一線樓市房價(jià)飆升難以持續(xù)

　　□本報(bào)記者 周文靜

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70城住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2月份，雖然大部分城市成交量有明顯下降，但房價(jià)漲幅較上月仍有所擴(kuò)大。其中，深圳房價(jià)已連續(xù)15個(gè)月上漲，工作生活在這個(gè)城市的居民更深刻地感受到此輪高房價(jià)帶來的影響。不過，券商研究人士認(rèn)為，雖然中長期看，資源配置不均導(dǎo)致一線樓市總體上吸引力較大，但房價(jià)短期的飆升恐難持續(xù)。

　　二線城市接棒

　　從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，70個(gè)大中城市中，2月新房價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有15個(gè)，上漲的有47個(gè)，持平的有8個(gè)。價(jià)格下降的城市少了9個(gè)，價(jià)格上漲的城市多了9個(gè)，持平的城市數(shù)不變，最高漲幅有所縮小。安信證券分析師陳天誠認(rèn)為，隨著5月之后續(xù)基數(shù)的抬升以及銷售的集中釋放，銷量和價(jià)格將恢復(fù)穩(wěn)健，預(yù)計(jì)全年住宅均價(jià)增長8%左右。

　　券商研究報(bào)告認(rèn)為，從區(qū)域上看，分化現(xiàn)象持續(xù)，一線增幅又破新高，二線亦接棒上升、三線同比依舊下滑，但降幅收窄，且環(huán)比微升，其中一線城市同比上升27.3%（環(huán)比上升2.6%），同比增幅超越上周高位；二線城市同比上升3.6%（環(huán)比升0.7%），同比增幅亦擴(kuò)大；三線城市同比下降1.0%，維持了繼2014年9月以來連續(xù)18個(gè)月的同比下滑，單增幅有所收窄，且環(huán)比微升0.1%，是繼2014年4月以來23個(gè)月出現(xiàn)的首次環(huán)比上升。

　　二手房價(jià)格方面，安信證券研究報(bào)告認(rèn)為，漲勢(shì)屢破新高，最高同比漲幅已達(dá)54.2%，環(huán)比來看各城市波動(dòng)性較大；結(jié)構(gòu)上看，小戶型成交火熱趨勢(shì)不變，但大戶型房與其增幅差有收窄趨勢(shì)，改善型有后起之勢(shì)，可見除郊區(qū)換市區(qū)、市區(qū)換核心、核心換學(xué)區(qū)的需求之外，面積改善型的需求效應(yīng)也在逐步體現(xiàn)。

　　快速上漲難持續(xù)

　　中信證券認(rèn)為，近期滬深樓市飆升形勢(shì)恐難持續(xù)。一線城市由于土地和住房供應(yīng)緊張，政策支持，而中介場(chǎng)外配資推波助瀾，導(dǎo)致滬深出現(xiàn)恐慌性購房甚至投機(jī)需求，深圳租金回報(bào)率大幅下滑或是佐證。在市場(chǎng)預(yù)期房價(jià)快速上升的情況下，由于房地產(chǎn)建筑周期長，加上賣方“握盤”短期內(nèi)減少供應(yīng)，房價(jià)往往會(huì)超調(diào)，一段時(shí)間過后可能回落。雖然中長期看，資源配置不均導(dǎo)致一線樓市總體上吸引力較大，但短期的飆升恐難持續(xù)，其中深圳相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大。不過，在資源配置不均的情況下，北京、上海對(duì)我國居民的吸引力勝過紐約、倫敦對(duì)美英居民的吸引力，這也說明限購對(duì)于管理一線房價(jià)有重要作用。

　　通常從收入和人口結(jié)構(gòu)來分析房價(jià)走勢(shì)，收入越高和年輕人口越多，房價(jià)上行動(dòng)力越大。從房價(jià)/收入比來看，北上深的指數(shù)低于香港，高過紐約、倫敦。從人口結(jié)構(gòu)來看，北京、上海房價(jià)指數(shù)與紐約、倫敦難分伯仲。但除收入、人口因素之外，資源配置對(duì)房價(jià)的影響也很大，從這個(gè)角度看，京、滬相對(duì)樓價(jià)指數(shù)排名低于紐約、倫敦，而深圳則與紐約、倫敦齊平。

　　一般來說，資源配置越好、越多的地區(qū)，其房產(chǎn)吸引力更大，房價(jià)也越受到支撐。對(duì)比北上廣深、紐約、東京和倫敦七個(gè)城市在教育、醫(yī)療、工作機(jī)會(huì)和城市公共交通等方面的資源配置在其所在國家的資源配置中的地位。中國四大一線城市中，除深圳資源配置處于相對(duì)劣勢(shì)外，北上廣相對(duì)資源配置均優(yōu)于紐約、倫敦、東京，其中北京遙遙領(lǐng)先。比如北京的相對(duì)人均教育資源是全國平均水平的11倍以上，而紐約只相當(dāng)于美國平均水平的2倍左右。

　　中信證券研究報(bào)告稱，綜合考慮收入、人口、資源配置和空氣質(zhì)量，北上廣深相對(duì)房價(jià)指數(shù)排名均低于倫敦和紐約，但深圳在國內(nèi)四大城市中相對(duì)房價(jià)指數(shù)排名最高，表明其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。廣州在四大城市中相對(duì)房價(jià)指數(shù)最低，離倫敦、紐約和東京都距離較大。