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2025年01月23日 星期四

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大城市樓市在漲小城市在跌 低線城市將出臺更多刺激政策

  大城市在漲 小城市在跌

  證券時報記者 陳英

  2015年最后一個月的全國樓市數(shù)據(jù)已出爐,北上廣都看不懂深圳,住宅房價繼續(xù)領(lǐng)漲全國樓市,羊年樓市完美收官。

  甭管連夜排隊搶房的新聞是不是真的,實在的數(shù)據(jù)擺在那兒,你不得不信,深圳的房價還在漲。不僅如此,全國范圍來看,房價上漲的城市數(shù)量有所增加。12月份,全國70個大中城市中,39個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲,較11月份的33個有所增加。4個城市的價格指數(shù)較上月持平,其余27個城市則環(huán)比下跌。其中,住宅銷售價格漲幅最大的五個城市依次為:深圳(3.2%)、上海(2.1%)、廈門(1.3%)、南京(1.2%)和杭州(1.2%)。整體來說,70個大中城市新建商品住宅平均銷售價格環(huán)比上漲0.21%,為連續(xù)第8個月上漲,是繼9月份之后最大單月漲幅,平均銷售價格較去年同期上漲0.27%。

  顯然,一線城市住宅銷售價格表現(xiàn)依然優(yōu)于其他線城市,深圳房價以3.2%的漲幅再度領(lǐng)跑全國,同比漲幅達47.5%。第一太平戴維斯認為,因近期住宅成交強勁,一線城市待售庫存接近最低水平。北上廣深四座一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張,推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加,同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用,預計未來房價將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。

  有個數(shù)據(jù)值得關(guān)注的。2015年,北京房價指數(shù)漲幅為國內(nèi)第三,位居深圳和上海之后。不同于許多其他城市的是北京商品房分類價格指數(shù)表現(xiàn)。盡管北京新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲10.4%,但分面積段來看,90平米以下住宅的房價指數(shù)同比下跌了2.1%,而大戶型(144平米以上)房價指數(shù)則同比上漲17%。同時,從指數(shù)來看,北京各面積段二手住宅房價表現(xiàn)均優(yōu)于一手市場,平均同比漲幅為20.8%。據(jù)第一太平戴維斯分析,北京小戶型房價的走跌很大程度上是歸因于2013年末北京政府推出的自住型商品房及其新政——對于全市符合限購條件的家庭,可購買此類住房,其價格一般比周邊商品住房低三成左右。此類住房面積均小于140平米,其中多數(shù)小于90平米。由于此市場供不應求,因此通常采取搖號的方式以確定最終的購房者。北京自住型商品房成交占比總成交量約35%。盡管難以將自住型商品房同其他住房數(shù)據(jù)獨立分析,然而從北京大戶型(144平米以上)房價增幅達17%以及小戶型的歷史表現(xiàn)優(yōu)于大戶型來看,假若在整體研究時將自住房剔除,北京全市房價漲幅或同上海不相上下。

  數(shù)據(jù)還表明,一、二線城市和低線城市之間分化明顯。一、二、三線城市房價指數(shù)環(huán)比漲幅擴大,四、五線城市則環(huán)比繼續(xù)走跌,同比來看,一線城市房價指數(shù)同比漲幅高達21.33%。二線城市中表現(xiàn)最優(yōu)的四個城市為:廈門(1.3%)、南京(1.2%)、杭州(1.2%)和天津(0.9%)。盡管今年上半年廈門住宅價格表現(xiàn)并不突出,但下半年重拾漲勢。從累計漲幅來看,華東地區(qū)二線城市中南京表現(xiàn)最優(yōu),環(huán)比、同比漲幅分別達1.2%和7.9%,自指數(shù)基準時期(2010年12月)累計上漲22.8%。東北地區(qū)表現(xiàn)依然最不盡如人意,房價指數(shù)平均環(huán)比下跌0.24%,同比跌幅達2.54%。

  盡管房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)放緩(1-11月同比漲幅1.3%),但市場情緒偏樂觀,且普遍預期未來仍有支持樓市發(fā)展措施出臺,預計一線及核心二線城市仍會持續(xù)良好表現(xiàn)。雖然重點城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)積極,但整體而言,全國房地產(chǎn)市場并不景氣。未來預計低線城市將出臺更多定向支持性舉措以刺激房地產(chǎn)市場,而開發(fā)商則一方面致力于去庫存,另一方面在當前信貸環(huán)境寬松的背景下積極發(fā)行國內(nèi)債券以實現(xiàn)融資。樓市雖然并未出現(xiàn)類似2014年下半年的大幅下跌表現(xiàn),但仍需政策支持以扭轉(zhuǎn)當前現(xiàn)狀。

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