7億平還是80億平?政策窗口期再開啟 起底樓市庫存之謎

　　來源:華夏時報

　　■本報記者 董映頡 北京報道

　　“樓市庫存只能炸掉?！比A遠(yuǎn)集團原董事長任志強的這一說法像是給市場投了一顆炸彈。樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟的痛點，但庫存量究竟有多大卻一直如同迷霧難見分曉。

　　如果按照國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米，以同時公布的2015年商品房銷售面積約12.8億平米來計算，目前的庫存量看起來僅夠銷售半年。這就是樓市庫存的深淺嗎?

　　“國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫存的規(guī)模，實際庫存規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于披露的數(shù)據(jù)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，一旦計入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

　　7億還是80億?

　　實際上，國家統(tǒng)計局給出的庫存數(shù)據(jù)只包括竣工卻未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)。

　　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布的報告認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個月至24個月。

　　“我們現(xiàn)在所說的待售商品住房庫存主要包括兩部分:一是國家統(tǒng)計局給出的已竣工且可供銷售卻尚未銷售的商品住房面積;二是在建且已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積?！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院一負(fù)責(zé)人指出。

　　但這樣的數(shù)字仍是冰山一角。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則公開指出，如果將商品房在建面積、保障房面積以及公建和單位自建面積等，全國樓市的庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售面積就超過50億平米。

　　“現(xiàn)在全國樓市的問題并非庫存總量龐大到無法消化，而是區(qū)域分化嚴(yán)重，從目前來看，一線城市及二線熱點城市幾乎不存在去化困難，難點仍在三四線城市?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　截至2015年年底，北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，全市在售商品住宅合計有8.1萬套左右，其中包含了兩限房、經(jīng)濟適用房和自住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實際的庫存只有不足7萬套。

　　但在三四線城市，實際的庫存量卻逐月上升，而去化水平卻連續(xù)下滑。相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，三四線城市去化周期已超過30個月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在較大的降價壓力。

　　“以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，現(xiàn)在的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，這些庫存只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”任志強曾公開表示。

　　“除了絕大多數(shù)三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫存、去化難的問題。這導(dǎo)致了這些城市房價的繼續(xù)下滑。”張大偉表示。

　　“目前多地樓市去化困難，體現(xiàn)了不少三四線城市甚至部分二線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現(xiàn)?！惫惴治鲋赋?。

　　同策咨詢機構(gòu)發(fā)布的報告指出，預(yù)計2016年各地庫存情況會進一步分化。當(dāng)前庫存去化周期在12個月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫存去化周期將回落，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市，則仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　政策窗口期到來

　　為加速樓市去庫存，決策層在政策上的支持力度已經(jīng)超出以往任何一年。

　　2月19日，決策層再次出臺去庫存新政，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平米以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人購買2年以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　此前，央行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部出臺新政，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，由目前的0.35%和1.10%統(tǒng)一上調(diào)為1.50%。

　　從中央層面而言，今年行政性干預(yù)去庫存的手段將繼續(xù)加強。

　　住建部曾多次提出政府可以通過購買商品房或?qū)Ρ槐Ｕ先巳禾峁┴泿诺男问浇鉀Q保障性住房供應(yīng)問題。目前根據(jù)中央釋放的信號，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補償為主，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

　　“租房市場方面預(yù)計明年地方政府會更多介入。”東部某省住建廳的一位官員對記者表示，“我們之前已經(jīng)擬定了關(guān)于收購存量房作為保障性租、住房的方案，預(yù)計年后開始實施?！?

　　“尤其是公租房，目前部分城市對公租房的需求量大，且政府機關(guān)、企事業(yè)單位以單位名義租賃住房，職工還可享受補貼，因此這也成為消化存量房的一個重要出口?！北本┦凶〗ň值囊晃还賳T表示。而據(jù)記者了解，目前北京的部分央企為職工提供公租房有30%的貨幣補貼。

　　此外與農(nóng)民工相關(guān)的戶籍制度改革也成為未來地方政府的政策著力點。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源，數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

　　除此之外，多位業(yè)內(nèi)人士也對記者指出，其他與穩(wěn)定住房消費相關(guān)的常規(guī)手段未來也將加大力度，如地方政府常用的提高公積金貸款額度、減免房地產(chǎn)交易稅費等方面，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能在地方層面出臺。