房屋買賣無小事

　　每年的“3·15”，鋪天蓋地都強(qiáng)調(diào)“消費(fèi)者保護(hù)”，但今年本版希望“反彈琵琶”，分析一下消費(fèi)者本身應(yīng)該負(fù)的責(zé)任。以房屋買賣來說，涉及個人或家庭的支付能力、購買資格以及房屋產(chǎn)權(quán)的明晰，這些都是購房者和業(yè)主所應(yīng)該清楚的，有時候把糾紛怪罪到中介頭上，如果中介本身缺乏有關(guān)信息，他們又怎能為買賣雙方做好參謀呢？

　　為此，記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會了解到以下四個案例，“禍源”都是來自于買賣雙方，有的購房者甚至以為撕毀買賣合同就不用支付中介費(fèi)，用“腦殘”來形容也不為過。如果大家不想買賣房屋鬧上行業(yè)協(xié)會，鬧上法院仲裁庭，各位在簽約前的確要謹(jǐn)慎判斷。

　　文/圖:廣州日報記者李鳳荷

　　教訓(xùn)一：購房要看政策 社保要連續(xù)繳

　　2012年9月7日，余某從外省到廣州某A公司工作，欲打拼一番事業(yè)。2015年9月8日，余某跳槽至收入豐厚的B公司，并決定在廣州購房定居。余某經(jīng)某中介公司介紹，看中越秀區(qū)某物業(yè)，且得知外地人在廣州購房需連續(xù)繳滿社保3年。余某從該中介公司得知限購政策后，立即前往人社局核實(shí)自己社保繳納情況，并補(bǔ)繳因跳槽而斷繳的社保。余某認(rèn)為自身已具備購房資格，遂通過該中介公司與業(yè)主周某就上述房屋簽訂《房屋買賣合同》，并分別向周某與該中介公司支付定金2萬元及中介服務(wù)費(fèi)3萬元。但事后在遞件過戶時，房管部門工作人員經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)余某3年社保存在補(bǔ)繳情況，不具備購房資格。最終，余某由于不具備購房資格，導(dǎo)致交易不成，已支付的定金與中介服務(wù)費(fèi)因自身違約無法退還。

　　貼士：限購細(xì)則要看清

　　《2011廣州限購令細(xì)則》與《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》的相關(guān)規(guī)定：“不能提供5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購買住房?！?/p>

　　余某非廣州市戶籍居民，亦未在購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社保，故在本市不具備購房資格。根據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知的實(shí)施意見》：“非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房”的規(guī)定，余某不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社保的方式獲取購房資格。

　　為此，房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心律師提醒廣大消費(fèi)者：在購房前，應(yīng)注意核實(shí)自身的購房資格，可通過前往房地產(chǎn)管理部門查詢自身名下物業(yè)及前往稅務(wù)部門或人社局查詢個人所得稅或社保繳納的情況。特別是對于非本市戶籍居民，在跳槽至另一家公司前，應(yīng)及時與原公司及新公司協(xié)商社保的繳納，防止因跳槽出現(xiàn)社保的斷繳。在簽訂買賣合同時，可約定若因購房資格導(dǎo)致交易不能履行的處理方式，從而減少由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。

　　另外，通過中介方促成房屋交易的，中介公司及經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)向交易當(dāng)事人說明“限購政策，特別是提醒買家核實(shí)自身的購房資格”。

　　記者留言：“自以為”害了自己

　　有能力月入數(shù)萬元買房，卻沒有能力判斷自己是否符合購房資格，這是購房者的一個悲哀。一個房屋動輒上百萬元，一旦簽字成交就要負(fù)擔(dān)起上百萬元的責(zé)任，這是購房者必須清楚的。此外，有關(guān)限購政策的條文以及解讀，在媒體等公開信息渠道都可以查得到，購房者過分自信“自以為”，真的是害到自己。

　　教訓(xùn)二：買房大事要商量 夫妻一方莫逞強(qiáng)

　　2015年7月15日，王某夫妻欲換購新房，在某中介公司介紹下，前往實(shí)地查看位于黃埔區(qū)某物業(yè)。丈夫王某對該物業(yè)表示滿意，但其妻子許某認(rèn)為該物業(yè)無市一級學(xué)位，且離市區(qū)較遠(yuǎn)，不利于孩子上學(xué)，表示需再考慮。王某擔(dān)心該物業(yè)被他人購買，私下單獨(dú)與業(yè)主吳某簽訂《房屋買賣合同》，并分別向業(yè)主與該中介公司支付定金3萬元與中介服務(wù)費(fèi)2.5萬元。事后，妻子許某得知丈夫背著其簽訂合同，非常生氣，拒絕協(xié)助支付房款及履行其他交易手續(xù)。

　　最終，丈夫王某因妻子許某拒絕協(xié)助支付房款，以及自身資金不足，與吳某取消交易，經(jīng)協(xié)會調(diào)解后，該中介公司同意減免王某部分中介服務(wù)費(fèi)。

　　貼士：共有資金買房要雙方同意

　　出售夫妻共有房屋或者以共有資金購買房屋，涉及家庭主要財產(chǎn)且價值較大，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)共同、平等協(xié)商，考慮好各種因素（比如家人是否同意，購買資金是否充足）后，再簽訂房屋買賣合同或協(xié)議。否則，夫妻一方在未取得另一方同意的情況下擅自簽訂合同，如因另一方反對而導(dǎo)致合同無法履行的，簽訂合同的一方仍須承擔(dān)法律責(zé)任。

　　記者留言：別“剃頭擔(dān)子一頭熱”

　　看到這宗夫婦買房不成的個案，記者不禁擔(dān)心他們的婚姻前景。選擇一處住所居住或是投資，是夫婦兩人的共同決定，如果兩人對此沒有達(dá)成共識，那么共同購房是沒有意義的。買房也是一面鏡子，丈夫“剃頭擔(dān)子一頭熱”簽約，也反映了個人性格上的缺陷。希望他們兩人這次買房不成，付出小小代價，能夠發(fā)現(xiàn)各自的缺點(diǎn)而盡力修補(bǔ)。

　　此外，記者見過不少夫婦兩人因房產(chǎn)投資產(chǎn)生分歧的個案，都是批評保守判斷的一方錯過入市時機(jī)，“如果當(dāng)時買了××房，我們現(xiàn)在就不用背這么重的月供了”，每每遇到這種案例，記者都希望夫婦以兩人感情為優(yōu)先考慮，房子是身外物，如果兩人感情因此受損，那買來多好的房屋也是枉然。

　　教訓(xùn)三：

　　撕毀買賣合同 中介費(fèi)仍需付

　　家住廣州的楊某，看中本地房產(chǎn)的升值潛力，欲再購房以保值。2015年4月17日，買家楊某通過某中介公司與業(yè)主溫某就位于海珠區(qū)某物業(yè)簽訂三方《房屋買賣合同》，約定楊某需分別向溫某及該中介公司支付定金20000元及中介服務(wù)費(fèi)30000元。

　　合同簽署后，楊某依約向溫某支付了定金20000元，但其因無足額現(xiàn)金，當(dāng)日未支付中介服務(wù)費(fèi)。在辦理貸款手續(xù)時，銀行發(fā)現(xiàn)楊某的個人征信有問題，不同意審批貸款。于是，楊某與溫某協(xié)商決定，定金20000元賠償給溫某，雙方當(dāng)場撕毀合同以解除交易。

　　事后，該中介公司多次催促楊某支付中介服務(wù)費(fèi)，但楊某以合同已撕毀，交易取消為由拒絕支付。無奈之下，該中介公司持自己手頭上的《房屋買賣合同》，向仲裁委員會提起仲裁，申請裁決楊某支付中介服務(wù)費(fèi)30000元。

　　仲裁庭經(jīng)審查，該中介公司已促成買賣雙方簽訂合同，雖買賣雙方各執(zhí)的合同已撕毀，但并不影響該中介公司與楊某的居間關(guān)系，且本次交易不成是因楊某貸款不成所致。最終，仲裁庭裁決楊某向該中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)30000元。

　　貼士：找中介買房要交傭

　　通過中介公司辦理房屋交易（買賣/租賃）手續(xù)時，中介公司一旦促成交易雙方簽訂買賣/租賃合同，即有權(quán)利向當(dāng)事人收取中介服務(wù)費(fèi)；若當(dāng)事人需解除交易，除需與另一方當(dāng)事人協(xié)商解除買賣/租賃關(guān)系，還需與中介公司協(xié)商解除居間關(guān)系，即解決中介服務(wù)費(fèi)的支付問題。買賣關(guān)系的解除，不等于居間關(guān)系的解除。并且，合同關(guān)系的解除，不能以撕毀合同的方式，而應(yīng)在協(xié)商一致后簽訂解除關(guān)系的書面協(xié)議，或者在協(xié)商不成時通過司法途徑處理。

　　另外，買賣當(dāng)事人若要保障中介服務(wù)費(fèi)的合理支付，可與中介公司協(xié)商采用分項(xiàng)支付的方式，如將全部中介服務(wù)費(fèi)分為促成簽訂買賣/租賃合同服務(wù)費(fèi)、房屋過戶咨詢服務(wù)費(fèi)、房屋交付服務(wù)費(fèi)等，或是按交易步驟支付費(fèi)用。

　　記者留言：“一拍兩散”事仍在

　　兩個人在房屋交易登記中心撕毀合同，以為一拍兩散就可以把這件不愉快的事情忘掉，兩人真的是“很傻很天真”。在當(dāng)今商業(yè)社會，且不說買賣合同上面有中介公司的簽字，同時中介公司也有留底存檔。如果兩人是手拉手的交易，不涉及中介公司的服務(wù)，他們當(dāng)然可以這樣做，但是一旦涉及中介公司，他們必須解決與中介公司的服務(wù)關(guān)系才能真正把這個事情處理好。

　　教訓(xùn)四：

　　繼承手續(xù)未辦完 著急賣房空喜歡

　　2015年5月2日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔灣區(qū)的房屋。白某避免睹物思人，乘樓市回暖，欲辦理繼承公證，將該房屋過戶到自己名下后出售。在辦理繼承手續(xù)時，白某在朋友介紹下，與買家李某簽訂《房屋買賣合同》，保證該房屋僅有其一人繼承及愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。買家李某依約向白某支付定金3萬元。之后，白某取得繼承公證書，發(fā)現(xiàn)載有另一繼承人何某。白某疑惑萬分，經(jīng)調(diào)查得知何某為白某父親與前妻所生，且雙方多次溝通，均達(dá)不成一致出售意向。最終，因何某拒絕出售房屋，導(dǎo)致交易不成，白某返還雙倍定金給買家李某。

　　貼士：繼承公證存在不確定性

　　本案例的交易房屋發(fā)生繼承，需辦理繼承公證及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后才能進(jìn)行交易。而在辦理繼承公證手續(xù)時，除了繼承人的范圍之外，還可能涉及遺產(chǎn)范圍、遺囑效力等爭議；有的雖然各方當(dāng)事人之間沒有爭議，但因年代久遠(yuǎn)，相關(guān)證明身份關(guān)系的證據(jù)材料不齊全，也會影響繼承公證的辦理，所以存在一定的不確定性。

　　在此，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心律師提醒廣大的消費(fèi)者：遺產(chǎn)繼承既涉及證據(jù)的收集審查和事實(shí)的認(rèn)定，又涉及法律的適用和權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析，當(dāng)事人一般難以自行做出準(zhǔn)確判斷，故在出售繼承的房屋前，應(yīng)當(dāng)先辦妥繼承手續(xù)，確認(rèn)繼承份額，并在房地產(chǎn)管理部門辦理完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再上市交易，避免交易糾紛。

　　記者留言：買房暴露各種隱私

　　每一個家庭都有這樣那樣的隱私，有時候這些隱私會體現(xiàn)在房本上。本案的業(yè)主甚至連自己有個同父異母兄弟都不清楚，這也是夠奇怪的。當(dāng)然，這種隱私也不是什么丑事，按照正常的繼承程序，做好遺產(chǎn)分割，出新的房產(chǎn)證即可進(jìn)行交易。