房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，英國(guó)的“脫歐”公投可能是2016~2017年市場(chǎng)的最大變數(shù)，公投結(jié)果對(duì)英國(guó)的商業(yè)、住宅、農(nóng)業(yè)三大物業(yè)領(lǐng)域的投資都會(huì)有潛在影響。

　　報(bào)告同時(shí)指出，在商業(yè)與住宅物業(yè)市場(chǎng)，由于近期資本增值導(dǎo)致收益率壓縮，投資應(yīng)該會(huì)向倫敦以外地區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　商業(yè)物業(yè)收益率下滑

　　報(bào)告認(rèn)為，2016年英國(guó)商業(yè)物業(yè)將與前兩年大不相同，資本價(jià)值的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)開(kāi)始進(jìn)入尾聲。投資者將更多關(guān)注租金增長(zhǎng)與投資回報(bào)，以及包括翻新、改造在內(nèi)的資產(chǎn)增值策略。

　　第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，英國(guó)商業(yè)物業(yè)投資的平均收益率將在2016年下滑至個(gè)位數(shù)（7.5%）。不過(guò)這一收益率依然優(yōu)于其他若干資產(chǎn)類別，因此，投資需求預(yù)計(jì)將延續(xù)旺盛勢(shì)頭。預(yù)計(jì)英國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總投資額或略低于前兩年的最高紀(jì)錄（600億英鎊），但將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期平均水平。

　　報(bào)告指出，機(jī)構(gòu)型投資者越來(lái)越關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)收潛力，因此著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的資產(chǎn)管理以及替代資產(chǎn)類別應(yīng)該會(huì)在2016年面臨更多需求。機(jī)會(huì)型投資者與短線投資者仍可找到機(jī)會(huì)，尤其是在倫敦以外地區(qū)。許多物業(yè)領(lǐng)域尚未出現(xiàn)資本價(jià)值的大幅調(diào)整，如各物業(yè)板塊的小型資產(chǎn)以及所有零售物業(yè)。

　　此外，倫敦以外地區(qū)的零售物業(yè)或許是本輪市場(chǎng)復(fù)蘇期間收益率跌幅最小的資產(chǎn)領(lǐng)域，平均收益率比2007年水平高出近200個(gè)基點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)零售的興起使零售物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，英國(guó)許多市鎮(zhèn)的商鋪?zhàn)饨鹨扬@著下滑，給零售商創(chuàng)造了利潤(rùn)空間，這意味著租金增長(zhǎng)前景很可能超出一些投資者的預(yù)期。

　　住宅物業(yè)價(jià)格增幅放緩

　　英國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、貸款成本處于歷史地位，導(dǎo)致截至2015年10月末，英國(guó)住宅價(jià)格平均年增幅僅為3.9%，年交易量為120萬(wàn)套，顯著低于2007年以前的水平。

　　按區(qū)域而言，倫敦的住宅價(jià)格漲幅依然領(lǐng)跑英國(guó)全國(guó)，不過(guò)倫敦正日益成為富豪買家的專屬市場(chǎng)。因此，第一太平戴維斯認(rèn)為，倫敦房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的格局有所變化，重心逐漸向一些房?jī)r(jià)偏低的行政區(qū)傾斜。這些行政區(qū)在過(guò)去10年中房?jī)r(jià)漲勢(shì)較為平緩，因而可購(gòu)性更高。

　　倫敦頂級(jí)住宅市場(chǎng)受印花稅改革的沖擊最為嚴(yán)重。英國(guó)2014年秋季財(cái)政報(bào)告對(duì)印花稅政策進(jìn)行改革，進(jìn)一步增加了總價(jià)100萬(wàn)英鎊以上住宅的交易成本。而在印花稅改革前房?jī)r(jià)已經(jīng)歷大幅上漲，因此倫敦頂級(jí)住宅遭遇價(jià)格與稅收雙重“飽和”，價(jià)格回歸正常上漲軌道將需更長(zhǎng)時(shí)間。

　　相較于高端市場(chǎng)，主流住宅市場(chǎng)的前景更加依賴于貸款成本的變化情況。就當(dāng)前市場(chǎng)行情判斷，利率上調(diào)還有待時(shí)日，因此短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有上漲空間。另一方面，貸款壓力測(cè)試或可預(yù)防以寬松信貸為基礎(chǔ)的房市繁榮。

　　中期來(lái)看，利率上調(diào)或?qū)⑾魅踝≌绕涫莻惗厥袌?chǎng)住宅的可購(gòu)性，使得房?jī)r(jià)上漲取決于收入水平以及經(jīng)濟(jì)增速。這表明倫敦郊區(qū)住宅市場(chǎng)具備最強(qiáng)的上漲潛力，目前尚未進(jìn)入繁榮期。

　　農(nóng)業(yè)物業(yè)價(jià)格有望上漲

　　聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織（FAO）、美國(guó)農(nóng)業(yè)部（USDA）、國(guó)際貨幣基金組織（IMF）等機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)了對(duì)2020年大宗商品價(jià)格業(yè)已相當(dāng)保守的預(yù)測(cè)。能源與飼料成本降低，可緩和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下滑的影響，但英鎊的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)又削弱了農(nóng)產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力，這讓預(yù)測(cè)農(nóng)田銷售價(jià)格變得困難。

　　不過(guò)，第一太平戴維斯認(rèn)為，大宗商品價(jià)格回落，農(nóng)業(yè)收入承壓，債務(wù)壓力或許會(huì)使待售農(nóng)場(chǎng)增加，特別是小型農(nóng)場(chǎng)居多。

　　此外，需要關(guān)注英國(guó)退出歐盟可能會(huì)直接威脅農(nóng)場(chǎng)補(bǔ)貼，英國(guó)資本利得稅的調(diào)整也會(huì)利空農(nóng)田交易市場(chǎng)。

　　目前，英格蘭東部的耕地價(jià)格一直位居英國(guó)全國(guó)之首，但該地區(qū)耕地價(jià)格呈現(xiàn)下行走勢(shì)；價(jià)格較低的草地則繼續(xù)上漲，且有意擴(kuò)張業(yè)務(wù)以分散成本的大型畜牧及奶制品廠依然看好草地的投資價(jià)值，這股需求將為草地價(jià)格帶來(lái)支撐。

　　鑒于近期的市場(chǎng)行情以及大宗商品價(jià)格的中短期預(yù)期，進(jìn)而考慮到農(nóng)場(chǎng)的盈利能力，第一太平戴維斯下調(diào)了農(nóng)田市場(chǎng)的未來(lái)五年預(yù)測(cè)，預(yù)期這樣的市場(chǎng)行情將延續(xù)三四年時(shí)間，直到大宗商品價(jià)格在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下回暖。不過(guò)，供應(yīng)處于歷史地位、農(nóng)產(chǎn)品有限、土地用途以及投資目的多樣，都會(huì)為農(nóng)田價(jià)格的上漲提供長(zhǎng)遠(yuǎn)支撐。