近日，廣東省政府印發(fā)文件指出，廣州市應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍。同時，全省停止70/90政策，對21個市也分四類提出了去庫存任務(wù)。

　　雖然省政府的政策是包括一個總體方案及五個行動計劃的體系，但社會各界最關(guān)注的還是“廣州應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行限購行政區(qū)域范圍”。其背景是，另外三個一線城市出現(xiàn)樓市火爆、房價飆升，廣州明顯落后滯漲。

　　且不說北上深樓市火爆是否理性，廣州房價是否偏低，先根據(jù)廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革新政，廣州限購政策可能的方向做一些分析。

　　一是調(diào)整限購行政區(qū)域。由于原先不限購的增城、從化已經(jīng)改區(qū)，“市改區(qū)”后也沒有執(zhí)行限購，因此，區(qū)位類似的花都、南沙應(yīng)該是調(diào)整限購行政區(qū)域首先要考慮的。兩個行政區(qū)都是人口轉(zhuǎn)移的承載地，其中，花都樓市還受到外圍的清遠(yuǎn)分搶，南沙正為國家新區(qū)、自貿(mào)區(qū)全面啟動需要足夠的居住人口而勞神。其他行政區(qū)域可能缺乏全面放開限購的必要性，如黃埔、白云，如果也要放開，則可能要以某個地理位置畫線。如黃埔的原蘿崗放開，白云以北二環(huán)為界北部放開。

　　二是調(diào)整社保年限放松限外。省政府文件沒有明確指出調(diào)整社保年限，但提出“鼓勵各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，取消過時的限制性措施。有條件的市可為港澳居民提供與本地居民同等的購房待遇”。據(jù)此，可以期待的是，港澳居民可以在廣州市限購區(qū)域購買兩套房，甚至沒有其他附加條件;非戶籍人口的社保限制將降低到一年(如上海)，或可以一次性交納(如北京雖然要求五年社保，但可以一次性交清)。之前“穗六條”規(guī)定非本市戶籍居民在廣州購房門檻為“5年內(nèi)連續(xù)3年繳納社?；騻€稅”，這是確定要調(diào)整的，只是看調(diào)到什么程度。

　　三是調(diào)整住房與戶籍的關(guān)聯(lián)政策。在積分入戶的有關(guān)政策中，原來有住房是一個可以加分的項目，新版入戶條件取消了住房加分。今后可能恢復(fù)有產(chǎn)權(quán)住房可以加分。甚至在不限購的行政區(qū)域?qū)嵤百彿咳霊簟闭摺?

　　四是調(diào)整購房貸款政策。隨著央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房貸政策松動也是可以期待的?！罢J(rèn)貸不認(rèn)房”的政策可能微調(diào)，二套房的首付可能由30%再下調(diào)到25%，但為了控制風(fēng)險，個人最高貸款額度維持在60萬元，夫妻二人最高貸款額度維持在100萬元。公積金貸款和銀行商業(yè)貸款都有可能進一步放松。

　　值得注意的是，最近輿論也在為進一步放松限購造勢。如在去年成交量放大、庫存下降的情況下，最近廣州市房協(xié)發(fā)布了去庫存周期達(dá)到21個月，而省政府文件要求各地市的商品住房去庫存周期控制在16個月以內(nèi)。

　　再有，新近發(fā)布的《2015年度廣州市居民消費信心與消費環(huán)境調(diào)查報告》則聲稱，廣州家庭擁有0套住房的占22.8%，擁有一套住房的占55.9%，擁有兩套住房的占11.7%，擁有三套及以上住房的占3.7%。全市沒有住宅的家庭達(dá)兩成以上，顯示住房剛需仍明顯，關(guān)鍵是供給側(cè)改革要到位。

　　不過，在新一輪住房刺激政策實施之前，仍然要提醒有關(guān)各方，房地產(chǎn)供給側(cè)改革的方向首先是面對無房戶的剛需和改善性的次剛需。如果改革的后果是投機投資需求受益大過剛需，則后患無窮。(彭澎)