□金證券記者 胡春春

　　前期，《金證券》 記者報道了今年房地產(chǎn)信托的成立和發(fā)行情況。目前房地產(chǎn)信托收益率平均水平已回落至8%附近。而業(yè)內(nèi)人士卻向記者透露，南京市場上存在年化成本近20%的房地產(chǎn)信托融資項目。

　　這么高融資成本的項目真的存在嗎？

　　不同開發(fā)商融資成本不同

　　用益信托公開數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)歷新年后房地產(chǎn)信托的年化收益率只有8%左右，而農(nóng)歷新年前這一數(shù)據(jù)還在8.5%左右，個別甚至可以達到9%。信托年化收益率走低的另一面是房地產(chǎn)信托融資成本的走低。

　　所謂的房地產(chǎn)信托融資成本，大致是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品給投資人的預期年化收益率再加上1—2個點左右信托發(fā)行和渠道費用等。

　　換句話說，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如果年化收益率在8%，那么融資方的成本可能在9%—10%。

　　平均水平之外的則是冰火兩重天的殘酷現(xiàn)實。

　　南京一家信托公司相關業(yè)務部門副總對《金證券》記者說，以南京市場為例，像朗詩等這樣的大型房企，目前的房地產(chǎn)信托融資成本非常低，基本在5-6個點。但很多小開發(fā)商的房地產(chǎn)信托融資成本仍舊非常高?！坝械目赡芫褪悄昧艘粔K地，什么都沒有，這種房地產(chǎn)信托融資成本可能達到年化12%以上，夸張的甚至能到15%左右。”業(yè)內(nèi)另一位人士更向記者報料：江北一家名為恒業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，房地產(chǎn)信托融資成本一度接近20%！

　　20%融資成本是歷史最高

　　《金證券》記者查了下用益信托提供的近幾年房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)20%融資成本，幾乎是兩年前，即2014年之前的房地產(chǎn)信托融資成本水平。當時房地產(chǎn)信托給投資人的年化收益率也高達12%-18%。而這個收益率區(qū)間可以說是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品歷史上收益率的最高階段。

　　此后，受各種原因影響，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率一直在下滑，融資成本也在走低。

　　《金證券》記者試圖連線這家位于江北，全名為南京恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)進行求證，但公司公開電話接聽的一位女性工作人員表示，公司有兩位負責人，目前都不在，也沒有他們手機號碼，無法聯(lián)系上。隨后記者給這位工作人員發(fā)送想要采訪的信息，截至發(fā)稿一直未收到回復。

　　故意捂盤還是資金緊張

　　《金證券》記者了解到，恒業(yè)地產(chǎn)在江北開發(fā)的樓盤名為陽光帝景。這個樓盤土地面積約11萬平方米，但開發(fā)了近7年還未結束。

　　多位南京房地產(chǎn)人士都向記者表示，這個盤子開發(fā)極慢，運作十分低調(diào)，知名度一直不高。

　　此前曾有房產(chǎn)媒體質(zhì)疑其故意捂盤，等待江北政策利好抬高房價。

　　但記者從南京房地產(chǎn)圈了解到，該公司開發(fā)樓盤緩慢，主要還是因為資金緊張。公開信息顯示，早在2010年他們就和中誠信托做過一款陽光帝景房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品，當時的規(guī)模是1.6億，給投資人的預期收益是年化6.6%，兩年之后也按期進行了清算。按照當時市場水平，這一切都還算正常。但到了2015年之后，公司似乎急于找資金。

　　“我們接觸過一次，但現(xiàn)在超過12%的成本我們就覺得風險太高了?！蹦暇┝硪患倚磐泄举Y深人士回憶。

　　隨后，《金證券》 記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到恒業(yè)地產(chǎn)的一位王姓負責人，但對方只是簡短回應：沒那么高。記者追問，那具體多高？對方答：每個產(chǎn)品做的不一樣，不好說。接著便以不方便為由匆匆結束了通話。

　　可能設置特別處置條款

　　用益信托研究員帥國讓告訴《金證券》記者，從去年開始，對于開發(fā)商融資而言，渠道越來越多，很難想像接近20%的融資成本，開發(fā)商到底為什么會去做？

　　“一般而言，都是先從銀行找，銀行對質(zhì)押什么的要求比較嚴，如果做不了，或者不夠，才會找信托做。往年房地產(chǎn)信托融資成本一直很高，但這兩年越來越低，如果現(xiàn)階段用高成本去撬動信托融資，那需要仔細看下資產(chǎn)質(zhì)量?！睅泧屨f。

　　而前述南京一家信托公司相關業(yè)務部門副總則對《金證券》記者表示，如果成本真的接近20%，做項目的信托公司肯定會設置特別處置條款，或者用其他資產(chǎn)做增信。