2月2日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)公布個(gè)人住房貸款調(diào)整的通知，要求在不實(shí)施限購的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實(shí)施限購措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場分化較為明顯的背景下，房貸新政體現(xiàn)了“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，降低了貸款購房的資金門檻，幫助有需求的家庭更早實(shí)現(xiàn)購房愿望，有利于惠民生，也有利于去庫存和穩(wěn)增長，可謂“一舉三得”。

　　政策精準(zhǔn)發(fā)力

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長助理董裕平分析，整體上房地產(chǎn)發(fā)展高峰期已經(jīng)過了?！半m然2015年比2014年有回升，但回升是結(jié)構(gòu)性的”。一線城市和重要省會(huì)城市，住宅銷售明顯增長，但三四線城市的銷量則大幅下降。針對這種分化，此次新政對限購城市與不限購城市分類施策，政策方向和用力點(diǎn)可謂精準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，以前的政策措施趨于嚴(yán)格，主要目的是抑制房地產(chǎn)過熱、控制房價(jià)上漲。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，相關(guān)政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢需要，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時(shí)予以調(diào)整。

　　民生銀行首席研究員溫彬表示，化解房地產(chǎn)庫存是2016年的五大重要任務(wù)之一。此時(shí)出臺該項(xiàng)政策，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。

　　從國際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比一般在20%至30%之間，且有些發(fā)達(dá)國家可以通過要求購買抵押按揭保險(xiǎn)，將最低首付款比例降至20%以下。在本次政策調(diào)整前，我國首次購買住房的商業(yè)性住房貸款最低首付比25%，在國際上也處于合理且較為審慎的水平。

　　滿足合理需求

　　2015年，中國人民銀行曾兩次下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，新增城鎮(zhèn)人口尤其是農(nóng)民工等新市民的購房潛在需求比較大。同時(shí)，隨著收入提高，改善性住房需求也在不斷增長。此次政策進(jìn)一步下調(diào)個(gè)人住房商貸最低首付比例，有利于支持居民合理住房需求。

　　溫彬表示，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力。

　　董裕平認(rèn)為，新政可以讓部分家庭提前實(shí)現(xiàn)購房愿望。他分析，如果一個(gè)購房者需要買一套100萬總價(jià)的房子，過去需要的首付款為25萬元，而現(xiàn)在首付降低到了20萬元。雖然總負(fù)擔(dān)沒有減輕，但現(xiàn)在需要一次性繳納的金額少了。這讓處于購房邊緣的居民家庭，比如說部分需要在家鄉(xiāng)縣城買房的農(nóng)民工家庭，能夠提前實(shí)現(xiàn)購房愿望。

　　業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控

　　對于銀行來說，首付比例調(diào)低之后，該如何把握個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？根據(jù)政策要求，各地銀行應(yīng)結(jié)合多種因素，比如各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等等，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，此次政策調(diào)整進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。董裕平認(rèn)為，目前，個(gè)人房貸不良率極低，基本上都是各家銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。說明此前銀行對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控是比較有效的。現(xiàn)在雖然首付比例下調(diào)到了最低20％，還是能起到“風(fēng)險(xiǎn)屏障”的作用。但各家銀行還是要根據(jù)各個(gè)地方的不同情況，做好風(fēng)險(xiǎn)審慎評估，并在政策范圍內(nèi)調(diào)整首付比例，靈活開展業(yè)務(wù)，有效防控風(fēng)險(xiǎn)。