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不限購城市首套房首付可降至兩成 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會(huì)停

  • 發(fā)布時(shí)間:2016-02-03 07:07:00  來源:中國證券報(bào)  作者:來源:  責(zé)任編輯:羅伯特

  央行、銀監(jiān)會(huì)2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,要求在不實(shí)施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

  專家和 銀行 業(yè)人士指出,去年以來,政府先后出臺(tái)一系列穩(wěn)定 房地產(chǎn) 市場政策措施,樓市交易趨活躍,但三、四線城市房價(jià)持續(xù)低迷,去庫存壓力依然較大。預(yù)計(jì)未來兩三年,房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會(huì)停,交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整、組建國家住房銀行等值得期待。

  分類指導(dǎo)因地施策

  《通知》提出:“原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”,由此計(jì)算,未來不“限購”城市的首付比例最低可至20%?!锻ㄖ芬?,央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,加強(qiáng)與地方政府的溝通,指導(dǎo)各省級(jí)市場 利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

  中國 民生銀行 首席研究員溫彬認(rèn)為,今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存,此時(shí)央行出臺(tái)此政策,不僅及時(shí)且必要,對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。尤其是隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快,居民住房剛性需求和改善性需求旺盛,央行按照“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例,有助于提高居民購房能力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。實(shí)際上,商業(yè)銀行持續(xù)加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)升級(jí)的支持力度,在保持相對安全首付比例的情況下,自去年下半年以來,商業(yè)銀行住房按揭貸款的投放加快,占比上升。

  浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍認(rèn)為,“各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”說明本次政策在金融機(jī)構(gòu)這一執(zhí)行層面也進(jìn)行“分類指導(dǎo)”,同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。第一,各省級(jí)市場 利率定價(jià)自律機(jī)制將起到重要區(qū)域政策落地作用,能夠充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)金融形勢和房地產(chǎn)市場狀況,有的放矢。第二,不同金融機(jī)構(gòu)能夠結(jié)合自身貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控能力等因素,根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的空間,也對其市場預(yù)判能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、資產(chǎn)配置能力以及利率定價(jià)能力提出了更高要求。預(yù)計(jì)不同商業(yè)銀行將會(huì)根據(jù)自身戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)重點(diǎn)和服務(wù)能力制定差異化的區(qū)域和客戶政策,更好發(fā)揮市場的自主調(diào)整功能。

  政策“暖風(fēng)”不會(huì)停

  民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為,去庫存已經(jīng)成為供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù),激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后,下調(diào)一般貸款首付順理成章,不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來兩三年,房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會(huì)停。下一步可以期待交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn),改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等,但是限購放開可能性不大。

  中信建投分析人士指出,從未來角度看,首付比例下調(diào)的空間依然存在,但幅度可能有限。未來政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費(fèi)減免層面,盡管按揭貸款利息支出抵稅政策的推進(jìn)非朝夕之事,但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革下去庫存的環(huán)境,稅費(fèi)減免層面的改革仍然值得期待。

  中國銀行 國際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈表示,當(dāng)前我國居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國家,償付能力大于歐美等國家,且主觀違約概率較小,個(gè)人住房貸款還有較大發(fā)展空間。尤其是“首付比”無論橫向還是縱向比,都還處于偏高水平,有進(jìn)一步下調(diào)空間。當(dāng)前我國首付比無論是國際橫向比還是歷史縱向比,都處于偏高水平。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù),國際上大多數(shù)國家采用20%的首付比例。從歷史看,2010年之前,我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。

  不會(huì)帶來房價(jià)過快上漲

  房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求格局發(fā)生根本改變,居民住房消費(fèi)更趨理性,尤其是首次購房者的需求數(shù)量有所減少,房地產(chǎn)新政不會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,一線城市嚴(yán)格控制人口增長規(guī)模,部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的“1.5線”及二線城市就業(yè)及居住,新政無疑為這部分人群帶來了安居機(jī)會(huì),將促進(jìn)這些城市住宅市場成交量的提升,隨著交易量回暖,房價(jià)也有望穩(wěn)步上漲。對于部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線城市作用不大,這些城市在有業(yè)無產(chǎn)的現(xiàn)狀下,人口凈流出的情況難以得到改善,區(qū)域房地產(chǎn)市場缺少增量需求,僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量上升。對于仍然采取限購政策的“北上廣深+三亞(樓盤) ”來說,這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場在2015年已經(jīng)迎來“小陽春”,成交量、價(jià)穩(wěn)步升溫,盡管新政并未對這些城市的房地產(chǎn)市場形成新的利好刺激,但整體寬松的政策趨勢,將會(huì)拉動(dòng)購房者對樓市的信心,同時(shí),還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場在2016年保持平穩(wěn)上升。

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