2月21日，中共中央，國務(wù)院公布了一個重磅文件——《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，今后，原則上要建那種沒有圍墻的住宅區(qū)。不僅如此，已有的住宅區(qū)和單位大院也要逐步打開。1978年，中國在啟動改革開放前夕，召開了中央城市工作會議；如今，歷史走到了大國崛起的關(guān)口，中央時隔37年再開此會，可見規(guī)格之高。

　　從歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，開放式街區(qū)確實(shí)能提升土地資源的使用效率和價值，提升城市的交通組織水平，這也應(yīng)是我們國家城市化發(fā)展的一種趨勢，畢竟當(dāng)前交通擁堵已成為了國內(nèi)城市的一大弊病，打通城市交通的毛細(xì)血管也確實(shí)勢在必行。但是對于居民來說，“沒有圍墻，怎么保障居民道路安全？”“車來車往，如何不被噪音打擾？”“很多小區(qū)道路本就狹窄，如何達(dá)到疏解交通的目的？”物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成、物業(yè)的管理模式要發(fā)生哪些變化？從法律角度來講，居民購買房產(chǎn)時，住了住房大門以外，還被分?jǐn)偭恕肮裁娣e”，那么一旦小區(qū)圍墻被拆，這些“公共面積”屬性發(fā)生了變化，這筆賬怎么算？針對種種問題，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者，將分兩期，從不同角度進(jìn)行全方位解讀“小區(qū)拆圍”問題。

　　物業(yè)管理會更個性化·物業(yè)費(fèi)不會免除

　　拆圍后的物業(yè)管理模式必然會隨之發(fā)生較大變化，對企業(yè)來說有利有弊。

　　開放性的社區(qū)，從一定程度上將減少本來就不屬于物業(yè)公司的管理責(zé)任，從而推動政府事業(yè)單位（供水、供電、暖氣、園區(qū)管網(wǎng)等）責(zé)任制的落實(shí)，使其服務(wù)到終端，讓物業(yè)管理真正回歸到本身自有的服務(wù)屬性，促使物業(yè)管理的專業(yè)化程度進(jìn)步，讓物業(yè)管理公共性向個性化傾斜，為業(yè)主創(chuàng)造更多的居家服務(wù)。

　　從另一方面看，如果市政接管更多社區(qū)管理事務(wù)，承擔(dān)社區(qū)停車、設(shè)施管護(hù)、園林綠化等支出，那物業(yè)企業(yè)就有可能由綜合性服務(wù)公司轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化服務(wù)公司，如專業(yè)的保潔公司、保安公司、房屋設(shè)施設(shè)備維保公司等，也有可能會出現(xiàn)像香港地區(qū)的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，由單棟樓的業(yè)委會雇傭物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人來統(tǒng)籌打理日常物業(yè)管理事務(wù)。

　　至于物業(yè)費(fèi)用，我認(rèn)為會有所調(diào)整，但不會免除，因?yàn)楫吘箚误w樓也有共有設(shè)施設(shè)備、如電梯、消防、門禁、電子監(jiān)控、甚至中央空調(diào)等需要運(yùn)行維護(hù)，如果有專人安防需要，可能還要專職的單元門廳值勤保安等，這些都需要業(yè)主共同來承擔(dān)。

　　至于這個《意見》如何落地，除了法律層面要解決意外，可能更要看居民的意愿了，當(dāng)然拆圍也可能視具體情況而定，并不見得所有的社區(qū)都要拆圍。

　　新小區(qū)可能先行試點(diǎn)·過程會很漫長

　　我認(rèn)為會從新小區(qū)開始試點(diǎn)，摸索出一些可以遵循的經(jīng)驗(yàn)，特別是管理上的經(jīng)驗(yàn)，那么舊小區(qū)才有可能一步步打開，而且這個不是強(qiáng)制性的。

　　特別小型的小區(qū)推開也沒有意義，因?yàn)樾^(qū)一級的道路，因?yàn)槲覈木幼^(qū)規(guī)范，寬度等都是有要求的，那樣的道路不可能成為城市的道路?，F(xiàn)在所謂的擁堵，基本是機(jī)動車這塊。但是石家莊這些年城中村改造，區(qū)域范圍本身就很大，小區(qū)里頭有城市級的道路，其實(shí)現(xiàn)在涉及到這樣的道路的，也沒有完全封閉，也是想辦法在小區(qū)中設(shè)置幾個院，院和院之間機(jī)動車可以通行。

　　所以打開是因小區(qū)而異的，不會全部打開。從初衷來說，封閉的組團(tuán)區(qū)把城市路網(wǎng)給割裂了，城市路網(wǎng)密集度不夠。但是真打開，得過區(qū)民這一關(guān)，因?yàn)樾^(qū)圍墻以內(nèi)，住戶自己家之外的部分，都統(tǒng)稱為共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸屬是全體業(yè)主。如果打開，全體業(yè)主行使權(quán)力，需要經(jīng)過業(yè)主委員會，對于重大事情的決策上，業(yè)主委員會也是不能獨(dú)立拍板的，要召開業(yè)主大會。同時，安全性首先是第一位的，物業(yè)成本的加大是不可避免的。

　　整個社會所謂居住形態(tài)，本身就是個集大成者。城市最早的圍墻都沒有什么大院子，鄰里之間互相認(rèn)識，人口沒有那么多，很多人懷念那個年代。當(dāng)時中國還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，沒有大量的流動人口。安全的挑戰(zhàn)直接決定了業(yè)主會不會同意。產(chǎn)權(quán)是公民權(quán)利的基礎(chǔ)，這個坎怎么越過去是個需要解決的問題。

　　封閉的社區(qū)有好多弊端，大家好像活在一個籠子里，大型社區(qū)早晨是堵著的，大家出門的時間相對集中，出入刷卡，浪費(fèi)了時間，生活氛圍也不足，沿街商業(yè)少了，不是理想的居住形態(tài)。將近二十多年的住宅商品化形成了這樣的形態(tài)，再過一個二十年能不能完全修正，而且中國的住宅，目前是過量供應(yīng)，包括一二三四線城市，已經(jīng)過了大規(guī)模建設(shè)的時期，所以這個事情大家不用過度擔(dān)心，是一個漫長的過程。一定會先有試點(diǎn)，會先讓業(yè)主同意，同意的前提是認(rèn)同，認(rèn)同一定是有好的樣板讓大家感受到了，而且在這個過程中，解決問題的辦法也就出來了。

　　不與《物權(quán)法》沖突·有待配套規(guī)定出臺

　　我認(rèn)為“我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)?！边@對于新建住宅小區(qū)來說比較容易實(shí)現(xiàn)，只要把相關(guān)文件進(jìn)行修改，城市規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整，在新供應(yīng)地塊上嚴(yán)格按新規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)即可。但是，在已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，可能會有很大障礙。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，住宅小內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有（但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）。 即小區(qū)內(nèi)道路土地使用權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。那么，小區(qū)打開，小區(qū)內(nèi)道路與市政道路相連，就使之變成市政道路，涉及到了全體業(yè)主的共同權(quán)利和利益。但是，我認(rèn)為這并不與《物權(quán)法》的規(guī)定相沖突。因?yàn)?，《物?quán)法》規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。而為了城市交通不再堵塞，這肯定是為了公共利益的需要而征收住宅小區(qū)內(nèi)的道路成為市政道路，可以依據(jù)物權(quán)法。不過應(yīng)該給予小區(qū)全體業(yè)主以補(bǔ)償。至于如何補(bǔ)償，是按照剩余年限退還出讓金還是進(jìn)行評估等，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，是否需要補(bǔ)償，因?yàn)橐罁?jù)現(xiàn)有規(guī)定并不明確，還應(yīng)制定相應(yīng)的補(bǔ)償辦法。

　　按照《物權(quán)法》的規(guī)定，打開小區(qū)的事項(xiàng)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，那么應(yīng)該有什么樣的程序、怎樣表決？這些我認(rèn)為都有待相關(guān)配套規(guī)定的出臺。另外，需要強(qiáng)調(diào)的是，我們相關(guān)部門在具體執(zhí)行《意見》過程中，一定根據(jù)實(shí)際情況需要打開的小區(qū)打開，不需要打開的小區(qū)就不必打開；小區(qū)內(nèi)需要打開一條道路的不必打開兩條或都打開，一定不要改一刀切。同時一定要按照法律程序依法辦事，不能侵犯小區(qū)業(yè)主的利益。

　　設(shè)置減速帶、禁止鳴笛，減噪降噪

　　一紙意見，讓圍墻沒了，社區(qū)的一切不再圍合，道路共用了，帶來方便的同時，勢必給物業(yè)管理以及交管部門帶來難度，我認(rèn)為可以從這些方面入手：設(shè)立減速帶，針對不同路段進(jìn)行限速，同時加大處罰力度，做好社區(qū)監(jiān)控以及城市全面監(jiān)控，施行單元口、電梯樓層刷卡，單元樓配備2名以上保安進(jìn)行24小時安防巡查，保障居民居住安全。

　　噪音的消除方面，在社區(qū)道路行駛的車輛加強(qiáng)限速以及禁止鳴笛的規(guī)定，以及對于社區(qū)樓體、玻璃進(jìn)行減噪降噪處理。社區(qū)居民車輛全部入地下車庫，新建小區(qū)地下車位的配比要達(dá)到1比1.5以上，在保證一戶一車位的同時，增加地下公共車位，以保證日常訪客的停車需要。現(xiàn)有小區(qū)針對無地下車位，需要地上停車的道路，可否設(shè)立時段限行，例如晚7點(diǎn)-早8點(diǎn)限行，或者將社區(qū)綠地改造為停車場保證居民日常停車需要。

　　街區(qū)化后對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要做很多調(diào)整

　　這個政策的初衷是為了解決城市交通擁堵問題，雖然街區(qū)制的理念很好，國外很多國家也都這么做，但就中國的現(xiàn)實(shí)來看，實(shí)施起來困難重重。中國人傳統(tǒng)居住習(xí)慣是住宅一定要有門有院的，小區(qū)當(dāng)然是外有保安守門，內(nèi)有綠地花草，現(xiàn)在要把大門敞開，大家首先會覺得住得不夠安心，這需要很多相應(yīng)保障措施和思想上的接受過程，不會一蹴而就。對開發(fā)商來說，街區(qū)化后對小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要做很多的調(diào)整，比如樓座分布、交通動線、園林景觀、居民活動場所、安保設(shè)置等等都是要變化的，尤其是樓座進(jìn)出安全性，以及交通對小區(qū)居民生活的影響，這些都需要調(diào)整到最佳的平衡點(diǎn)。