專家論道鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　守住鄭州就是守住幸福

　　本報(bào)訊 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景如何？3月4日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)主辦的 “地產(chǎn)女性發(fā)展高峰論壇暨河南省第二屆地產(chǎn)巾幗榜樣公益頒獎(jiǎng)盛典”上，專家認(rèn)為，未來(lái)鄭州人口將繼續(xù)增長(zhǎng)，在鄭州買(mǎi)房守住鄭州就是守住幸福，雖然當(dāng)前鄭州商業(yè)庫(kù)存量相對(duì)偏大，但未來(lái)絕對(duì)樂(lè)觀。 鄭州晚報(bào)記者 胡審兵

　　房地產(chǎn)本身沒(méi)問(wèn)題，問(wèn)題出在結(jié)構(gòu)上

　　針對(duì)近日上海等一線城市暴漲和眾多三四線城市艱難去庫(kù)存并存的現(xiàn)狀，當(dāng)天的論壇上，深圳世聯(lián)行顧問(wèn)業(yè)務(wù)高級(jí)合作人楊文斌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題主要出在結(jié)構(gòu)上。

　　楊文斌通過(guò)數(shù)據(jù)分析指出，河南去年的數(shù)據(jù)非常亮麗，尤其是鄭州。一般來(lái)說(shuō)，中心城市庫(kù)存量平均在7~11個(gè)月，鄭州是7個(gè)月，如果到了河南其他省轄市可能就是20個(gè)月、30個(gè)月，城市之間的差別在加速放大。

　　鄭州市場(chǎng)為什么表現(xiàn)這么好？楊文斌認(rèn)為，第一，鄭州的人口還在持續(xù)流入?！拔腋械泥嵵萜髽I(yè)家都講，我說(shuō)守住鄭州就是守住幸福”。楊文斌這么算賬，河南人口等于“西班牙+法國(guó)”，河南1億人口，西班牙+法國(guó)剛好是1億多點(diǎn)，“這是我本人的觀點(diǎn)，僅供參考”。

　　第二，從交易額來(lái)看，去年鄭州房地產(chǎn)交易額大約是1100億，其中純住宅交易額是880億，上漲大概在8%，跑贏了全國(guó)，全國(guó)是3%~4%，也就是說(shuō)對(duì)鄭州市場(chǎng)的信心要更加堅(jiān)定。

　　第三，從土地交易面積來(lái)看，鄭州在全國(guó)都應(yīng)該是非常合理的。楊文斌分析，城市供地的80%左右是住宅用地屬于合理區(qū)間，鄭州住宅用地占到了83%。另外，這幾年鄭州地價(jià)一直在漲，而且出了不少“地王”，未來(lái)鄭州房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性非常小。

　　鄭州商業(yè)庫(kù)存3年左右能去化完畢

　　RET睿意德董事企業(yè)事務(wù)部兼華中大區(qū)總經(jīng)理李雪鵬指出，根據(jù)他們的獨(dú)家測(cè)算，在剔除掉一些項(xiàng)目后，鄭州商業(yè)庫(kù)存量是220萬(wàn)平方米，不同于市場(chǎng)上常說(shuō)的400多萬(wàn)，按照每年55萬(wàn)~75萬(wàn)平方米的去化速度，基本上3年左右能夠去化完畢。

　　談到商業(yè)的去庫(kù)存，李雪鵬認(rèn)為，雖然有多種方式，但是找細(xì)分市場(chǎng)很重要，特色商業(yè)和有主題運(yùn)營(yíng)的商業(yè)有很大的發(fā)展空間，尤其是在鄭州或者是河南人口聚集的、有大量人口需求的社區(qū)，會(huì)有它的空間?！拔磥?lái)的商業(yè)肯定不叫購(gòu)物中心，我認(rèn)為它應(yīng)該叫社交中心，可能年輕一代買(mǎi)的房子會(huì)越來(lái)越小，但是我怎么解決會(huì)客問(wèn)題和社交功能？那你的商業(yè)體里面一定要為這些客戶留很大的這種功能的安排，也就是說(shuō)它會(huì)成為這種功能的載體，而且它會(huì)融合，社交中心里面會(huì)有門(mén)診和醫(yī)院，門(mén)診里面也可能會(huì)有購(gòu)物等?！崩钛i表示。

　　李雪鵬分析，他對(duì)鄭州的商業(yè)市場(chǎng)抱有絕對(duì)的樂(lè)觀態(tài)度，但是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，它也是有時(shí)間窗口的，現(xiàn)在所謂的銷售型物業(yè)，在這幾年還是有一定的市場(chǎng)空間，有一定的受追捧的程度。但是長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，5年或者更長(zhǎng)周期之后，銷售型的物業(yè)沒(méi)有生存的空間，可能更多是開(kāi)發(fā)商自己持有和運(yùn)營(yíng)，最終通過(guò)證券化，通過(guò)未來(lái)的形式來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)推出。

　　楊文斌分析認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)主要存在三個(gè)方面：一是大娛樂(lè)，未來(lái)與旅游、娛樂(lè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)企業(yè)值得投資的方向。二是大健康，未來(lái)與養(yǎng)老和醫(yī)養(yǎng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)值得投資的方向。但是目前做養(yǎng)老還屬于摸索階段。三是機(jī)器人。跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，比如像機(jī)器人，比如像工業(yè)4.0等。