全國(guó)“兩會(huì)”落下帷幕，但業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)“首付貸”的討論卻仍舊火熱。2016年2月2日首付比例下調(diào)和2月19日契稅和營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，房?jī)r(jià)在春節(jié)后持續(xù)跳漲。市場(chǎng)中首付貸、眾籌購(gòu)房等新興“場(chǎng)外加杠桿”貸款模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始受到監(jiān)管層重視。南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前深圳、廣州銀行、P2P公司的首付貸產(chǎn)品已經(jīng)紛紛下架。各地互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)也都開(kāi)始引導(dǎo)P2P平臺(tái)下架房地產(chǎn)加杠桿的相關(guān)產(chǎn)品。但當(dāng)前各類貸款變相加杠桿流入房地產(chǎn)的通道仍多，專家稱要警惕一線城市房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)再起。 南方日?qǐng)?bào)記者 唐子湉 黃倩蔚 實(shí)習(xí)生 沈釗

　　動(dòng)向

　　P2P網(wǎng)貸全面叫停首付貸

　　近期，媒體披露部分P2P平臺(tái)和房地產(chǎn)中介提供的首付貸業(yè)務(wù)可能加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，自央行行長(zhǎng)周小川、副行長(zhǎng)潘功勝明確表態(tài)首付貸不合法后，P2P平臺(tái)與協(xié)會(huì)迅速反應(yīng)，據(jù)了解，北京、上海、廣州和深圳的互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)已開(kāi)始全面排查首付貸。

　　廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)15日發(fā)布了關(guān)于調(diào)查統(tǒng)計(jì)首付貸等房貸產(chǎn)品的通知，要求P2P平臺(tái)等會(huì)員單位對(duì)涉及眾籌購(gòu)房、首付貸或其他涉及高杠桿放貸的情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，梳理名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式和涉及金額，掌握真實(shí)情況及存在問(wèn)題與建議，并上報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　廣東互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱明春告訴南方日?qǐng)?bào)記者，全國(guó)涉及首付貸的P2P線上平臺(tái)僅有20家，目前已經(jīng)全面叫停該類產(chǎn)品?！皡f(xié)會(huì)已經(jīng)通知會(huì)員首付貸產(chǎn)品下架了，包括一些眾籌購(gòu)房的產(chǎn)品也都已經(jīng)下架了，都不再專門針對(duì)個(gè)人住宅撬動(dòng)杠桿，和首付貸、眾籌相關(guān)的都已經(jīng)停下來(lái)了。”朱明春說(shuō)。

　　此前報(bào)道涉及的相關(guān)P2P平臺(tái)中，亦有部分平臺(tái)明確表態(tài)停止首付貸業(yè)務(wù)。記者在搜狐集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)搜房貸主頁(yè)看到，該平臺(tái)于12日發(fā)布了關(guān)于停止接受首付貸借款申請(qǐng)的公告，稱“即日起，本公司停止接受首付貸借款申請(qǐng)?！逼渌蟛糠制脚_(tái)雖未對(duì)首付貸暫停進(jìn)行公告，但已經(jīng)找不到“首付貸”的相關(guān)產(chǎn)品和宣傳字眼。

　　在房?jī)r(jià)上漲最快的深圳，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)也組織了全面開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)摸底排查、自查自糾和清理工作。要求嚴(yán)禁新開(kāi)展眾籌炒樓業(yè)務(wù)。對(duì)于存量業(yè)務(wù)立即停止募集并清理，任何企業(yè)不得通過(guò)更改名稱轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)象

　　信貸資金曲線流入變相加杠桿

　　盡管中介和P2P平臺(tái)的首付貸相關(guān)產(chǎn)品接連下架，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中的隱性杠桿并未真正消失，有一部分轉(zhuǎn)型為更隱秘的方式曲徑流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　近日，記者接到自稱為平安銀行客服的電話，其表示近期推出一款抵押貸款新產(chǎn)品，可將正在按揭的房產(chǎn)二次抵押貸款，一般可貸到房屋總估值的七到八成，還款期限最長(zhǎng)為三年。此外，還有約20萬(wàn)至30萬(wàn)元額度的信用貸款可供選擇，還款期限同樣為三年。當(dāng)記者表明想要購(gòu)房，詢問(wèn)可否將這兩類貸款用于交購(gòu)房首付時(shí)，客服人員含糊其詞，表示兩種貸款可以同時(shí)申請(qǐng)沒(méi)有問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴南方日?qǐng)?bào)記者，正在按揭的房產(chǎn)一般只能抵押其已經(jīng)完成按揭的部分。我國(guó)擔(dān)保法第35條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/p>

　　廣東潤(rùn)科律師事務(wù)所朱青山律師表示，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，在雙方當(dāng)事人自愿的前提下，只要房產(chǎn)有余值，并且經(jīng)過(guò)第一次抵押的銀行同意之后，就可以進(jìn)行房產(chǎn)的二次抵押。但是，一押的銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，有時(shí)不會(huì)同意讓業(yè)主去辦理二次抵押。此外，這種二次抵押的房產(chǎn)，只能抵押業(yè)主首付以及已還供部分，而不能按照全額抵押。二次抵押雖然不違規(guī)，但由于資金額度較大，若再用于首付，無(wú)疑加大了房貸的杠桿比例。

　　除了二次抵押貸款和信用貸款外，網(wǎng)貸平臺(tái)上還有不少低門檻的其他類別貸款，如裝修貸等各類消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性信用貸，平臺(tái)方對(duì)資金流向缺少追蹤，對(duì)各類貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)限制。目前雖然與房貸直接掛鉤的貸款產(chǎn)品已然下架，但其他貸款產(chǎn)品仍然為樓市的隱性杠桿增添助力。

　　朱明春表示，第三方借款平臺(tái)很難對(duì)借款資金的流向進(jìn)行管控，當(dāng)前政策也并未對(duì)此作出要求。

　　分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿有多高？

　　房市“場(chǎng)外配資”的規(guī)模有多大？2015年末，房地產(chǎn)貸款余額為21萬(wàn)億元，占人民幣各項(xiàng)貸款余額比重為22.4%。其中個(gè)人購(gòu)房貸款14.2萬(wàn)億元，占比15.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款6.6萬(wàn)億元，占比7%。記者從接近監(jiān)管層消息人士處了解到，深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)貸款余額至少都高于27%。考慮到地方融資平臺(tái)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的貸款，房地產(chǎn)價(jià)格下跌或會(huì)對(duì)金融部門產(chǎn)生一定的影響。

　　國(guó)泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認(rèn)為，總體來(lái)看，中國(guó)居民杠桿水平低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，但需要警惕加杠桿帶來(lái)的房?jī)r(jià)迅速上漲。目前國(guó)內(nèi)居民加杠桿大多是銀行體系內(nèi)。

　　據(jù)鏈家官網(wǎng)的數(shù)據(jù)計(jì)算，2015年3月至今（截至2016年3月13日）鏈家理財(cái)平臺(tái)成交金額約186億元，其中約25%為首付貸，首付貸金額為46.5億元。考慮到鏈家北京二手房市場(chǎng)占有率約60%，上海、大連、成都等占比均超過(guò)20%份額。

　　國(guó)泰君安宏觀團(tuán)隊(duì)測(cè)算，如果按照鏈家在全國(guó)首付貸中10%至15%占比計(jì)算，全國(guó)首付貸金額約300億至500億元，加上眾籌、消費(fèi)貸轉(zhuǎn)房貸等其他方式，預(yù)計(jì)全國(guó)房貸“場(chǎng)外配資”金額在500億至800億元左右，撬動(dòng)的房地產(chǎn)成交額如果按照保守的5倍計(jì)算，則杠桿成交金額超2500億元。

　　日前，盈燦咨詢也發(fā)布了其最新的一份報(bào)告稱：“首付貸近8個(gè)月的累計(jì)成交量達(dá)到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規(guī)模相對(duì)較小，因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計(jì)不足50億元?！辈糠謽I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，50億對(duì)于萬(wàn)億量級(jí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言只是車水杯薪，不足以構(gòu)成威脅。

　　不過(guò)，任澤平認(rèn)為，2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲和居民加杠桿有關(guān)。2015年，個(gè)人住房貸款迅猛攀升，脫離了2010年以來(lái)的均衡軌道，新增個(gè)人購(gòu)房貸款2.67萬(wàn)億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比2013年25%和2014年28%的比例，該數(shù)據(jù)大幅上升。而期間，首付比例放寬政策密集出臺(tái)。

　　據(jù)了解，當(dāng)前深圳的杠桿率幾乎用到了極致。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。而且深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“‘首付貸’的問(wèn)題不僅是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，更重要是其降低了投機(jī)購(gòu)房炒賣的門檻，從而推升了房?jī)r(jià)泡沫?！庇秀y行業(yè)內(nèi)人士分析表示。以中原“e+首付貸”為例，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。這意味著算上央行規(guī)定的三成首付，居民杠桿高達(dá)10倍。

　　“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和貸款利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房者支付能力影響很大。購(gòu)房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！比螡善奖硎尽?/p>

　　■建議

　　完善征信機(jī)制杜絕投機(jī)炒房

　　一線城市房?jī)r(jià)不斷攀升，成為阻隔人才進(jìn)入城市的高門檻，高房?jī)r(jià)也顛覆了人們對(duì)財(cái)富和生活的認(rèn)知，讓實(shí)業(yè)投資意愿下降。兩會(huì)期間，不少代表和委員都在熱議如何避免企業(yè)受資產(chǎn)泡沫的吸引，將有限的資金投入有泡沫領(lǐng)域，從而影響創(chuàng)新投入。

　　在收入增速放緩時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)擠出消費(fèi)。2016年1至2月商品房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)28.2%，但社會(huì)零售品總額增速下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。

　　任澤平建議我國(guó)可研究和探索居民購(gòu)房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，避免購(gòu)房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響，中長(zhǎng)期可考慮成立專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，通過(guò)與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(zhǎng)期不變。

　　朱明春認(rèn)為，必須理性看待貸款首付的問(wèn)題。一方面，貸款首付為一部分確實(shí)存在剛性需求的購(gòu)房者解決了資金短缺的問(wèn)題，但從另一方面來(lái)看，一部分抱有投機(jī)心態(tài)的炒房客在一線城市房?jī)r(jià)暴漲期間通過(guò)放大杠桿入市，帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在上海和深圳這一輪房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，有很多投機(jī)客空手套白狼。他通過(guò)借錢首付買房之后，再借錢供房，幾個(gè)月后房?jī)r(jià)漲了，他就把房子拋掉然后還供?！敝烀鞔罕硎?，更多的是限制這種人進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)樗麄兺耆珱](méi)有風(fēng)險(xiǎn)承受能力。如果房?jī)r(jià)漲了，他就把房子拋售了，賺了一筆；如果房?jī)r(jià)下跌了，他馬上就斷供，斷供的風(fēng)險(xiǎn)就由銀行或者由其他機(jī)構(gòu)來(lái)承受。

　　此外，我國(guó)的放貸機(jī)構(gòu)間尚未建立完善的征信機(jī)構(gòu)，難以杜絕使用同一房產(chǎn)在不同P2P平臺(tái)進(jìn)行貸款的行為，也為民間借貸和房地產(chǎn)泡沫引入風(fēng)險(xiǎn)。“一個(gè)人在銀行貸款，銀行的信息是健全的，能夠查得到各銀行間的貸款記錄。但是在民間機(jī)構(gòu)間，無(wú)法查到貸款人在其他機(jī)構(gòu)的貸款記錄，這是征信系統(tǒng)不夠健全的現(xiàn)狀導(dǎo)致的一個(gè)漏洞，放貸機(jī)構(gòu)也是深受其害。”

　　朱明春認(rèn)為，中國(guó)征信系統(tǒng)完善的道路會(huì)比較漫長(zhǎng)，現(xiàn)在很多民間的資本進(jìn)入到市場(chǎng)里面來(lái)，但每個(gè)人的信息、征信記錄都碎片化地分散到各個(gè)機(jī)構(gòu)里，沒(méi)有完成一個(gè)很好的整合，未來(lái)可能需要5到10年的時(shí)間，由市場(chǎng)慢慢運(yùn)作整合。