在云集了諸多高檔寫(xiě)字樓和商業(yè)區(qū)的上海靜安寺商業(yè)區(qū)，緊挨著的是與該區(qū)域喧囂熱鬧形成對(duì)比，略顯冷清凋敝的永源路。永源路旁側(cè)散落地布局著辦公樓和住宅，一大塊雜草叢成的空地因?yàn)殚T(mén)外懸掛的協(xié)和城等字樣的橫幅讓路人清楚這是一塊開(kāi)發(fā)用地。10月28日，在鎮(zhèn)寧路永源路口項(xiàng)目的售樓處《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，這里的在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)為8~10萬(wàn)元，這個(gè)從10多年前就開(kāi)始售賣(mài)的項(xiàng)目至今仍然有多套住宅在售。而從23年前拿得地塊至今，記者從相關(guān)資料中查證得知，該地塊周邊房?jī)r(jià)歷時(shí)20余年，上漲近百倍。

　　記者從項(xiàng)目售樓處銷(xiāo)售人員處了解到，上海協(xié)和城作為南京西路唯一最后一塊可開(kāi)發(fā)土地，坐擁41萬(wàn)平方米，規(guī)劃打造成集辦公、酒店、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體。作為稀缺地段，該區(qū)域樓盤(pán)升值空間巨大。

　　而早在2013年就有媒體報(bào)道指出關(guān)于該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)9年僅僅銷(xiāo)售了5套，售樓處閉門(mén)謝客，背后或存捂盤(pán)行為。項(xiàng)目銷(xiāo)售人員也表示，項(xiàng)目從2003年左右開(kāi)始售賣(mài)至今仍存有大量可售房源。在寸土寸金的南京西路上，開(kāi)發(fā)23年仍一片凋敝，售賣(mài)十余年依然存大量在售房源。對(duì)此，記者數(shù)次致電項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司和投資商中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

　　坐地生財(cái)

　　10月28日，記者來(lái)到位于南京西路2068號(hào)的項(xiàng)目售樓處，在售的南京西路2068號(hào)公館項(xiàng)目有一些看房者，其中兩位看房者正在跟置業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)可售房源并支付意向金。

　　“因?yàn)槲覀冺?xiàng)目拿地比較早，有很好的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以相比于附近新樓盤(pán)售價(jià)12萬(wàn)每平方米的均價(jià)，我們的優(yōu)勢(shì)非常明顯。目前項(xiàng)目在售有兩棟住宅，我們住宅最大的優(yōu)勢(shì)當(dāng)然是地段，因?yàn)檫@一地段的稀缺，加之2019年前后項(xiàng)目打造的高端商業(yè)綜合體建成之后，項(xiàng)目升值翻倍可期?！痹擁?xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹表示。

　　而在項(xiàng)目的樓書(shū)中記者看到以下宣傳內(nèi)容：世界商業(yè)第四街，無(wú)可復(fù)制的地段，約41萬(wàn)平方米協(xié)和城，1公里商業(yè)步行街，最后珍藏54~148平方米精裝純住宅，非凡價(jià)值，潛力無(wú)限。標(biāo)注開(kāi)發(fā)商為上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司，投資商則是中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)。

　　公開(kāi)資料顯示，早在1992年中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)就已獲得協(xié)和城地塊，協(xié)和城項(xiàng)目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業(yè)項(xiàng)目之一，但截至目前，該地塊項(xiàng)目仍未全部完工。

　　記者從上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心獲得的關(guān)于協(xié)和城的土地狀況信息顯示，該土地的使用期限為1992年10月2日至2043年5月30日止，目前到該土地使用截至期限僅有不到30年左右。

　　當(dāng)記者問(wèn)及項(xiàng)目多少年產(chǎn)權(quán)時(shí)，銷(xiāo)售人員并未隱瞞：“我們這塊地跟其他項(xiàng)目不同，拿地非常早，當(dāng)時(shí)是外銷(xiāo)房，拿地時(shí)候的產(chǎn)權(quán)是50年，現(xiàn)在約剩余不到30年的產(chǎn)權(quán)。不過(guò)其實(shí)你不用考慮那么多，現(xiàn)在國(guó)家政策上對(duì)產(chǎn)權(quán)這一塊的概念越來(lái)越模糊了?！?

　　當(dāng)然，盡管項(xiàng)目看上去為公司帶來(lái)源源不斷的賬面利潤(rùn)，但是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則對(duì)此表示，就協(xié)和城目前的情況來(lái)說(shuō)，此前肯定也存在捂盤(pán)惜售的嫌疑，但開(kāi)發(fā)商在發(fā)展過(guò)程中也必然遇到了一些困境。協(xié)和城最初開(kāi)盤(pán)的時(shí)候定位很高，雖然只賣(mài)一萬(wàn)多每平方米，只夠保本，在這樣的情況下這個(gè)樓盤(pán)還是賣(mài)不動(dòng)，因?yàn)楫?dāng)年周邊類(lèi)似的房子也就5000元/平方米左右。

　　早前項(xiàng)目售價(jià)一直高于周邊樓盤(pán)項(xiàng)目，銷(xiāo)售不力，直到這兩年，上海地價(jià)房?jī)r(jià)飆漲，而位于靜安寺周邊的核心地段，如今協(xié)和城的南京西路2068號(hào)公館8~10萬(wàn)每平方米左右的均價(jià)早已處于價(jià)格洼地，優(yōu)勢(shì)明顯，也引得一些有眼光的投資者前來(lái)購(gòu)房?？芍^是“坐地生財(cái)”。

　　資料顯示，2005年整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的凈資產(chǎn)總規(guī)模只有65.87億港元，根據(jù)公司財(cái)報(bào)，10年后的中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)凈資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到445.86億港元。分析人士表示，公司凈資產(chǎn)總值10年漲超7倍，其中有一大部分，便是由中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)手上的土地、房屋升值帶來(lái)的。

　　23年曲折開(kāi)發(fā)路

　　在上海靜安寺商業(yè)區(qū)，會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)、久光百貨等知名的寫(xiě)字樓與商業(yè)區(qū)周?chē)梢哉f(shuō)是車(chē)水馬龍。而相比之下，只有略顯破舊的條幅上標(biāo)識(shí)的“協(xié)和城”等字樣才能讓人與這塊雜草叢生、辦公樓閑置的地塊聯(lián)系起來(lái)。并且一閑置就二十多年，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今已經(jīng)有十余年。

　　資料顯示，協(xié)和城項(xiàng)目由中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)主導(dǎo)，分兩期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)總建筑面積為40.9萬(wàn)平方米。其中，協(xié)和城一期包括一個(gè)零售區(qū)以及兩幢服務(wù)式公寓，總建筑面積約為6.25萬(wàn)平方米，已于2000年竣工，而包含零售街、五星級(jí)酒店、辦公樓的協(xié)和城二期卻一拖再拖，規(guī)劃幾經(jīng)調(diào)整，時(shí)至今日仍然雜草叢生，閑置于此。

　　而該項(xiàng)目此前曾數(shù)次被爆出捂盤(pán)惜售和近乎爛尾的消息，并且上市之后再未開(kāi)發(fā)全新項(xiàng)目，公司被質(zhì)疑囤地囤房的消息一直沒(méi)有間斷。

　　項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者：“因?yàn)楣臼窃谙愀凵鲜?，有一定的?shí)力，因此可以如此緩慢開(kāi)發(fā)?！?

　　對(duì)此，記者試圖聯(lián)系上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)部門(mén)和上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人，為什么在南京西路如此稀缺的地段有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如此之久，上述相關(guān)人士都表示不予置評(píng)。

　　據(jù)此前公開(kāi)報(bào)道指出，公司看上去靠“囤地”生財(cái)，但其實(shí)這也只是賬面效果，正因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置不開(kāi)發(fā)、不銷(xiāo)售，這家公司也常常陷入“收入不夠交稅”的窘困境地。

　　而對(duì)于看上去囤地囤房生財(cái)?shù)闹袊?guó)地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，其實(shí)際財(cái)務(wù)狀況并不被業(yè)界看好。在今年6月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾就宣布，將中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，同時(shí)標(biāo)普確認(rèn)對(duì)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)“B-”的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)以及對(duì)該公司未到期優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)“B-”的債務(wù)評(píng)級(jí)。標(biāo)普表示，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)遭遇實(shí)質(zhì)性延遲，銷(xiāo)售執(zhí)行非常疲弱，在加劇的競(jìng)爭(zhēng)中，未來(lái)1年公司的合同銷(xiāo)售可能繼續(xù)疲弱。

　　囤地疑云

　　國(guó)土資源部于2012年7月1日開(kāi)始執(zhí)行《閑置土地處置辦法》，這個(gè)辦法指出， 開(kāi)發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。國(guó)家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。然而，具體到實(shí)際中，在囤地監(jiān)管上又存在著空白點(diǎn)。

　　易居克而瑞一位不愿具名的分析師表示:“一些香港房企的開(kāi)發(fā)模式是儲(chǔ)地，香港儲(chǔ)地生金，以低價(jià)拿地配以緩慢開(kāi)發(fā)的方法，讓土地逐步升值。一些港資地產(chǎn)公司在內(nèi)地囤積著數(shù)量可觀的地塊，這些地塊多數(shù)以未完工甚至未動(dòng)工的形式存在?！?

　　所謂上有政策下有對(duì)策，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于囤地這件事上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)部分開(kāi)發(fā)、先開(kāi)工再改規(guī)劃等方式“猶抱琵琶半遮面”。回觀協(xié)和城項(xiàng)目，通過(guò)修改項(xiàng)目名稱(chēng)，新瓶裝舊酒，改造升級(jí)等各種手段從而實(shí)現(xiàn)“變身”，而項(xiàng)目的前期部分開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等也鉆了相應(yīng)的監(jiān)管漏洞。

　　而據(jù)此前人民網(wǎng)報(bào)道顯示從去年起，上海協(xié)和城更名為“南京西路2068號(hào)公館”，推出54~148平方米的公寓，其開(kāi)發(fā)商中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)宣布投入10億元現(xiàn)金用于協(xié)和城公館前期項(xiàng)目的回收與升級(jí)。

　　對(duì)此，此前宣布回購(gòu)協(xié)和城項(xiàng)目的中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)曾公開(kāi)表示，協(xié)和城在之前的開(kāi)發(fā)上，由于各種原因存在一定的缺失，不過(guò)作為國(guó)際大都市上海零坐標(biāo)的重點(diǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該負(fù)起這個(gè)社會(huì)責(zé)任。因此，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)重新塑造協(xié)和城。

　　對(duì)于目前一些房企的“囤地”行為，業(yè)內(nèi)分析師指出：“一方面是房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)心思不端正，所以會(huì)激進(jìn)拿地而不積極開(kāi)發(fā)。而地方政府在土地出讓前期，也帶有很強(qiáng)的土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)，所以對(duì)于后續(xù)土地開(kāi)發(fā)的監(jiān)管會(huì)放松。當(dāng)然，也不排除部分政府和開(kāi)發(fā)商之間存在著某種微妙的利益關(guān)系，對(duì)一些囤地行為‘睜一只眼閉一只眼’。當(dāng)然隨著國(guó)家相關(guān)土地政策的管控越來(lái)越加嚴(yán)格，未來(lái)出現(xiàn)用土地生財(cái)?shù)默F(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越少。”