近日，作為中央城市工作會議的配套文件，指導(dǎo)“十三五”及未來城市規(guī)劃、土地利用和城市管理的“路線圖”，《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布并實施。其中，“未來新建小區(qū)要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，打破了建國以來、特別是1998年住房市場化改革以來“大院制”、“小區(qū)化”的主流住區(qū)規(guī)劃模式，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

　　對于打破封閉小區(qū)的擔憂，主要在于安全、物業(yè)管理、物權(quán)歸屬、城市噪音等方面。事實上，打破封閉小區(qū)要與推廣街區(qū)制結(jié)合起來理解。街區(qū)制是由城市主干道圍合、次干道分割、毛細血管路網(wǎng)密集，形成公共交通完善、服務(wù)設(shè)施就近配套的開放街區(qū)模式。也就是意見提出的樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

　　城市正在成為經(jīng)濟的主導(dǎo)。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，全球73%的GDP由城市創(chuàng)造，全球城市人口占全球總?cè)丝诘?3%，代表先進生產(chǎn)力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中在城市，豐富多樣的生活和消費集中在城市。大城市經(jīng)濟和人口集聚度更高。占國土面積僅4%的大東京聚集了全日本25%的人口、40%的產(chǎn)值；日本三大都市圈(東京、大阪和名古屋)僅占國土面積14.4%，但集中了全國61%的人口和70%的GDP；美國三大城市群集中了全國20%的人口和67%的GDP。

　　在服務(wù)業(yè)占主體時，城市主導(dǎo)經(jīng)濟更明顯，這根源于城市集聚和規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮，即人口和資源在很小空間內(nèi)生產(chǎn)生活，帶來邊際成本遞減和交互產(chǎn)生的學(xué)習(xí)和技術(shù)。但同時，人口和資源集中也會帶來污染、擁堵等“城市病”，這就需要最大限度利用好城市空間，讓交互在較小空間和較短距離內(nèi)進行。因此，在城市分區(qū)規(guī)劃上，要有大馬路、大廣場形成的大切塊、大循環(huán)，更要有一個個街區(qū)內(nèi)由步行商業(yè)、臨街店鋪、公共道路(連接次干道)、公園等形成的小切塊、“微循環(huán)”。

　　國際城市規(guī)劃有一個標準，城市一平方公里若有100-120個街口，這個城市的循環(huán)、交互就比較暢通，商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布均勻，居民生活工作成本較低，城市比較宜居、便利。紐約、巴塞羅那、東京等城市往往可以達到120-150的水平，我國除北京、上海一些大城市的老城區(qū)可達到100以上，絕大多數(shù)城市達不到，特別是一些城市新區(qū)，一平方公里僅僅十幾個街口，有寬闊的馬路但沒有街道。

　　我國傳統(tǒng)“大院制”、“小區(qū)化”的大切塊、大循環(huán)，是計劃經(jīng)濟時期(特別是工業(yè)化時期)單位間經(jīng)濟交互為主，政府或企事業(yè)單位供給交互載體(住宅區(qū)、廣場、廠區(qū)大院)的產(chǎn)物，也與社會分化、貧富差距和人口流動有關(guān)。2013年，我國第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過了第二產(chǎn)業(yè)，意味著服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟“主力軍”。未來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，城市人口將繼續(xù)增加，服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿€很大。

　　但是，我國城市規(guī)劃還停留在過去，比如城市建成區(qū)的路網(wǎng)密度太低，發(fā)達國家多在10公里/平方公里以上，目前北京約5公里/平方公里；發(fā)達國家的城市道路面積率往往能夠達到15%-20%以上，我國現(xiàn)在多數(shù)城市僅為12%左右。目前，我國人口和資源在向城市集中，但交互非?；巍４蠹揖幼≡诜忾]的小區(qū)內(nèi)，而消費、購物、游玩卻在別的地方，這不僅導(dǎo)致小區(qū)空間被浪費，無活力、無氣息、功能單一，居民還不得不步調(diào)一致地坐在車上、堵在路上，擠在商場。事實上，打破小區(qū)封閉，臨街商業(yè)發(fā)展起來，很多需求可就近解決，且多樣化有競爭力的需求也可滿足。

　　更重要的是，小區(qū)道路公共化后，公共交通離我們更近了、更方便了，步行、公交、地鐵、高鐵等多層次、密集的交通路網(wǎng)就建立起來了，大家也不用非得開車、坐車出行了，主干道壓力小了，城市病迎刃而解。正如微循環(huán)提供氧氣、養(yǎng)料、能量，排除二氧化碳及廢物是人體器官正常運轉(zhuǎn)的前提，微循環(huán)不暢給動脈添堵，導(dǎo)致衰老及高血壓、糖尿病一樣，城市道路與此類似。因此，未來大城市主干道要少一些、次干道要多一些，千千萬萬社區(qū)公共街道組成的毛細血管路應(yīng)該最多。

　　同時，新型城鎮(zhèn)化意味著城市包容，戶籍藩籬、二元隔離逐漸被打破。外來人口、流動人口等“新市民”將成為城市平等的一員。過去忌憚于安全、流動人口管理的小區(qū)隔離也沒有必要。在服務(wù)業(yè)主導(dǎo)下，城市政府也將向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型，戒備森嚴的機關(guān)大院，以及體育場、公園等要全部開放、拆除隔墻，類似于西方城市可以隨意進出的市政廳，這是實施街區(qū)制的第一步。

　　《意見》提出，已建成住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，而不是一下子都要拆除圍墻?，F(xiàn)有小區(qū)內(nèi)部道路屬于全體業(yè)主所有，受物權(quán)法保護，短期內(nèi)不會以拆除方式成為公共道路，但新建小區(qū)，特別是老城區(qū)拆舊建新的小區(qū)，完全可以開放式社區(qū)的模式來規(guī)劃和建設(shè)，這是提高土地利用效率、降低公共服務(wù)成本的不二之選。當然，部分新區(qū)人口密度低，安保需求客觀存在，繼續(xù)建立封閉式小區(qū)也有必要性。

　　另外，對于開放式社區(qū)下的安全和物業(yè)管理，一方面，由于道路公共化，小區(qū)部分安保將將納入行政區(qū)域內(nèi)治安管理；另一方面，物業(yè)管理范圍將退到社區(qū)單元甚至樓棟內(nèi)，這將更加有利于管理的針對性和有效性。此外，小區(qū)道路低速化及車輛行駛類型和時間限制也將極大地減少噪音污染。同時，技術(shù)、規(guī)劃和建材的使用，也完全能夠規(guī)避這些問題。比如韓國首都首爾開放式住宅區(qū)內(nèi)，往往遍布著大大小小的攝像頭，完全能夠解決安保問題。同時，社區(qū)開放帶來的活力和氣息、社會和諧穩(wěn)定、公共服務(wù)共享、消費和出行的便利，交互對于小孩成長的幫助等卻長期利好。(深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉)