房地產(chǎn)市場維權(quán)解決之難，可謂難于上青天。在房地產(chǎn)政策東風吹暖樓市早春之際，在購房成交量環(huán)比節(jié)節(jié)攀升之際，如何讓房地產(chǎn)投訴逐步下降，如何將可能發(fā)生的房產(chǎn)投訴規(guī)避在理性消費的大旗下？

　　3·15不忘援手業(yè)主維權(quán)。3月13日，河北省消費者協(xié)會房地產(chǎn)行業(yè)分會牽頭主辦“房地產(chǎn)行業(yè)消費維權(quán)座談會”。河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、河北省不動產(chǎn)商會執(zhí)行會長張鳳珠，河北省消費者協(xié)會副秘書長聶云東，石家莊仲裁委員會副秘書長常宏磊專業(yè)律師，保利房地產(chǎn)客戶部經(jīng)理安松，中交石家莊房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)魏永成等業(yè)內(nèi)人士共同問道房產(chǎn)維權(quán)，為經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場消費建言獻策，在規(guī)則與制度重構(gòu)中，實現(xiàn)改變與提升。

　　□本報記者 陳霞

　　【涉房投訴常見13式】

　　說起買房，老百姓有著說不清道不盡的心酸淚。為了實現(xiàn)心中居住夢想，總有那么多事兒令人心塞。

　　省房協(xié)張彥峰副秘書長介紹說，省消協(xié)房地產(chǎn)行業(yè)分會2015年度共受理投訴275件，主要涉及房屋質(zhì)量、五證不全違規(guī)售房、虛假宣傳、合同欺詐、延遲交房、物業(yè)糾紛、中介糾紛、產(chǎn)權(quán)證難辦理、違約金不給等問題。

　　結(jié)合省房協(xié)通報的房產(chǎn)投訴問題，記者綜合本報熱線曝光的涉房投訴，總結(jié)出省會常見房產(chǎn)投訴13式：

　　第1式：房屋質(zhì)量問題，墻體開裂電梯故障。

　　第2式：無證違規(guī)售房，交了全款卻不動工。

　　第3式：擅自更改規(guī)劃，綠地大湖變身高樓。

　　第4式：號稱學(xué)區(qū)難上學(xué)，贈送面積大忽悠。

　　第5式：延期交房，違約金成一紙空文。

　　第6式：配套縮水，說好的商場公園全沒了。

　　第7式：廣告虛假宣傳，口頭承諾難兌現(xiàn)。

　　第8式：低價忽悠，樓盤開盤“被漲價”。

　　第9式：催單逼交意向金，想退難于上青天。

　　第10式：戶型圖是浪漫飄窗，交房變成小窄窗。

　　第11式：房子入住多年，房產(chǎn)證一直難產(chǎn)。

　　第12式：土地性質(zhì)耍太極，房本期限大縮水。

　　第13式：物管“借名貼金”，樣板間“偷龍轉(zhuǎn)鳳”。

　　【房產(chǎn)維權(quán)有道，理性消費是關(guān)鍵】

　　面對當下房地產(chǎn)市場投訴問題，我們該如何做？作為一個理性購房者，在一個日趨規(guī)范的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，我們每一個人都有希望將維權(quán)化解在萌芽階段。所謂“新消費，我做主”，每一個消費者都可以通過修煉內(nèi)功、擦亮雙眼，成長為聰明的購房者。

　　買房防忽悠，記者給您總結(jié)防忽悠房產(chǎn)維權(quán)8條金律——

　　■查看五證是必須的。市民無論是購買住宅還是商業(yè)辦公項目，購房前查驗項目是否已經(jīng)取得“五證”（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》）很重要。

　　■實地多次看房很重要。消費者要對所購買樓盤的情況有所了解，盡量選擇有實力、口碑好的開發(fā)商及物業(yè)公司。在簽訂購房合同前一定要多次在不同時段，到樓盤現(xiàn)場實地看房。

　　■理性評估售樓員口頭宣傳。樓盤廣告美輪美奐，但鮮花之下往往充滿陷阱。所以，建議對于樓盤廣告內(nèi)容和口頭承諾要理性評估和判斷，售樓員對一些重要配套的口頭承諾要盡量寫到合同約定中。

　　■延期交房賠償金一定要明確約定。延期交房在房產(chǎn)投訴中占比頗高，最常見的原因是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，或者臨時將項目資金挪用其他用途。建議消費者在簽訂購房合同時，要認真查看合同協(xié)議文本，盡量在合同中明確約定開發(fā)商延期交房違約金賠償標準。一旦出現(xiàn)延期交房現(xiàn)象，要及時與開發(fā)商溝通，主動維權(quán)索賠。

　　■切勿貪圖便宜買到問題房。商品房是商品的一類，同樣遵循價值規(guī)律。開發(fā)商所謂的特價房限時回饋、超值底價房等等，要么是房源相對較差，要么玩弄銷售技巧。地段好的房子標榜售罄只是開發(fā)商的一種營銷策略。購房者要考慮的是自己真實的購房需求和支付能力，不要被開發(fā)商的“優(yōu)惠”牌晃了眼。

　　■驗房一定要先驗房再交費。交房時候先驗房再收鑰匙交費，這是保障業(yè)主權(quán)益的必選順序。按照《最高法院司法解釋》，面對交房條件不達標的小區(qū)，業(yè)主一旦收了鑰匙就視同驗房通過，喪失再索賠延期交房違約金的權(quán)利，但是開發(fā)商依然還有繼續(xù)完善小區(qū)交房條件的義務(wù)。

　　■規(guī)避產(chǎn)權(quán)縮水的陷阱。要規(guī)避70年產(chǎn)權(quán)變成50年甚至更短年限的尷尬現(xiàn)象，買房時消費者一定要確認自己購買房產(chǎn)的土地性質(zhì)，以免買到規(guī)劃用做非住宅的項目，買房時還要詳細詢問項目地塊的拿地時間，或是去當?shù)赝恋夭块T查詢拿地時間，避免買到拿地時間早、開發(fā)時間晚的樓盤；在同等條件下，建議優(yōu)先考慮新房，因為二手房的產(chǎn)權(quán)縮水程度，通常是遠超新房的。

　　■“定金”、“訂金”要區(qū)分。購房者在簽訂認購意向書時，一定要分清“定金”與“訂金”的區(qū)別?！岸ń稹笔欠缮系母拍?，交付定金的一方不履行債務(wù)的會喪失定金。而“訂金”可視為“預(yù)付款”或“誠意金”，給付訂金的一方不履行約定的，有權(quán)要求返還。同時，根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。

　　另外，一旦遭遇到房產(chǎn)侵權(quán)，購房者首選找開發(fā)商協(xié)商溝通解決，協(xié)商不成了可以選擇向住建部門、工商和消協(xié)投訴舉報，同時也可根據(jù)合同約定選擇仲裁或者走司法渠道維權(quán)。

　　【破解房產(chǎn)維權(quán)，大家一起在行動】

　　省房協(xié)張鳳珠會長：房地產(chǎn)行業(yè)消費維權(quán)數(shù)量多且調(diào)處難度大，其與行業(yè)政策銜接不夠、消費者維權(quán)意識增強和法律法規(guī)不健全有很大關(guān)系。當前，房地產(chǎn)行業(yè)整體上已經(jīng)進入“買房市場”，將倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的根本原因在于總量過大且產(chǎn)品適銷不對路，優(yōu)質(zhì)房源難見去庫存壓力。

　　省消協(xié)聶云東副秘書長：房地產(chǎn)投訴歷來是消協(xié)維權(quán)中最難解決的，和開發(fā)商比較強勢、房地產(chǎn)行業(yè)政策變化太快，《消法》難以適用于房地產(chǎn)行業(yè)都有關(guān)系。盡管房地產(chǎn)行業(yè)維權(quán)工作還存在諸多難題，但做好房地產(chǎn)行業(yè)維權(quán)是省消協(xié)一項義不容辭的“職責”。

　　石家莊仲裁委副秘書長常宏磊：房產(chǎn)投訴涉及利益大，行業(yè)涉及法律眾多，都導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛解決難度大。一旦出現(xiàn)問題，建議業(yè)主可以通過協(xié)商和解、投訴、仲裁、訴訟這樣分級推進的辦法去選擇最優(yōu)的維權(quán)方式，合理、理性維權(quán)。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)維權(quán)工作的特殊性，石家莊仲裁委已與省房協(xié)聯(lián)合成立了房地產(chǎn)仲裁中心，將積極引導(dǎo)消費者采取仲裁方式來解決矛盾糾紛。

　　中交地產(chǎn)營銷總監(jiān)魏永成：很多房產(chǎn)投訴的緣起都是因為信息不對稱所致，如果溝通不好，定金不退、延期交房等很容易會導(dǎo)致客戶群體性事件。為了更好地與購房者溝通，了解客戶不同的訴求，中交石家莊分公司專門成立專案小組，通過與客戶的及時溝通，化解潛在的糾紛和投訴，將房地產(chǎn)投訴調(diào)解在萌芽之初。

　　保利地產(chǎn)客戶部經(jīng)理安松：購房出現(xiàn)問題或者分歧時，希望業(yè)主可以通過更好的途徑來解決問題，而非向媒體投訴曝光、圍堵等極端手段。伴隨房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，無證賣房的現(xiàn)象逐漸減少，房地產(chǎn)投訴也會越來越少。

　　省房協(xié)張彥峰副秘書長：2016年度省消協(xié)房地產(chǎn)行業(yè)分會將加大政策法規(guī)宣傳力度，及時發(fā)布各種消費警示，加強事前預(yù)警防范；嘗試建立消費維權(quán)和解平臺，旨在積極推行企業(yè)踐行誠信承諾；聯(lián)合知名律師事務(wù)所開展形式多樣的培訓(xùn)活動；大力推動仲裁工作，充分發(fā)揮“仲裁”與“投訴”相互促進和彼此配合的優(yōu)勢。