yè)稅的稅率是5%(不含費(fèi))，也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后，增值稅的征收率是5%，但稅負(fù)為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在營改增之后，同樣情況的房產(chǎn)稅負(fù)有所減少，200萬元的房源，若不夠2年轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費(fèi)用，至少比繳納營業(yè)稅的費(fèi)用節(jié)省幾千元。

　　周峰預(yù)計(jì)，部分不足2年的物業(yè)在轉(zhuǎn)售過程中，買賣雙方會(huì)延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為?？梢钥隙ǎ瑢?duì)二手市場(chǎng)的成交會(huì)有促進(jìn)作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調(diào)整，只要有效客戶能得到補(bǔ)充，之后成交量還是會(huì)繼續(xù)放大。

　　上海將出臺(tái)新政

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度

　　新華社上海3月24日電(記者姜微、葉鋒)記者從24日舉行的中共上海市委常委會(huì)獲悉，上海將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的管理要求，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律，從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)控力度。

　　當(dāng)日舉行的會(huì)議聽取了關(guān)于進(jìn)一步完善上海住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的匯報(bào)。記者了解到，上海近日將出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(下文簡稱《意見》)。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早、發(fā)展快，經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步形成了適合我國國情、符合特大型城市市情的調(diào)控原則和政策。會(huì)議指出，要保持定力，堅(jiān)持并完善市場(chǎng)和保障“兩個(gè)體系”，市場(chǎng)體系要堅(jiān)定不移堅(jiān)持“三個(gè)為主”，即以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主;保障體系要堅(jiān)持和完善“四位一體”，多策并舉、盡最大努力解決好中低收入家庭的住房困難。

　　上海市委還提出，房地產(chǎn)發(fā)展周期長，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控工作，要堅(jiān)定目標(biāo)方向，始終對(duì)標(biāo)“三個(gè)為主”的原則，不斷在實(shí)踐中總結(jié)和完善相關(guān)政策。要善于從大局大勢(shì)中把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，各部門要立足大局、各司其職加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。會(huì)議要求，上海市、區(qū)兩級(jí)政府要齊心協(xié)力，嚴(yán)格執(zhí)行即將出臺(tái)的《意見》，依法依規(guī)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格依法處置違法違規(guī)行為。