《中山統(tǒng)計(jì)年鑒（2015）》顯示，2010年中山常住人口為312.27萬(wàn)，2014年底319.27萬(wàn)，5年人口僅增加7萬(wàn)人。同期，中山樓市價(jià)格也相對(duì)保持穩(wěn)定，均價(jià)維持在每平方米6000元左右。

　　“產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性?！敝?cái)經(jīng)專欄作家葉檀提到的這個(gè)道理，長(zhǎng)期以來(lái)也被各地市地產(chǎn)市場(chǎng)不斷印證，尤其是對(duì)于北上廣深等一線城市，由于自身城市和產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大吸引力，外來(lái)人口不斷涌入其中，在供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，房?jī)r(jià)則被不斷推高。

　　在去年下半年之前，這個(gè)規(guī)律也與中山樓市相吻合。然而自去年下半年以來(lái)，由于深中通道及其他政策利好的疊加，在人口變化不大的情況下，中山樓市價(jià)格和成交量均呈飛速上漲的情況，目前火炬開發(fā)區(qū)和東區(qū)均價(jià)已經(jīng)逼近8000元/平方米。

　　中山樓市是否上漲過快？缺乏人口支撐的高房?jī)r(jià)又能否持續(xù)？外來(lái)客推高的房?jī)r(jià)又由誰(shuí)來(lái)接盤？記者就此話題進(jìn)行走訪，以期為中山樓市進(jìn)行冷思考。 南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥 實(shí)習(xí)生 伍杰

　　疑問

　　一篇網(wǎng)帖引發(fā)熱議：中山房?jī)r(jià)是否存泡沫？

　　“35萬(wàn)套房，短短半年，一掃而光。目前7500元/平方米的均價(jià)，破萬(wàn)迫在眉睫，東區(qū)無(wú)貨可賣、萬(wàn)科柏悅灣從6000元/平方米漲到15000元/平方米、悅盈新城從4900元/平方米漲到9000元/平方米、正和中州從4800元/平方米漲到6800元/平方米！中山庫(kù)存告急！粵B洗劫的下一站：南頭鎮(zhèn)！”

　　這兩天，一篇名為《炒房團(tuán)“血腥”掃蕩中山，深圳人這回是真瘋還是假瘋？》的文章出現(xiàn)在許多中山人的微信朋友圈和網(wǎng)絡(luò)論壇。文章在論述了中山樓市當(dāng)前的火爆畫面之后，筆鋒一轉(zhuǎn)，提出在中山投資購(gòu)房并不靠譜！其理由主要包括三個(gè)方面：其一，深中通道2023年方可建成，投資時(shí)效過長(zhǎng)；其二，即使深中通道建成，由于兩地之間的通行時(shí)間、金錢成本過高，雙城生活并不現(xiàn)實(shí)；其三，中山樓市供應(yīng)量大，本地人多數(shù)有房，缺乏外來(lái)移民的中山，恐怕無(wú)法承接深圳人炒高的房?jī)r(jià)。

　　在去年深中通道等利好頻傳之下，樓市早已成為中山人日常生活最為關(guān)注的話題，這篇文章同樣也引發(fā)了諸多市民的討論。“深圳人大概十年前曾來(lái)中山炒樓，其結(jié)果要么平價(jià)拋售，要么現(xiàn)在還攥在手里。升值之后的房子賣給誰(shuí)？中山本地人大多有房且不止一套，難不成指望外來(lái)工接盤嗎？”網(wǎng)友@wind在其朋友圈評(píng)論道。

　　引起最多人共鳴的是文章中反對(duì)意見的第三個(gè)理由，因?yàn)橹猩绞遣辉O(shè)縣的地級(jí)市，城區(qū)人口相對(duì)有限。截至2014年，傳統(tǒng)觀念中的主城區(qū)（石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)）總?cè)丝诩s為53.57萬(wàn)人，只占全市人口的1/6，大部分的中山人分布在鎮(zhèn)區(qū)。有網(wǎng)友據(jù)此分析認(rèn)為，中山有自建房的本地人并不在少數(shù)，原來(lái)房?jī)r(jià)不高的時(shí)候，外來(lái)人口尚能形成購(gòu)買力；如果房?jī)r(jià)按照當(dāng)前的速度漲下去，本地人無(wú)剛性購(gòu)房需求，外來(lái)工的收入又不足以支撐這樣的高房?jī)r(jià)，而以深圳人為代表的投資客買房即為獲利，當(dāng)其最后拋售套現(xiàn)之時(shí)，恐怕屆時(shí)將無(wú)人接盤。

　　不過也有市民持相反的觀點(diǎn)?！?015年之前的中山房?jī)r(jià)，在過去10年只漲了8%。我是真心覺得應(yīng)該要漲一漲了?！盄caolvqion認(rèn)為，在珠三角，中山樓市被稱為“價(jià)格洼地”，庫(kù)存量長(zhǎng)期維持在7萬(wàn)套以上，價(jià)格在今年也始終在6000元/平方米上下波動(dòng)，就算是目前的價(jià)格，與周邊城市相比也處于一個(gè)相對(duì)較低的位置，暫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

　　探析

　　人口流入放緩，樓價(jià)上漲是否與預(yù)期相悖？

　　“城區(qū)的房?jī)r(jià)漲得太快了，看了一圈，基本沒有7000元/平方米以下的房。對(duì)于剛需買房者來(lái)說(shuō)，壓力好大?！笨粗洳渖蠞q的房?jī)r(jià)，陳鴻坐不住了，在事業(yè)單位上班的他，剛工作三年，原本打算過兩年再買房，但最近卻頻頻參加購(gòu)房團(tuán)，出入各個(gè)樓盤的銷售中心，“越看越心慌，越等恐怕房?jī)r(jià)漲得越快”。

　　作為來(lái)自湖北的新中山人，陳鴻大學(xué)畢業(yè)就來(lái)到中山工作，早已把這座城市當(dāng)成了自己的第二個(gè)家，在這里買房定居也在計(jì)劃之中。與此相對(duì)，改革開放以來(lái)，外來(lái)人口也是中山等珠三角城市實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。截至2014年，在中山319.27萬(wàn)常住人口中，外來(lái)人口163.21萬(wàn)，超過戶籍人口156.06萬(wàn)。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，人口凈流入可以作為一個(gè)地區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷指標(biāo)。人口凈流入越大，預(yù)期房?jī)r(jià)越高。然而，近年來(lái)，由于多種原因，中山的人口流入?yún)s在不斷放緩，一些鎮(zhèn)區(qū)甚至出現(xiàn)外來(lái)人口遞減的情況。

　　以小欖鎮(zhèn)為例，《中山統(tǒng)計(jì)年鑒（2015）》顯示，2014年底常住人口為32.24萬(wàn)人，2010年為31.58萬(wàn)人，五年時(shí)間，常住人口增加0.66萬(wàn)人，如果除去人口的自然增長(zhǎng)，外來(lái)人口在五年時(shí)間內(nèi)幾乎沒有什么變化。

　　與官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，民間對(duì)外來(lái)人口變化的感受也許更為直觀。在人口聚集的珠三角，民營(yíng)醫(yī)院對(duì)外來(lái)人口的變化十分敏感。小欖一家連鎖民營(yíng)醫(yī)院負(fù)責(zé)人表示，與2010年以前相比，小欖、三鄉(xiāng)等鎮(zhèn)區(qū)外來(lái)人口減少非常明顯。據(jù)他個(gè)人觀察，高峰時(shí)期小欖鎮(zhèn)常住人口加流動(dòng)人口總額可能超過50萬(wàn)，如今外來(lái)人口已至少減少了40%。

　　“以前我們開著車從泰豐廣場(chǎng)經(jīng)過，大白天人行道、馬路上全都是人，幾百米路程要開十幾分鐘才能過?！绷硪患颐駹I(yíng)醫(yī)院負(fù)責(zé)人稱，“如今就算晚上去泰豐，周圍也不見得有多少人，開車可以開到60公里/小時(shí)”。就珠三角層面而言，中山人口的增速明顯較緩?！稄V東統(tǒng)計(jì)年鑒（2015）》數(shù)據(jù)顯示，2014年底中山常住人口319.27萬(wàn)，2010年為312.27萬(wàn)，5年人口凈增加7萬(wàn)，同期廣州增加38萬(wàn)，深圳增加40萬(wàn)，佛山增加16萬(wàn)，東莞增加12萬(wàn)；而從2005年至2010年，中山人口凈增加69萬(wàn)，廣州321萬(wàn)，深圳210萬(wàn)，佛山139萬(wàn)，東莞166萬(wàn)。雖然人口基數(shù)不同，但中山人口的增幅近五年來(lái)呈明顯放緩態(tài)勢(shì)，且減緩速度越來(lái)越快。

　　“一個(gè)地方的樓市，不能完全依賴于外地客，依賴外來(lái)客不僅不健康而且不可持續(xù)。坦白來(lái)說(shuō)，正常情況下，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)不應(yīng)該是由外來(lái)客炒起來(lái)的，而是本地人承托的?！敝猩街性禺a(chǎn)市場(chǎng)拓展部總監(jiān)植建軍認(rèn)為，雖然以外來(lái)人口流入減緩的現(xiàn)狀看，中山樓價(jià)的上漲不符合規(guī)律，但由于之前中山樓市價(jià)格相比周邊城市過低，所以目前價(jià)格的上揚(yáng)尚且合理。

　　趨勢(shì)

　　樓價(jià)或趨向平穩(wěn)，高位入市誰(shuí)來(lái)接盤？

　　“這幾個(gè)月來(lái)價(jià)格的確漲得太快。房?jī)r(jià)的合理性調(diào)整是受供求關(guān)系所影響的。求大于供，房?jī)r(jià)就上漲，人口增長(zhǎng)引起的剛需增加，這就是合理的。現(xiàn)階段的中山樓市，人口并未見增長(zhǎng)，但受投資客的影響大漲，這難免讓市場(chǎng)產(chǎn)生恐慌情緒，也讓人擔(dān)心泡沫問題?！焙细惠x煌中山公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟認(rèn)為。

　　不過在她看來(lái)，這樣的泡沫情況并不明顯?！耙环矫?，中山一直是珠三角樓市的價(jià)格洼地，現(xiàn)在只是被市場(chǎng)所填平，近階段的上漲只能算是‘補(bǔ)漲’；另一方面，橫向?qū)Ρ纫幌缕渌鞘?，深圳去年一年?萬(wàn)多元/平方米漲至4萬(wàn)多元/平方米，從漲幅來(lái)看，也比中山要高，且鄰近深圳的東莞、惠州也有上漲，目前價(jià)位也比中山要高。

　　那缺乏人口支撐的中山樓市接下來(lái)會(huì)怎樣？“今年，中山樓市的價(jià)格還會(huì)在一個(gè)快車道上發(fā)展，價(jià)格和成交量都會(huì)持續(xù)上漲，并且深圳客的影響范圍將會(huì)擴(kuò)展到東升、五桂山等非熱門板塊?！敝步ㄜ娬J(rèn)為，“深中通道還有八年才可以開通，之后成交量應(yīng)該還可以保持，但價(jià)格應(yīng)該會(huì)逐漸趨向平穩(wěn)，不會(huì)像去年到現(xiàn)在漲得這么快”。

　　該說(shuō)法也得到了謝仲娟的認(rèn)同：“中山房?jī)r(jià)和深圳息息相關(guān)，只要深圳房?jī)r(jià)保持穩(wěn)健，中山的房?jī)r(jià)應(yīng)該可以保持穩(wěn)定，受深圳輻射的區(qū)域，包括惠州、東莞，所以我們并不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。不過長(zhǎng)期來(lái)看，將來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲得太快，今年下半年，當(dāng)深圳的樓市穩(wěn)定下來(lái)，中山的樓市也會(huì)同步穩(wěn)定?！?/p>

　　再者，如果將來(lái)外來(lái)購(gòu)房者選擇高位拋售，中山樓市是否會(huì)因?yàn)闊o(wú)人接盤而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)？

　　“這點(diǎn)無(wú)須恐慌，中山并不是特例。市場(chǎng)擔(dān)心深圳客拋售，但其實(shí)大部分深圳客是不會(huì)愿意降價(jià)拋售的，只會(huì)待價(jià)而沽?！敝x仲娟認(rèn)為，“現(xiàn)在到中山投資買房是他們?cè)u(píng)估風(fēng)險(xiǎn)過后的市場(chǎng)選擇，而這也不是他們第一次組團(tuán)來(lái)到中山（或其他地方）投資。他們之前已經(jīng)到東莞、惠州投資很多年了，他們并不是市場(chǎng)上的雛兒，而是老手，他們的觸覺并不比大部分人差?！?/p>

　　而在植建軍看來(lái)，現(xiàn)在中山本土客戶有一兩套房的大有人在，如果說(shuō)依賴中山本土人口來(lái)承接二手房，并不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)超出了他們的想象。“不過，也有另一方面的考慮，據(jù)我觀察，這輪樓市上漲，中山本地人也不會(huì)袖手旁觀，特別是在當(dāng)前股市不振、投資渠道匱乏的情況下：當(dāng)熱門板塊價(jià)格在五六千元每平方米的時(shí)候，本地人在觀望；到7000元/平方米的時(shí)候，本地人就出手了，覺得再不買就貴了；當(dāng)價(jià)格漲到過萬(wàn)的時(shí)候，本地人又在觀望了；到了某個(gè)臨界點(diǎn)，本地人又可能出手了……”植建軍說(shuō)，“坦白來(lái)說(shuō)，本地人可能會(huì)在一個(gè)高點(diǎn)出手，這是我不愿意看到的，但這也是很多城市走過來(lái)的一個(gè)規(guī)律?！?/p>

　　植建軍認(rèn)為，在深中通道開通之后，或者開通之前一兩年，中山樓市的情況不太好預(yù)料。“但是，過了外來(lái)客買房的熱潮之后，能不能吸引一些外來(lái)企業(yè)真正落戶中山，是保障中山房地產(chǎn)能夠持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要因素。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，不僅僅是把買房客拉過來(lái)，更重要的是怎么把企業(yè)拉過來(lái)，或者本身的企業(yè)借助深圳的創(chuàng)新資源做起來(lái)，借此充實(shí)人口，從而支撐房?jī)r(jià)，才是最關(guān)鍵?！?/p>

　　■聲音

　　市民疑慮：越看越心慌是否該出手

　　業(yè)界聲音：短期上漲填平價(jià)格洼地

　　90后青年王冠，三年前從中山學(xué)院畢業(yè)，工作數(shù)年正在考慮購(gòu)置首套房?！叭ツ昴瓿跷覌尵痛呶屹I房，當(dāng)時(shí)覺得自己未存夠首期，又感覺中山樓價(jià)變化不大，因此并未出手?，F(xiàn)在很著急了，樓價(jià)一周一變，我怕再遲幾個(gè)月買，樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上升?！彪S著房?jī)r(jià)的攀升，不少中山市民的心跳指數(shù)也跟著上升，現(xiàn)在出手購(gòu)房是否合適時(shí)機(jī)？

　　合富輝煌謝仲娟認(rèn)為，中山房?jī)r(jià)從去年第四季度開始上升，部分樓盤月均漲幅超過10%，要知道過去數(shù)年中山的累計(jì)升幅也就10%左右。此時(shí)出手購(gòu)房，擔(dān)憂樓市有泡沫是正常的。但換個(gè)角度看，也許會(huì)更明朗。首先，中山一直是珠三角樓市的價(jià)格洼地，現(xiàn)在只是被市場(chǎng)填平而已。中山的GDP排在廣東前列，而房?jī)r(jià)竟處在全省末端，這是不合理的。其次，對(duì)比深圳、廣州的樓價(jià)，從絕對(duì)數(shù)值上看，中山漲得并不算多。因此中山房?jī)r(jià)下跌的機(jī)會(huì)并不大，有剛需又有條件買房的市民，可以做出決定。

　　有人因?yàn)槲促I房而煩惱，卻也有人因?yàn)橛蟹慷鵁赖?。市民艾先生就面臨這樣的難題，2013年底他在近期熱炒的柏悅灣以7600元/平方米的價(jià)格購(gòu)置了一套婚房。但收樓后因家庭原因，他不想在那里居住了，意圖另覓新居。柏悅灣最新報(bào)價(jià)已超15000元/平方米，為何還有擔(dān)憂？一方面是擔(dān)憂無(wú)人“接盤”，另一方面又怕把握不準(zhǔn)放盤時(shí)機(jī)，怕賣早了也怕賣遲了。市民手里的二手房能夠放出去嗎？

　　謝仲娟表示，大部分深圳投資客并不缺乏資金，他們是不會(huì)愿意降價(jià)拋售的，只會(huì)待價(jià)而沽，有人“托底”很難遇見崩盤式下滑。事實(shí)上，中深兩地房?jī)r(jià)息息相關(guān)，現(xiàn)階段正是因?yàn)樯钲诒就练績(jī)r(jià)太高，將深圳客推到中山投資。而按照深圳的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展軌跡，現(xiàn)階段并未看到他們會(huì)有下滑的跡象，市場(chǎng)上消極一點(diǎn)的看法也只是認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)將會(huì)放緩上漲的腳步。

　　現(xiàn)在柏悅灣的市價(jià)已經(jīng)超過15000元/平方米，二手房售價(jià)一般比市價(jià)低一兩千元，但與深圳投資客相比，艾先生擁有明顯的成本優(yōu)勢(shì)。雖然中山二手房市場(chǎng)銷量一直上不去，但只要適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，并不愁銷路。