本報(bào)記者 田曉玉

　　2月份契稅、營(yíng)業(yè)稅“雙降”，加上3月1日起的央行“降準(zhǔn)”，利好政策的密集發(fā)布，引發(fā)疊加效應(yīng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”，那么，新政落地后，鄭州樓市的實(shí)際表現(xiàn)如何？記者一線探盤(pán)，實(shí)地采訪，親歷買(mǎi)房熱潮，見(jiàn)證“新政春風(fēng)化雨，樓市春和景明”。

　　新房市場(chǎng) 百花齊放春滿園

　　隨著政策密集發(fā)布，全國(guó)范圍內(nèi)樓市集體回暖，一線城市更是出現(xiàn)房?jī)r(jià)“上不封頂”的漲勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比及環(huán)比均上升且漲幅擴(kuò)大，其中一線城市漲勢(shì)“洶涌”，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴(kuò)大，平均漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份一線城市房?jī)r(jià)平均同比上漲了20%，深圳同比暴漲了50%，北上廣深樓市亢奮。

　　相對(duì)于一線城市近乎瘋狂的“高燒不退”，2016年1月，鄭州存量住宅均價(jià)環(huán)比上漲了0.82個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)5.06%。記者連續(xù)幾天的實(shí)地探盤(pán)，發(fā)現(xiàn)各大售樓部客戶(hù)到訪量和成交量雖然明顯增加，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度上漲，新房交易量?jī)r(jià)齊升，保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　在亞星·金運(yùn)外灘售樓部，記者看到沙盤(pán)前擠滿了前來(lái)看房的客戶(hù)，記者隨機(jī)采訪了前來(lái)看房的李女士。她告訴記者，自己年前看中了一套150平方米的四房，但由于資金問(wèn)題當(dāng)時(shí)沒(méi)有出手。新政推出后，她果斷決定出手，“這是我的首套房，之前契稅要3個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在契稅能省一半，算是意外的驚喜?！?/p>

　　針對(duì)近期旗下項(xiàng)目迅速升溫的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，亞星集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理段炤利表示：“從前期出臺(tái)的降首付政策，疊加稅費(fèi)減免政策，樓市的刺激性政策在逐步加碼，市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)越來(lái)越清晰的上升行情。北上廣深4個(gè)一線城市不在政策受益之列，顯示出差別化調(diào)控的意圖，樓市基本面良好的二線龍頭城市將成為最大的受益者。從亞星旗下各項(xiàng)目的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是到訪量，還是成交量都有明顯提升。亞星良好的品牌形象、優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和優(yōu)良的性?xún)r(jià)比，使得各個(gè)項(xiàng)目一直深受購(gòu)房者追捧，此次財(cái)政部出臺(tái)的樓市稅政，對(duì)購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的客戶(hù)無(wú)疑是一大利好，省去了一筆不小的契稅成本，因此，近日亞星系各項(xiàng)目客戶(hù)激增，更有客戶(hù)獲知新政出臺(tái)的消息后，當(dāng)即就撥打電話給銷(xiāo)售員詢(xún)問(wèn)房源情況，急切之情溢于言表?！?

　　無(wú)獨(dú)有偶，上周末在長(zhǎng)江一號(hào)·宏圖的售樓部，記者也看到了人流如織的選房人群，“恭喜簽約”的祝賀聲不斷傳來(lái)。嘉業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理李立峰表示，契稅、營(yíng)業(yè)稅“雙降”后，客戶(hù)到訪量和成交量明顯增加，一天可以去化十幾套房源。長(zhǎng)江一號(hào)的位置本來(lái)就好，受利于新政的錦上添花，原本不打算近期出手的市民可能也會(huì)加入購(gòu)房行列，市場(chǎng)需求量將放大，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處在繼續(xù)上漲的預(yù)期中，此次新政必然會(huì)助其一臂之力。

　　采訪中，記者了解到，新春過(guò)后看房、選房、買(mǎi)房在鄭州已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。談及新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，五建新街坊項(xiàng)目相關(guān)人員表示：“政策在一定程度上提振了房地產(chǎn)行業(yè)上、下游銀行、建筑、建材、家電、裝飾等產(chǎn)業(yè)的信心，有利于提升市場(chǎng)人氣和市場(chǎng)持續(xù)向好。新政實(shí)施以來(lái)，新街坊客戶(hù)到訪量較之以前有所提升，這不僅得益于利好政策的刺激，更重要的是項(xiàng)目自身品質(zhì)、位置、配套等。相對(duì)于其他區(qū)域，五建新街坊所在的中原區(qū)配套成熟，性?xún)r(jià)比高，很多老鄭州人對(duì)西區(qū)有著一種情懷，愿意在這里居住。五建在中原區(qū)一定會(huì)做出彰顯五建實(shí)力的產(chǎn)品?！?/p>

　　與此同時(shí)，其他各大售樓部也上演著“搶房大戰(zhàn)”：建業(yè)海馬九如府上周末兩天熱銷(xiāo)2億元；東潤(rùn)泰和短短10天就取得了銷(xiāo)售7000萬(wàn)元的佳績(jī)；匯泉西悅城上周末兩天銷(xiāo)售75套、永威南樾上周末兩天銷(xiāo)售20套、華強(qiáng)城市廣場(chǎng)上周末兩天銷(xiāo)售17套、正商金域世家上周末兩天銷(xiāo)售39套、正商四大銘筑更是創(chuàng)造了一日成交近十套公寓的業(yè)績(jī)……

　　一組組數(shù)據(jù)點(diǎn)亮了房產(chǎn)市場(chǎng)，暖熱了鄭州樓市。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社分析稱(chēng)：契稅的調(diào)整和公積金利率的調(diào)整都是中央在去庫(kù)存工作中的有效動(dòng)作。相比于公積金利率調(diào)整，調(diào)整契稅相對(duì)更“實(shí)惠”，惠及人群更為廣泛。減稅行為是真金白銀，切中市場(chǎng)肯綮，直接降低了人們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。“對(duì)鄭州而言，現(xiàn)在賣(mài)得較好的是年輕人熱衷的90平方米左右剛需房，而契稅調(diào)整政策則會(huì)刺激大戶(hù)型的銷(xiāo)售。此外，隨著‘二孩政策’的全面實(shí)施，越來(lái)越多家庭會(huì)選擇大戶(hù)型，契稅調(diào)整也會(huì)讓購(gòu)房者自主購(gòu)房、選擇性購(gòu)房空間更大。”

　　二手房交易 忽如一夜春風(fēng)來(lái)

　　在新房交易市場(chǎng)如火如荼之時(shí)，二手房交易同樣熱火朝天。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市，上周二手住宅成交面積較春節(jié)前一周上升33%，其中，上海、北京兩地甚至較去年的周均值上升超過(guò)四成。另外，市場(chǎng)成交量的迅速回升帶動(dòng)了二手房業(yè)主市場(chǎng)預(yù)期的水漲船高。

　　不僅一線城市的二手房市場(chǎng)一房難求，鄭州二手房交易持續(xù)火熱，許多觀望的客戶(hù)考慮入市。記者在鄭州一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)見(jiàn)到了張先生，他想賣(mài)掉手中的小戶(hù)型房子，再升級(jí)換代購(gòu)入一套大房子，改善居住條件?！爱厴I(yè)后在鄭州打拼幾年，已經(jīng)買(mǎi)了一套住房，但面積小，不能接父母一起居住，想把這套90平方米的賣(mài)了，買(mǎi)套130平方米左右的。但是以前無(wú)論是首付還是契稅都讓我感覺(jué)到有點(diǎn)吃力，如果賣(mài)掉現(xiàn)有小戶(hù)型，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)不到兩年，要交的營(yíng)業(yè)稅高達(dá)5.6%，再加個(gè)人所得稅，是筆不小的開(kāi)支。這次趕上政府出臺(tái)利好政策，算下來(lái)僅營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅這個(gè)環(huán)節(jié)就能省不少錢(qián)，不僅是改善性需求入手大戶(hù)型的絕佳時(shí)機(jī)，對(duì)于我們這些以小換大的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更是不容錯(cuò)過(guò)?！?

　　在市場(chǎng)上，類(lèi)似張先生這類(lèi)的購(gòu)房需求可謂眾矣，有許多購(gòu)房者想趁著政策的東風(fēng)，加快購(gòu)入二手房的步伐。對(duì)此，鄭州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理王川表示：“新政切合市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣，大戶(hù)型的需求在逐漸增加，許多人不滿足于‘夠住’，新政減稅，直接降低了改善型住房購(gòu)買(mǎi)成本，刺激了人們改善住房的欲望。更多人愿意把小房子拿出來(lái)賣(mài)，房源變多，市場(chǎng)變活躍。其實(shí)，鄭州市的二手房市場(chǎng)不是突然變好的，而是有延續(xù)性的。從去年6月份開(kāi)始，鄭州二手房成交量就一直保持高位運(yùn)行，政策利好不斷刺激‘發(fā)酵’，年底需求集中釋放，尤其是去年12月份，整個(gè)鄭州市二手房銷(xiāo)售了近7000套。預(yù)計(jì)2016年全年鄭州二手房市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)銷(xiāo)售6萬(wàn)~7萬(wàn)套。”也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整看似最受益的是二手房市場(chǎng)，但是反過(guò)來(lái)會(huì)起到鼓勵(lì)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的消費(fèi)行為，為改善型購(gòu)房添薪，最終會(huì)惠及一手房市場(chǎng)。

　　“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅的全面下調(diào)和減免實(shí)為重大利好消息，減少交易成本利于房地產(chǎn)去庫(kù)存，利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及股市也有非常重要的意義，也是二手房市場(chǎng)火熱的原因。從此次政策可以看出，政府的出發(fā)點(diǎn)有三個(gè)：第一，繼續(xù)保護(hù)剛需購(gòu)房者的利益。第二，鼓勵(lì)有條件的購(gòu)房者積極購(gòu)置大戶(hù)型住房。第三，鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房。所以此次政策惠及面較大，是2016年刺激住房消費(fèi)、盤(pán)活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。但由于二手房實(shí)時(shí)交稅，房產(chǎn)新政將對(duì)二手房市場(chǎng)有更大影響。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　未來(lái)走勢(shì) 萬(wàn)紫千紅總是春

　　專(zhuān)家表示，2015年是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年，政策的利好推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)復(fù)蘇。在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的大方針指導(dǎo)下，從全國(guó)到地方的各類(lèi)托市政策輪番出臺(tái)，“3·30新政”引發(fā)二手房市場(chǎng)井噴，“9·30新政”令2015年年末市場(chǎng)暖冬再現(xiàn)。2016開(kāi)年以來(lái)，利好新政不斷，雖然目前房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況表現(xiàn)良好，但“去庫(kù)存”依然是2016年房地產(chǎn)的主旋律。

　　“在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別短缺的情況下，政策帶來(lái)的機(jī)會(huì)只是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。對(duì)于人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的組合拳一定會(huì)激發(fā)出真實(shí)需求。但對(duì)于庫(kù)存太大、房子供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的地區(qū)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)檎叨鎰e調(diào)整。2016年房?jī)r(jià)分化的走勢(shì)會(huì)持續(xù)，一線城市和熱點(diǎn)城市這些地方的房?jī)r(jià)至少還有10%的漲幅，上海、南京等地屬于第一上漲梯隊(duì)，鄭州、成都等地屬于第二上漲梯隊(duì)?！?知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)預(yù)判。

　　碧桂園河南區(qū)域總裁楊海波則認(rèn)為，鄭州樓市是一個(gè)相對(duì)供需平衡的市場(chǎng)，在沒(méi)有突發(fā)意外情況下， 2016年鄭州樓市整體將是平穩(wěn)的，可能會(huì)出現(xiàn)小量增幅。但一些具體區(qū)域可能出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，包括高新區(qū)滎陽(yáng)片區(qū)、中牟綠博園片區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及平原新區(qū)?！?016年是碧桂園進(jìn)入河南的第三個(gè)年頭，在房企紛紛逃離三四線城市時(shí)，碧桂園選擇逆勢(shì)而動(dòng)加緊入駐地市。三四線城市更多是改善型人群，這部分人有消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿，我們將提供最好的服務(wù)、配套和質(zhì)量，來(lái)滿足這部分改善型需求；在鄭州，我們依然將主要做郊區(qū)的改善項(xiàng)目和剛需項(xiàng)目?！?/p>

　　談及2016年鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，河南新田置業(yè)有限公司總裁馮常生告訴記者：“2月份以來(lái)的新政加上3月1日開(kāi)始實(shí)施的降準(zhǔn)等各項(xiàng)利好政策，意味著更加寬松的貨幣政策和稅收政策，增加了民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。鄭州目前去庫(kù)存的拉動(dòng)力一部分是因?yàn)檎叽碳ざ尫懦鰜?lái)的二次置業(yè)乃至多次置業(yè)的需求，一部分源自城中村改造后剛性需求的釋放，還有一部分是拆遷戶(hù)的再次置業(yè)。未來(lái)的市場(chǎng)是兩極分化的市場(chǎng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，產(chǎn)品和服務(wù)不能滿足客戶(hù)需求的企業(yè)，在這個(gè)過(guò)程中將會(huì)被淘汰。預(yù)計(jì)未來(lái)1~2個(gè)月內(nèi)，鄭州市場(chǎng)將持續(xù)火熱，之后回歸平穩(wěn)，但2016年上半年整體是略有上揚(yáng)的趨勢(shì)?！?/p>

　　易居營(yíng)銷(xiāo)集團(tuán)副總裁河南區(qū)域董事長(zhǎng)金琪昌談到當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示：“政策的集中出臺(tái)迅速催熱市場(chǎng)，除了一線城市價(jià)格飛漲之外，二線城市普遍大熱，恰如‘忽如一夜春風(fēng)來(lái)’，很多城市的庫(kù)存已經(jīng)降至低點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)建設(shè)增加、人口增長(zhǎng)、配套建設(shè)加速，土地投放量的減少等因素使得二線城市的房?jī)r(jià)被抬高，有些熱點(diǎn)城市在領(lǐng)漲。”

　　提及鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，金琪昌表達(dá)了三個(gè)觀點(diǎn)：一是預(yù)計(jì)未來(lái)鄭州的市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)3~6個(gè)月，量?jī)r(jià)齊升是關(guān)鍵詞，地產(chǎn)企業(yè)在此“窗口期”也會(huì)加速推貨，但住宅消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)總量平衡，新房熱銷(xiāo)的同時(shí)，二手房的銷(xiāo)量也迅速增多；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)短期大熱之后存在遇冷的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)企業(yè)需注意風(fēng)控，讓鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)消費(fèi)者而言，雖然現(xiàn)在投資正當(dāng)時(shí)，但是也要理性購(gòu)房，不要以投機(jī)的心理做投資；三是國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整使得城市紅利的釋放是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，未來(lái)會(huì)影響樓市量?jī)r(jià)關(guān)系，目前住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)以改善型為主，未來(lái)產(chǎn)品定位不清晰、產(chǎn)品品質(zhì)跟不上的地產(chǎn)商或許會(huì)被淘汰。

　　相關(guān)鏈接：

　　2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布公告：不限購(gòu)的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。

　　2月17日，央行、住建部、財(cái)政部發(fā)布公告，宣布職工公積金賬戶(hù)利率上調(diào)至按年計(jì)。

　　2月19日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部再發(fā)公告，宣布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅全面下調(diào)。家庭唯一住房：90平方米以下按1%稅率征收契稅；90平方米以上按1.5%。家庭二套住房：90平方米以下按1%稅率征收契稅；90平方米以上按2%。（北上廣深不執(zhí)行二套房相關(guān)契稅政策。）個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　3月1日起，央行普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。