一線城市樓市持續(xù)高燒背后，杠桿上的樓市成為焦點(diǎn)。包括地產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸等渠道提供的“首付貸”，由于提高了原有銀行渠道房貸杠桿，被看做是推高深圳、上海等地房?jī)r(jià)的“兇手”，并已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管的關(guān)注和圍堵。記者近日兵分多路，深入調(diào)查深圳、廣州、上海等多個(gè)一線城市的“首付貸”，還原真實(shí)“首付貸”之下一線城市的樓市杠桿。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，來(lái)自地產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸等渠道提供的“首付貸”在風(fēng)聲收緊之下，不少已經(jīng)悄然暫停。

　　“元兇”：被指為樓市的“場(chǎng)外配資”

　　“首付貸的問(wèn)題，還是不要問(wèn)我了。”一周前還在向作為客戶的記者力推“首付貸”的廣州一家中介地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)馮亮，昨日被記者問(wèn)到“首付貸”卻立馬轉(zhuǎn)移了話題，不愿意再提起。

　　和馮亮一樣變得謹(jǐn)慎的，還有各家此前力推首付貸的機(jī)構(gòu)，不管是P2P平臺(tái)，還是中介機(jī)構(gòu)都變得非常謹(jǐn)慎。今年春節(jié)前后，突然進(jìn)入大家視野的“首付貸”在本周似乎一夜之間成了敏感詞。

　　所謂“首付貸”，是指對(duì)用于支付首付的貸款。眾所周知，在傳統(tǒng)購(gòu)房方式中，信貸的方式主要是銀行的按揭貸款，根據(jù)央行規(guī)定，需要按一定比例支付最低款項(xiàng)。根據(jù)今年2月1日最新調(diào)整的房貸政策，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，且各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。這意味著根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，我國(guó)不限購(gòu)城市的首付最低為20%，而北上廣深等限購(gòu)城市的首付最低要達(dá)到30%。

　　事實(shí)上，首付貸并非新事物。早在2014年，搜狐旗下的搜易貸就高調(diào)推出“首付貸”產(chǎn)品。但今年春節(jié)之后，隨著上海鏈家被調(diào)查，首付貸在一線城市樓市高燒不斷的背景下，被看做助推房?jī)r(jià)上漲的“元兇”，有人將之類(lèi)比股市配資，稱(chēng)之為樓市的“場(chǎng)外配資”。

　　深圳是此輪房?jī)r(jià)上漲幅度最大的地區(qū)，也被看做因?yàn)槭赘顿J而被疊加杠桿較高的城市。據(jù)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于北上廣三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，這意味，在深圳“場(chǎng)內(nèi)”杠桿幾乎被用盡。

　　銀行之外的場(chǎng)外配資，購(gòu)房者要找到“首付貸”的渠道并不少。記者以購(gòu)房者身份向一家中小型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出目前有首付款困難時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)積極向記者介紹了一家他們長(zhǎng)期合作的深圳市聚輝源投資咨詢公司。聚輝源前海分部負(fù)責(zé)人表示，只要滿足已婚人士，有固定工作單位且工作滿一年以上，月純收入3000元以上條件就可辦理信用型首付貸。

　　現(xiàn)狀：廣上深有的停了，有的還在做

　　確認(rèn)上述信息后，業(yè)務(wù)員表示，目前深圳市面上首付墊款主要分兩種，一種是信用貸，即無(wú)抵押型，直接憑個(gè)人征信進(jìn)行貸款，一般額度較低，一個(gè)人最高可貸20萬(wàn)元，一個(gè)家庭為單位最高可貸60萬(wàn)元，最長(zhǎng)貸款年限10年，借款成本為月息1%，即年化24%。第二種抵押貸，借款人以房產(chǎn)等為抵押物向中介進(jìn)行貸款，額度最高是抵押物評(píng)估價(jià)值的七成，月息一般為0.5%。

　　在首付貸率先受到關(guān)注的上海，記者實(shí)地調(diào)查包括鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等上海多家房產(chǎn)中介獲悉，此前上述機(jī)構(gòu)提供的“首付貸”一般期限是3年以內(nèi)，利

　　率大部分在7%-9%，有的可能會(huì)稍高。貸款金額方面，雖然大部分宣稱(chēng)50萬(wàn)元或者100萬(wàn)元以內(nèi)，但實(shí)際運(yùn)作中，放款金額一般被控制在20萬(wàn)元以內(nèi)。

　　不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，隨著監(jiān)管風(fēng)聲收緊，中介和P2P公司提供的首付貸產(chǎn)品悄然下架。深圳和上海地區(qū)包括鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等房產(chǎn)中介的首付貸或類(lèi)首付貸產(chǎn)品均已悄然下架。上海鏈家一名工作人員稱(chēng)，接到總部通知，目前鏈家所有金融產(chǎn)品全面暫停，何時(shí)恢復(fù)以及是否會(huì)恢復(fù)，目前尚不可知。

　　調(diào)查：50家P2P公司涉足首付貸

　　綜合上海、深圳、廣州三地調(diào)查的情況，記者發(fā)現(xiàn)，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，市面上的首

　　付貸產(chǎn)品一般不會(huì)為客戶提供全部首付額度貸款，而是總房款的15%-20%，以20萬(wàn)元以內(nèi)居多；且多為指定的合作樓盤(pán)；貸款時(shí)間一般不會(huì)太長(zhǎng)，多為3年以內(nèi)。

　　那么首付貸的資金來(lái)源是什么？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前涉足“首付貸”的模式主要有兩種。一種是地產(chǎn)中介自營(yíng)的平臺(tái)，此類(lèi)產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營(yíng)平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。

　　另一種是地產(chǎn)商和中介與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等第三方機(jī)構(gòu)合作。據(jù)一位房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士介紹，大部分中介還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品為主，特別是與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來(lái)源于個(gè)人投資者，也就是通常所說(shuō)的民間資金。

　　據(jù)盈燦咨詢向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，

　　截至目前，有近50多家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)出現(xiàn)過(guò)首付貸標(biāo)，目前有20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)對(duì)接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)。不過(guò)這20家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)中，已經(jīng)有多家平臺(tái)暫停了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　揭秘：推高房?jī)r(jià)的“兇手”？

　　參與樓市配資的資金規(guī)模到底有多大？真的是導(dǎo)致樓市高燒的“兇手”嗎？首付貸將帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　一家房地產(chǎn)金融平臺(tái)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體報(bào)道“上萬(wàn)億體量的首付貸”持懷疑態(tài)度，“如果從過(guò)萬(wàn)億的首付貸去反推房地產(chǎn)的成交額，交易額應(yīng)該是過(guò)十萬(wàn)億的，但是從目前的交易量來(lái)看根本不存在這么高的成交額?！彼嘎?，首付貸在市場(chǎng)所占的比例并不高。其預(yù)測(cè)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，首付所占的份額只有5%到10%，因?yàn)楹艽笠徊糠仲?gòu)房者首付都是夠的，不需要貸款，只是一些資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題才需要貸款過(guò)渡，首付貸的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。首付貸在整個(gè)房地產(chǎn)交易里面所占的金額估計(jì)應(yīng)該不到1000億元。

　　“這個(gè)數(shù)據(jù)很難完整統(tǒng)計(jì)。”華南一位銀監(jiān)部門(mén)相關(guān)人士對(duì)記者表示，目前正在做摸底，但要真實(shí)了解完整的數(shù)據(jù)比較困難。

　　由P2P平臺(tái)提供的資金，據(jù)盈燦咨詢的根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年7月P2P網(wǎng)貸首付貸成交量約為2.7億元，隨后數(shù)月(除了10月，今年2月因?yàn)榧竟?jié)性因素的原因)基本出現(xiàn)了單邊上漲，2016年1月單月成交量已經(jīng)達(dá)到了9.2億元，近8個(gè)月的累計(jì)成交量達(dá)到了43億元。

　　陳曉俊認(rèn)為，P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計(jì)不足50億元。與萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，這點(diǎn)資金明顯微不足道，所以P2P網(wǎng)貸是引起房?jī)r(jià)大漲的說(shuō)法是站不住腳的。

　　首付貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？

　　盡管首付貸是否導(dǎo)致樓市高燒的“兇手”仍有爭(zhēng)議，但首付貸的風(fēng)險(xiǎn)卻已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管和銀行的注意。3月8日，深圳金融辦要求對(duì)深圳地區(qū)的P2P、小貸公司涉及眾籌買(mǎi)房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查。緊隨其后，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠桿房貸情況，通過(guò)監(jiān)測(cè)預(yù)警平臺(tái)查控風(fēng)險(xiǎn)。上海市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)出通知，要求會(huì)員單位盡快上報(bào)本公司涉及“首付貸”或其他高杠桿房貸的具體情況。

　　“事實(shí)上，銀行很難確定貸款的購(gòu)房者首付是否用了杠桿資金?！痹谟浾哒{(diào)查的多位銀行業(yè)內(nèi)人士均持有同樣的觀點(diǎn)。

　　事實(shí)上，過(guò)往銀行已經(jīng)對(duì)首付貸或者開(kāi)發(fā)商推行的零首付非常警惕。一位國(guó)有銀行廣東省分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)房者的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)將加大，首付款在降低購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)，也降低了購(gòu)房者的違約成本，原本購(gòu)房至少需要三成首付款，若通過(guò)首付貸可購(gòu)買(mǎi)住房，一旦房?jī)r(jià)下跌超過(guò)首付比例，購(gòu)房者的還款意愿將大幅下滑，按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)增大。南都記者陳穎孫銘蔚陳琳琳吳夢(mèng)姍田姣